Ниските лихви движат жилищния пазар

Икономика, спестявания и лихви. Това са трите фундаментални показателя, които движат пазара на недвижими имоти. През тази година и трите са благоприятни – икономическият ръст достигна най-високото ниво от 2008 г. насам. Лихвите по кредитите са на едни от най-ниските си нива в исторически план, а спестяванията на хората в банките продължават да се увеличават. Това подобрение се отчита от националната статистика.

Към края на третото тримесечие на 2015 г. увеличение има при въведените в експлоатация жилища, при започнатото строителство и издадените разрешителни за строеж. От друга страна, брокерите на недвижими имоти отчитат покачване на цените, повече продажби, по-малки отстъпки при сключването на сделки, a самите продажби се случват по-бързо.Въпреки обрисуваната картина все още не може да се говори за достигане на предкризисните нива – нито от гледна точка на сключените сделки, нито като цени, нито като строителни обеми.

Отминаващата 2015 г. обаче показва много ясно връзката между икономическия растеж и позитивното развитие на имотния пазар. Тази корелация се наблюдава не само на национално, но и на регионално ниво. Статистиката показва, че София продължава да е най-големият пазар. Съвсем близо до него обаче са и другите големи регионални центрове – Пловдив, Варна, Бургас. Прави впечатление, че от гледна точка на някои показатели значителен напредък има при Велико Търново, Габрово, Стара Загора – области, чието икономическо възстановяване започна през 2014 г. и продължава през тази година.

Какво движи пазара

Според експерти ролята на падащите лихви по ипотечните кредити също е голяма. На банките им се налага да се конкурират все повече помежду си за добрите проекти, което натиска лихвите по кредитите надолу. Освен с по-ниски цени финансовите институции подобряват сроковете и условията за кандидатстване.

Вероятно положително влияние върху пазара все още дава и затварянето на Корпоративна търговска банка (КТБ) в средата на 2014 г. и изплащането на гарантираните влогове, което се случи през декември. "Ефектът КТБ" обаче се подсилва и от завръщането на пазара на купувачите, уверени в своите доходи и перспективи. Според консултантската компания Arco Real Estate кандидат-собствениците вече не желаят да отлагат придобиването на собствен дом, тъй като пропадането на цените е приключило и те ще вървят нагоре.

Данните Агенцията по вписванията показват, че сключените сделки в страната за покупко-продажба на жилища за деветмесечието са с около 6% над нивото от миналата година. Ако вземем само данните за София, виждаме ръст от 21%. Всъщност покачване има почти във всички градове. Едно от изключенията е Варна, но там спадът се дължи в голяма степен на отдръпването на руските клиенти. От началото на годината местните администрации са издали общо 3 254 разрешителни за строеж. Спрямо същия период на миналата година увеличението е от 2.65%.

Добрите новини за пазара обаче са именно от София-град. След спукването на имотния балон през 2009 г. инвестициите в столицата се сринаха. На преден план като строителни дестинации се откроиха Пловдив и Черноморието. За деветте месеца на тази година издадените разрешителни за строеж на жилищни сгради в София-град са общо 519, или с близо 50% повече от същия период на 2014 г.

"Въпреки спънките пазарът на имоти в столицата постига сериозно оживление през тази година. Основен катализатор на активността са ниските лихви по депозитите и възстановяването, което е довело до ръст на цените и повишаване на доверието към пазара", коментира Теодора Димитрова, изпълнителен директор на "ЕРА България".

В свой анализ имотната компания Bulgarian Properties посочва, че 2015 г. преминава под знака на възстановяващ се имотен пазар в София. "Ясно се вижда, че търсенето расте, доверието се повишава и все повече сделки се сключват "на зелено", се казва там.

Какво търсят клиентите

Брокерската компания "ЕРА България" отчита, че клиентите продължават да предпочитат двустайните жилища. Около 45% от сделките, осъществени от компанията през деветмесечието, са за такива апартаменти, като спрямо същия период на 2014 г. ръстът е 14%. "Все още втори по предпочитание са тристайните жилища, като търсенето на апартаменти с две спални се ускорява", каза Димитрова.

Делът им от всички сделки на компанията достига 22%, като отбелязва ръст от 10% на годишна база. Заради продължаващото засилено търсене на двустайни апартаменти този тип имоти отчитат и най-силно поскъпване през деветмесечието – с 9% до 43 хил. евро средно за трите града, в които компанията присъства – София, Варна и Бургас. При тристайните ръстът на цената е 2% до 61 100 евро, отчита компанията.

София – лидерът

По данни на Bulgarian Properties средната цена на продаден апартамент в София в края на третото тримесечие на 2015 г. 794 евро/кв.м. На годишна база има ръст от 6%. Изчисленията на агенцията са, че за същия период продажбите са нараснали с 20%. "В края на една доста динамична година за имотния пазар в София имаме ясна видимост как ще приключи тя, а именно - с около 6% ръст в цените на имотите и 20 до 30% ръст в реализираните покупко-продажби", коментира пазара на имоти в столицата Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. Данните на агенцията още сочат, че средната обща цена на закупените апартаменти в София за периода юли – септември е 66 500 евро.

Интересът на купувачите на жилища в София отново се насочва към южните райони, след като предлагането на качествени имоти в районите около двете линии на метрото се е поизчерпало. Това констатират брокерите от консултантската компания "Имотека". Според тях пазарът в южните райони на столицата се раздвижва благодарение на съживените проекти. Това са и кварталите в града с по-съществен брой замразени проекти заради кризата в периода около 2009 г.

"В годините непосредствено преди кризата най-активни опити за строителство имаше в райони като "Манастирски ливади", Студентски град, "Витоша", "Кръстова вада". Днес редица проекти в тези райони се възобновяват, немалка част от тях откриват купувачи преди Акт 16", коментира Георги Пейчев, мениджър в компанията. По думите му районите в близост до южната дъга на София винаги са били престижни, но появата на двата готови лъча на метрото временно са отнели от интереса към тези квартали. Изчерпването на качествените имоти по линията на метрото в комбинация с възобновяването на стопираните в кризата проекти отново насочва пазарния интерес в южна посока, смята той.

Страната

Въпреки осезаемото раздвижване в София, другите три големи центъра – Пловдив, Варна и Бургас, също отичат ръстове. По данни на Bulgarian Properties през 2015 г. жилищният пазар в Пловдив също е активен. През третото тримесечие общо продажбите нарастват с близо 5% на годишна база.

"Нарасналото търсене и като цяло по-добрата среда активизираха строителния сектор и виждаме, че издадените разрешителни и започнатите сгради в града нарастват", коментира Полина Стойкова. Среднaта цена, на която се сключват сделки с жилища в Пловдив, по данни на имотната компания е 570 евро/кв.м, а годишното нарастване е около 4.5%.

Имотите в морската столица преживяват силна година, макар че това не е ясно видимо от данните на официалната статистика, смятат от агенцията. Обемите продажби там спадат през последните месеци по данни на Агенцията по вписванията, но според консултантите това се дължи отчасти и на ваканционния пазар, тъй като във Варна се вписват и сделки в курортите около града. Цените на имотите бележат ръст от около 6% и това е единственият град, където имотите са на нива, подобни на тези в столицата. По данни на Bulgarian Properties средната цена на сключените сделки през 3-ото тримесечие във Варна е около 800 евро/кв.м.

В Бургас обемите продажби на имоти през 3-ото тримесечие нарастват с около 5% на годишна база, а средната цена на жилищата в града е около 600 евро/кв.м. Забелязва се спад в новоиздадените разрешителни за строителство на жилищни сгради, но това се дължи основно на спада при ваканционните имоти през тази година.

Очаквания

"Ние от Bulgarian Properties сме изключително доволни от развитието на пазара през тази година и сме позитивно настроени за следващата", коментира Стойкова. Според нея клиентите вече не се съмняват, че пазарът върви устойчиво нагоре и поради това не отлагат покупките. "В момента не мога да видя нищо, което може да преобърне пазара, защото сегашните ръстове са от много ниска база. Трябва да се случи нещо много разтърсващо, за да повлияе в негативна посока", смята експертът.

Според Георги Пейчев от "Имотека" възобновяването на строителната активност в София е и причината да ставаме свидетели на ръст в активността на купувачите и прогнозира, че този ръст ще остане устойчив поне в следващата една година. Според него активността в южните райони ще нарасне с около 10% в следващата година, което ще рефлектира и върху цените. Нивата там вероятно ще се повишат с 5 до 10%, в зависимост от вида на предлагания имот.

Вижте най-новите ни оферти от София

Разгледайте имоти за продажба в Пловдив

Разгледайте имоти за продажба във Варна

Вижте имоти за продажба в Бургас

  прочети повече статии