Как да сравним разходите при наем на офис

Времето, в което наемането на офиси в апартаменти беше масова практика, отмина. В годините на строителния бум се появиха множество офис сгради, които първоначално не успяваха да задоволят цялото търсене, последваха насищане и свръхпредлагане. Това накара инвеститорите да бъдат особено креативни при привличане на нови наематели. Започна заиграване с цифрите, така че при повърхностно пазарно сравнение да изглежда, че дадена сграда е по-добрата алтернатива от друга, макар и в действителност да е обратното.
Ето и конкретен пример.

Представете си две сгради с офертна цена от 11 евро на кв.м на месец, като при едната разходите за поддръжка (service charge) са 2.5 евро/кв.м, а при другата - 3 евро/кв.м на месец. На пръв поглед първата от посочените сгради е по-добрата алтернатива, но дали всъщност е така?

Възможно е в разходите за поддръжка на привидно по-скъпата сграда да влизат и тези за отопление и климатизация. В същото време, ако в другата са монтирани индивидуални измервателни уреди и тези разходи се заплащат допълнително, крайната сметка може да е по-висока.

Логичен е въпросът защо няма унифициран подход. От гледна точка на инвеститора в бизнес имот, ако той се ползва за офис, има стандартно работно време и е запълнен равномерно, би следвало всеки да потребява сравнително еднакво. Следователно не е необходимо да се прави голяма инвестиция в измервателна техника, а парите може да се пренасочат към по-добра изолация или да донесат по-голяма печалба на инвеститора.

Дали наличието на индивидуални измервателни уреди е предимство за ползвателите също е спорен въпрос. Безспорно е най-добре да плащаш толкова, колкото си потребил. Ако сградата обаче не е добре изолирана, предварителните ни разчети колко енергия ще харчим за помещението, може да се окажат грешни. Докато вариантът с включена климатизация и вентилация в разходите за поддръжка дава по-голяма предвидимост. Тук обаче недостатъкът е, че при липса на измервателни уреди и ниска запълняемост на сградата разходите за отопление са по-високи от стандартните, тъй като се покриват от по-малко ползватели.

По метода на "отворената книга"
Друг интересен момент около разходите за поддръжка е свързан с това дали плащанията по нея са окончателни или по системата на т.нар. open book. В първия вариант плащате точно определена сума на месец и в края на годината не се прави изравняване. Докато при втория вариант в началото на новата година се прави рекапитулация на реално изразходваните средства през изминалата, вижда се какво е платено авансово и се прави изравняване – връщане или доплащане. Отново от гледна точка на наемателя може привидно фиксираната сума да е по-удачен вариант. В определени ситуации обаче системата open book може да е по-удачна, например ако инвеститорът се е презастраховал, т.е. заложил е по-големи разходи от реалните.
Ако подписвате open book договор, обикновено се описва обстойно какво включват разходите за поддръжка – озеленяване, охрана, техническа поддръжка и т.н.

Интересен обаче е моментът, в който може да е предмет на тълкуване за чия сметка трябва да бъде определен разход. Пример е пребоядисването на общите части. Приемаме, че е редно на няколко години наемодателят да пребоядисва стълбищата за своя сметка. Но какво става, ако само два месеца след пребоядисването някой разлее кафе и даден участък трябва да се пребоядиса. Би следвало, тъй като не сме установили нарушителя, разходът да се разпредели на всички ползватели и така разходът за обслужване може да се повиши.Спорни моменти може да се появят и при самите елементи на разходите за поддръжка. По закон данък сгради следва да е за сметка на собственика на сградата. В действителност обаче наемателите нерядко се подписват, че са съгласни да го плащат. Друго голямо перо е такса смет. Много важно е дали управляващите сградата са оптимизирали този разход. В София например се предлагат три начина за определяне на тази такса. Кой е най-удачният, зависи от конкретните параметри на сградата.

Колко често се чисти
Друг интересен момент при определянето на размера на разходите за поддръжка е честотата на изпълнение на услугите. С цел привличане на повече клиенти някои собственици правят опити за максимално намаляване на разходите за поддръжка, което обикновено се случва за сметка на смяна на филтри, почистване на въздуховоди, честота на почистването и др. Желателно е да се пазим и от такива сгради, тъй като в даден момент те може да развият т.нар. симптом на болната сграда. Накратко това представлява развиване на бактерии и мухъл във вентилационната система и не само, което впоследствие влошава здравето на хората, които я обитават. Не липсват и примери на обратния полюс. Ако собственикът на сградата е инвестиционен фонд, който има желание сградата да изглежда в перфектно състояние, за да може да я продаде на по-висока цена, то той би желал най-добрата поддръжка. Това означава фасадата да се мие поне два пъти годишно, сервизните помещения да са идеално почистени и т.н. Но тук идва и конфликтът на интереси – поддръжката се плаща от наемателите, а по-високата честота на услугите за тях означава повече разходи.

Конфликт на интереси може да се получи и при капиталовите проекти. Подмяната на сградно оборудване с по-икономично невинаги е в синхрон с интересите на собственика на сградата. Причината – като капиталов разход наемодателят трябва да плати сметката, но ползите от икономиите ще усетят основно наемателите през по-ниските разходи за поддръжка.

Най-добрият вариант в този случай е да се намери взаимна схема при финансиране на такива проекти – например наемателите да продължат временно да плащат по-високи сметки, като така ще поемат финансирането на оборудването. След като оборудването се изплати, сметките им да бъдат намалени.

Какво плащаме

Service charge – терминът е познат като "такса поддръжка" и е събирателно понятие за разходите, които ежегодно се извършват, за да може сградата да функционира. Те включват, но не се ограничени до: управление на обекта (фасилити мениджмънт), охрана, почистване, озеленяване, техническа поддръжка, сметосъбиране и извозване... При определени сгради в тези разходи може да влизат и: отопление/климатизация, данък сгради.

Ютилити разходи - включват разходите за ток, вода и климатизация/отопление. В различни сгради може да има измервателни уреди за всеки елемент, в други може да са монтирани само електромери, а останалите компоненти да са част от service charge.

Разгледайте нашите офиси за продажба и под наем в София

  прочети повече статии