Цените на жилищата "на зелено" стопяват разликата със завършените жилища

Материал: investor.bg

Едва ли някой си е мислел допреди няколко години, че сделките с жилища „на зелено“ някога ще се възстановят с толкова бързи темпове, както преди кризата. От миналата година обаче се наблюдава връщане на интереса към покупката на жилища в строеж както за собствено ползване, така и с цел инвестиция.

Тенденцията е за пазара основно в София, както и най-големите градове на страната – Пловдив, Варна, Бургас, но постепенно се наблюдават признаци за активизиране на този пазар и в някои от областните градове, например Велико Търново, Благоевград, Стара Загора и други.

Основните причини – от една страна недостигът на качествени имоти ново строителство, а от друга – ниските лихви по депозитите, което стимулира повече хора да насочат спестяванията си към вложение в имот.

В много от случаите новопостроените сгради дори не стигат до агенциите за имоти, тъй като по-голямата част от жилищата се реализират директно от инвеститора. Купувачите се възползват от възможността да изберат разположението на жилището си от гледна точка на изложение и етаж, а могат и да направят промени в жилището по време на самия строеж.

Ако купувачите обаче се насочват към сгради в строеж в търсене на по-ниска цена, вероятно трябва да преосмислят стратегията си. Напоследък цените на жилищата в строеж догонват цените на вече завършените жилища и имотите старо строителство заради дисбаланса между търсене и предлагане. Така възниква въпросът докога ще продължи подемът на пазара въпреки очертаващото се силно ново строителство в големите градове предвид издадените през миналата година разрешителни за строеж.

Друг въпрос е доколко пазарът на жилища в строеж не следва амбициите на инвеститорите, отколкото нуждите на купувачите. Остава и проблемът с риска за купувачите, тъй като няма схема за плащане, чрез която той да бъде избегнат. Евентуални загуби биха могли да се минимизират при сключване на сделка с достатъчно авторитетен инвеститор, с подписването на договори с ясни срокове и ангажименти от страна на строителя и сключване на застраховка при евентуален фалит на строителя.

Банковата политика – катализатор на пазара

Политиката на банките – намаляването на лихвите по депозитите и кредитите, е основен катализатор на пазара на недвижими имоти през последната година.

Първите признаци за раздвижване на този пазар се появиха при затварянето на Корпоративна търговска банка, но както се оказа – това не беше спорадично. Много от клиентите на банката търсеха вариант за влагане на парите, които си възстановиха, като тези, на които не им достигаше малко за покупка на имот, а не искаха да теглят кредит, се насочиха към варианта сделка „на зелено“ с отстъпка.

Банковата политика подкрепя и експанзията на пазара на имоти в строеж. През последната година се засили реализацията на нови проекти с финансиране от банките, а много от купувачите на имоти „на зелено“ си осигуряват кредит от банката, която финансира инвеститора, при по-добри условия.

Банковото финансиране за купувачите обаче влиза при издаване на Акт 14 за сградата – т.е. завършен груб строеж. Обикновено финансовите институции отпускат около половината от необходимата сума за покупка, т.е. сделките „на зелено“ са по-подходящи за купувачите с по-висок дял собствено финансиране за сделката.

Все повече сделки на все по-ранен етап от строителството

От началото на годината около 50 на сто от продажбите в София са в комплекси в процес на строителство, коментира пред Investor.bg изпълнителният директор на консултантската компания Bulgarian Properties Полина Стойкова. Тя посочва, че покупки се случват, както още преди старта на строителните дейности, така и в комплекси, в които строителството е напреднало в различен етап. „Търсенето е толкова голямо, а предлагането - толкова ограничено през последните години, че купувачите са склонни да купуват във все по-ранна фаза на реализация на даден проект“, коментира тя.

Като пример Стойкова дава комплекса Vitosha View, където само за месец в края на миналата година 80% от жилищата в първите два блока са били резервирани, а двустайните апартаменти са напълно изчерпани. В началото на тази година са били продадени и всички жилища в първия блок от комплекса, заради което инвеститорите са ускорили строителството на третия блок. Сключените договори за покупка на жилища в комплекса са за над 3,6 млн. евро, а заявеният интерес от потенциални купувачи надхрърля многократно наличните към момента жилища – на практика рекорд в продажбите на ново строителство, коментира още Стойкова.

От агенцията за имоти „Имотека“ посочват, че при тях сделките с проекти, които все още не са получили Акт 16, са около 30% от всички сделки на компанията. Най-често сделки се сключват на груб строеж, тъй като клиентите все пак се чувстват сигурни, когато видят реализирано начало на дадена сграда. Има и пазар на етап изкоп и дори проект, но тези сделки са около 10% от договорите, допълват от агенцията.

За „Адрес Недвижими имоти“ делът на сделките с имоти „на зелено“ варира от 15 до 20% от всички за София и около 10 на сто за другите градове. След появата им на пазара реализацията на новите проекти, които още нямат Акт 16, е изключително бърза – над 70% се продават преди официалното разрешение за ползване. Според агенцията сделки се сключват основно на груб строеж и изкоп. Тези на етап проект са рядкост, дори при надеждните инвеститори, макар че от строителната компания BLD отчитат и сделки на по-ранен етап заради желанието на някои клиенти да ползват по-голяма отстъпка от цената.

При „Форос“ делът на сделките с имоти в строеж достига до 25% от всички, но и това е сериозен ръст по отношение на пазара, коментира управителят на агенцията Добромир Ганев. „Има сделки на много ранна фаза, но обикновено това е сигурна компания, доказала лоялността си към клиентите. Хората предпочитат да видят започване на груб строеж, другите изчакват затварянето на сградата, т.е. Акт 14“, допълни той.

Подобна е и ситуацията при строително-инвестиционната компания ГрийнЛайф, която е започнала първия си жилищен проект в София, в „Младост 1“. Компанията е реализирала първите си продажби още на изкоп, като интересът е основно към апартаментите с две спални. Делът на продадените жилища на този етап е 12% от всички, каза търговският директор на фирмата Антоанета Тодорова.

„На зелено“ не е задължително да е по-евтино

Логиката за покупка на жилище в строеж е, че то ще се придобие с определена отстъпка заради по-високия риск. Дисбалансът между търсене и предлагане обаче изглежда успява да стопи разликата. Ако преди отстъпките достигаха 15-20% и повече, сега са значително по-малки.

ГрийнЛайф допълват, че цените на имотите „на зелено“ в София постепенно се изравняват със средните пазарни нива на вече готовите жилища. През първите месеци на годината цените на готовите имоти се задържат по-скоро стабилни, тъй като към момента са достигнали равновесна точка, но цените на имотите в строеж продължават да растат, посочва компанията.

Факторът риск губи тежест, особено при доказан и финансово стабилен инвеститор, посочва изпълнителният директор на фирмата Теофил Петров. Според него сделката „на зелено“ носи немалко позитиви, които готово жилище не може да предложи – възможност купувачите да участват активно в проектирането на вътрешното разпределение на жилищата.

Според данните на Bulgarian Properties средната цена на жилищата в София през миналата година е 790 евро/кв.м, като през последното тримесечие достигна нива от 815 евро/кв.м. Статистиката на компанията показва, че сделките с жилища в сгради в процес на строителство се сключват на цени от 750 до около 950 евро/кв.м., като при сгради, които са почти готови и са с издаден или преди Акт 16, цената достига и до 1 100-1 300 евро/кв.м. в зависимост от района. Така се оказва, че проектите в строеж водят пазара, тъй като са с доста по-добри характеристики и качества от наличното предлагане, а търсенето расте, коментира Полина Стойкова.

От „Имотека“ също посочват, че обичайно незавършените сгради се търгуват на по-ниски нива, но при качествено изпълнение и надежден инвеститор цените „на зелено” могат да настигнат или дори надвишат средните пазарни.

В „Адрес“ например от началото на тази година сделките за ново строителство за определени обекти са на цени, по-високи от тези при „старото” строителство. В този смисъл „на зелено” не на всяка цена означава по-евтино. Вариациите в нивата зависят по-скоро от другите фактори – локация, качество, удовлетвореност на клиента спрямо търсенето му.

Схеми за плащане и договори

Купувачите и преди кризата, и сега имат сходни притеснения, свързани със завършването на проекта и спазване на ангажиментите на строителя, посочва Полина Стойкова. „Към момента те са доста по-прецизни в писменото оформление на отношенията със строителите и задават много детайлни въпроси и искат конкретни ангажименти“, коментира тя.

Най-често купувачите търсят гаранции чрез схемата на плащане. „При предварителен договор те инвестират около 10-20% от сумата, после плащат равни вноски за всеки етап и при издаването на разрешение за ползване покриват оставащата сума, която често са последните 20%“, поясняват от „Имотека“.

Според „Адрес“ имиджът на инвеститора е от ключово значение. Друг фактор, който купувачите използват, е възможността да не заплащат твърде голяма сума предварително, като обвързват плащане с достигнат етап на строителство. Най-често 10% до 20% се прлащат при предварителен договор, а останалите – на етапи при достигането на определен етап от строителството.

„Трябва да се има предвид, че като цяло липсва механизъм, по който купувачите да са сигурни и защитени, няма създадена такава регулация, което е недостатък на пазара“, посочват от агенцията.

Някои строители предлагат и доверителни (ескроу) сметки, за да гарантират сигурността на покупката на своите клиенти. Това е един от инструментите, които дават повече сигурност на купувачите.

Някои от купувачите търсят и неустойки от инвеститора при неспазване на заложените срокове в договорите. Други смятат, че участието на банка в проекта гарантира в известен смисъл сигурност поне от гледна точка на спазването на сроковете, защото банковото финасиране за инвеститорите също се отпуска на траншове.

Вижте повече за комплекс Vitosha View

Вижте всички обекти ново строителство в София

За строители и инвеститори - вижте как можете да си сътрудничите с нас


  прочети повече статии