Пет години след началото на кризата имотният пазар навлиза в нов етап от своето развитие

В продължение вече на 10 години BULGARIAN PROPERTIES е активен участник на имотния пазар и пряк наблюдател на процесите, които протичаха, както през 5-те години на бум, така и на последвалите 5 години на спад.

През всичките тези години имотите бяха една от най-обсъжданите теми в публичното пространство като измерител и олицетворение на бума и на последвалата след това криза. Това е така, тъй като през годините всички видяхме, че цените на имотите реагират бързо на икономическите тенденции и показват точно и на разбираем език накъде вървят нещата, дали икономиката прегрява по време на възходящия цикъл, а по време на криза – колко сериозна е тя и кога ще започне излизането от нея.

Ето че дойде момент, в който информацията от имотния пазар вече показва, че са налице сигнали за започнало възстановяване (нараснали обеми продажби, спиране на спада в цените, нараснали обеми новоотпуснати кредити и др.). Тенденциите, които се затвърдиха през изминаващата вече година е, че дъното е достигнато, цените спряха да падат, имотният пазар се уравновеси и стабилизира, сделките нараснаха и започна процес на бавно, но сигурно излизане на имотния пазар от кризата.

Това се случи от една страна благодарение на постоянно нарастващия интерес и покупки на ваканционни имоти по морето от руски купувачи, ефектът от който преля и в другите пазарни сегменти. От друга страна, на относителната икономическа стабилност, спада на лихвените проценти по ипотечните кредити до най-ниските им стойности от пролетта на 2006 г. и нарасналия в резултат на това обем на новоотпуснатите кредити, както и на все повечето имоти, обявени на реални пазарни цени.

Също така, през 2013 г. имотният пазар усети и ефект на наваксване в резултат на отлагане на взимане на решения през последните 5 г. и това допринесе за цялостното подобряване на пазарната картина и обръщането на настроението на пазарните участници в позитивна посока.

Без съмнение, възстановяването ще бъде бавен процес, но вече имаме основание да спрем да говорим за криза и да започнем да говорим за следкризисен период, който поставя началото на нов етап от развитието на имотния пазар. Този нов период предпазливо наричаме етап, а не цикъл, тъй като цикълът предполага възходяща тенденция, а в настоящата пазарна и икономическа обстановка е по-реалистично да говорим за задържане на настоящите цени за по-продължителен период от време.

Анализ за 3-тото тримесечие на 2013 г.

Можем да обобщим, че лято 2013 беше доста успешно за имотния пазар. Изминалото тримесечие се характеризира с голяма динамика, както в летните курорти, така и в големите градове. Запитванията от страна на потенциални купувачи се увеличиха с 20% на годишна база, а обемът от сделки с имоти по данни на BULGARIAN PROPERTIES се увеличи с 5% спрямо 3-тото тримесечие на миналата година.

Най-многобройни и през третото тримесечие продължават да бъдат руските купувачи. По данни на BULGARIAN PROPERTIES те съставляват около 40% от всички купувачи на жилищни и ваканционни имоти през изминалите 3 месеца. Втората по големина група на пазара са българските купувачи, които купуват основно в големите градове и най-вече в София.

София

Продажбите в София запазиха добри нива и през летните месеци и така допринесоха за нарастването на активността и сключените сделки с около 10% спрямо същия период на миналата година.

В София цените се движат между 720 и 750 евро през последните 1-2 години. Нашите данни за 3-тото тримесечие сочат, че средната цена на сключените сделки е била 741 евро/кв.м. (при 747 евро/кв.м. през 2-рото тримесечие и 710 евро/кв.м. за 3-тото тримесечие на 2012 г.). Средната обща цена на закупените апартаменти в София е без съществено изменение и през изминалите месеци е 64 200 евро.

Тези данни и данните, които събираме в месечен индекс на база офертни цени на имотите в София, сочат, че дъното вероятно е било през втората половина на 2012 и началото на 2013 г. Вече можем да говорим за започнало възстановяване на пазара в столицата, като разбира се, това в никакъв случай не означава, че възстановяването ще се изразява в бързо нарастване на цените, а по-скоро ще доведе до умерен и устойчив растеж в средно и дългосрочен план, тясно свързан с макроикономическите показатели.

Според данните на дъщерния ни бранд ЛУКС ИМОТИ, през последните месеци се наблюдава засилване на интереса и повече сделки в сегмента на луксозните имоти. През 2013 г. стартираха нови знакови проекти в премиум класа както в София, така и Варна и в някои от морските ни курорти, където руските купувачи са по-активни. Като цяло, финансово обезпечените купувачи все по-трайно се завръщат на пазара на елитни имоти и сключват все повече сделки.

Слънчев бряг и морето

Морските ваканционни имоти излизат от кризата и през 2013 г. уверено продължават да привличат интерес. Продажбите през третото тримесечие се увеличиха с около 20% на годишна база и цените започнаха да пълзят нагоре. Този тренд се наблюдава от известно време насам в месечните ни данни за офертните цени в Слънчев бряг и сега се потвърждава и от цените на база реално сключени сделки.

Средната цена на продадените апартаменти в Слънчев бряг за третото тримесечие по данни на BULGARIAN PROPERTIES е 570 евро на кв.м. спрямо 490 евро за същия период на 2012 г. и 550 евро за 2-рото тримесечие на 2013 г. Средната цена на закупените през 3-тото тримесечие апартаменти е 33 700 евро.

Банско, Пампорово, Боровец

Ски курортите и през 2013 г. останаха под натиска на относителното слабо търсене и цените там не успяват да се стабилизират. По всичко личи, че имотите в ски курортите най-трудно ще се възстановят от кризата, което от своя страна дава възможности за много изгодни покупки, тъй като цените в момента са в абсолютния си минимум.

Средната цена на продадените апартаменти в Банско за третото тримесечие на 2013 г. по данни на BULGARIAN PROPERTIES e 375 евро на кв.м., което представлява спад от -6% спрямо второто тримесечие (400 евро/кв.м.) и спад на годишна база отново с -6%.

Същевременно, бюджетите за покупка непрекъснато се свиват през последните години и до момента за 2013 г. средната цена на закупените апартаменти в Банско е 25 400 евро при нива от около 40 000 евро за 2009 и 2010 г. и 35 000 евро за 2011 г. Все, пак следва да отбележим, че през лято 2013 в Банско се сключиха повече сделки в сравнение с предходното лято.

Подобна е ситуацията и в Пампорово – там средната цена на продадените апартаменти също е 375 евро/кв.м., като напоследък се забелязва увеличен интерес, както от руснаци, така и от българи.

Боровец продължава да държи най-високите цени и сделки се сключват на нива средно около 600 евро/кв.м.

Селски имоти

Руските купувачи и в този сегмент са най-активни, като те съставляват около 30% от общия брой на купувачите на селски имоти за 3-тото тримесечие. Основният им интерес е към селата около Бургас, Стара Загора, Пловдив и Ямбол. Втората по големина група купувачи на селски имоти са британците (20%) – доколкото те все още купуват имоти в България, то те са най-активни в сегмента на селските имоти, който винаги ги е привличал, тъй като те търсят спокойствие и връщане към природата. Техният интерес през изминалото тримесечие е бил насочен към селата около Велико Търново, Пловдив и Видин.

Българските купувачи все още не са толкова активни при покупките на селски имоти – те съставляват около 10% от купувачите. Има интерес и индикации за търсене на вили, преместване на по-спокойно място, но редица фактори засега отлагат реализацията на тези амбиции на купувачите (напр. общоикономическа несигурност, други приоритети, покупка на първи дом в града и т.н.).

Селските имоти са доста интересен сегмент от пазара и можем да кажем, че те привличат най-разнообразни клиенти по националност като например белгийци, канадци, естонци, италианци, немци, французи и др. През изминалите месеци преобладаваха покупките на по-скъпи и готови за живеене къщи и поради това средната цена на продадените селски имоти за 3-тото тримесечие е 22 300 евро (при 19 400 евро за предходното тримесечие).

Обемът продажби на селски имоти продължава да бъде на нива около 80% по-ниски от тези по време на бума, а средните цени, на които се реализират сделки, са с около 20% по-ниски от цените в пика. Тук обаче трябва да се има предвид, че и качеството на селските къщи е много по-различно от преди. Ако в пика на пазара за 20 000 евро се купуваше къща в нужда от сериозен ремонт, то сега за такъв бюджет може да се закупи отлична селска къща готова за живеене.

Средни цени на продадените през третото тримесечие селски имоти по региони:

• Област Бургас – 37 500 евро
• Област Пловдив – 35 250 евро
• Област Ст. Загора – 10 250 евро
• Област Видин – 5 100 евро

---
Авторски права: 2013 Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.bg. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД и Авторът не носят отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.