Жилища: завръщането на купувачите

Пазарът в София вече достигна дъното, оттук нататък прогнозите са за годишен ръст на цените с 5 до 7%.

Апартаментът на съседите вече има нов собственик, през две преки от вас отново се строи, а приятелят ви брокер няма време за бира, защото обикалят по огледи. Ако се питате какво става, отговорът е: жилищният пазар се събужда. Нарастващото оживление е факт повече от година и намери ясен израз в две неща – повече сделки и стабилизиране на цените, след като дълго време вървяха надолу. То обаче се усеща основно в София и частично в два-три по-големи града. В останалите пазарът остава притихнал.

Все пак анализите сочат, че пазарът на жилища вече е стигнал дъното и започва възстановяването му. Наблюдателите описват ситуацията като сходна с тази преди десет години, когато продажбите на имоти тепърва се активизираха. За разлика оттогава обаче сега никой не вижда предпоставки за бум на цените и сделките, подобен на този до 2008 г. Очакванията са в близките години цените на жилищата да се върнат към ръст, но с едноцифрени стойности. И за момента – почти единствено в София.

Преломната година
За софийския пазар на имоти 2013 г. беше различна. Огледите зачестиха, купувачите станаха по-активни и сделките се увеличиха. Агенциите за имоти отчетоха между 10 и 15% повече продажби на жилища и след поредната година на спад – относително стабилни ценови нива. По данни на различни агенции средната продажна цена на жилищата в София се е стабилизирала около 650-750 евро на кв.м, като числата варират в зависимост от типа строителство, квартала, инфраструктурата и др.

Обзор на агенция Arco Real Estate например посочва средна цена на новото строителство в кварталите на столицата около 750-850 евро на кв.м. По всеобщо мнение пазарът на жилища вече е стигнал дъното и това дава увереност на купувачите, че е назрял моментът за сделка. Така хора, които дълго са отлагали покупката си, в крайна сметка излязоха на пазара и взеха решение.

По данни на агенциите за имоти подобни купувачи формират около 85% от сделките с жилища миналата година. Оставащата част са предимно с инвестиционен характер – купуват хора, които търсят защита на спестяванията си и смятат жилищния пазар към момента като достатъчно надежден и доходоносен за тази цел. Според Калоян Богданов, маркетинг мениджър на агенция „Адрес недвижими имоти”, в тази категория влизат и т.нар. двойни сделки, при които парите от един имот веднага се инвестират в друг. Подобни покупки също говорят за връщащо се доверие в жилищния пазар. За момента – основно в софийския.

Очевидно тенденцията е трайна, защото данните на брокерите единодушно показват, че оживлението от миналата година продължава и през тази. „През първите месеци регистрираме силен интерес за покупка на жилища. Има сериозни запитвания и сделки”, обобщи Калоян Богданов. Според него стимул за активността на пазара е било и хубавото време тази зима, докато в голям студ хората не са склонни да ходят по огледи.

Оперативния директор на агенция BULGARIAN PROPERTIES Полина Стойкова също отбелязва продължаваща висока активност в жилищния сегмент. Данните на агенцията показват, че в сравнение със същите месеци на предходни години през първото тримесечие на 2014 г. продажбите на жилищни имоти са нараснали с 15%, а запитванията – с 30%. Последното число е индикация за силни продажби и през следващите месеци.

„Всъщност пазарът в София остава изключително активен, но това е тенденция от тази или от миналата година. По-скоро още от лятото на 2012 г.”, отчете Диана Антонова, главен брокер в агенция „Явлена”. Според нея в основата е усещането, че цените вече са стигнали дъното, което дава увереност на купувачите да пристъпят към дълго отлагани сделки.

В началото бе…
Независимо откога е регистрирано, раздвижването на пазара се оценява основно като софийско явление. В големите градове, например Варна и Бургас, също се наблюдава стабилизация на жилищните пазари и устойчиво търсене, главно заради по-живите икономики покрай туризма, зърнопроизводството и други бизнеси, както и заради интереса от руски купувачи.

Като градове с потенциал на пазара на имоти се оценяват също Стара Загора заради високите доходи покрай комплекс „Марица-изток”, в по-малка степен Пловдив. В останалите части на страната жилищните пазари още са в мъртвата си точка, а в някои райони със затихващи икономически функции и влошаваща се демографска картина шансове за промяна в обозрим план не се виждат.

На този фон обяснението на анализаторите за активността в София е, че картината тук значително се различава от тази в повечето части на страната. Заради вътрешната миграция градът регистрира ограничен ръст в търсенето на жилища. Икономическата активност е висока, а безработицата – значително под средната за страната. Освен това инфраструктурата на София видимо се подобри през последните пет години, включително със строителството на метрото, изброява Веселин Петров, директор „Недвижими имоти” в Банка ДСК. Според него това са добри предпоставки и за развитие на силен пазар през следващите години.

„Ако приемем, че пазарът в София достигна долната си мъртва точка през 2013 г., в рамките на следващите седем години очаквам нов ръст на цените. Естествено нямам предвид нов бум, темпът на поскъпване ще е едноцифрен – с 5 до 7% годишно”, обобщи Петров. За изброените по-горе големи градове прогнозата за периода е за поскъпване с темпа на инфлацията – с 2 до 5% годишно. За жилищните пазари в по-малките градове прогнозата по-скоро е за задържане на цените около сегашните нива.

От „ Адрес” засега не правят дългосрочна прогноза, но добавят към картината на жилищния пазар в момента и доброто съотношение доходи – цени. То поставя София на едно от челните места по достъпност на жилищата. Анализите на агенцията показаха, че в края на 2013г. като цяло това съотношение е постигнало най-благоприятната си стойност в сравнение с 10 години назад, като месечната вноска по кредит за апартамент от 60 кв.м. е паднала под 50% от средната заплата за страната. Сред градовете с най-добрите показатели по достъпност на жилищата са София и Стара Загора.

Не просто квадратни метри
Ако сравним жилищния пазар с този преди десет години, вероятно ще открием сходен тренд – търсенето се активизира. Разликите спрямо тогава обаче също не са малки. Наблюдателите обобщават, че за разлика от годините на зараждащия се бум на пазара сега купувачите не бързат и са много по-ориентирани. Сделките на зелено остават изключение, а при огледите се обръща много повече внимание на заобикалящата среда и детайли като съседи, поддръжка на входа, места за паркиране.

„Хората вече не плащат просто за квадратни метри, а за квартал и среда”, коментира представител на пазара на имоти. Според него в годините на бума, когато цените главоломно растяха, а предлагането бе ограничено, всеки бързаше да купува и не обръщаше внимание на детайлите. Сега обаче именно те са важни.

Диана Антонова от „Явлена” потвърждава тази тенденция, като я обяснява и с факта, че голяма част от търсенето сега е за собствени нужди. „В тези случаи купувачите избират много по-внимателно, очакват по-високо качество, търсят по-стойностен имот. Готови са да платят повече, но не правят компромиси с нищо… Например с комуникации, отопление, етаж, изложение, светлина в помещенията”, изброява тя. В масовия случай държат жилището да е на среден етаж, с южно или източно изложение, рядко се съгласяват на повече от едно помещение в северна посока. Държат на централно или индивидуално отопление – газово котле, ако има климатици, се очаква да има и трифазен ток.

В подобна среда по-трудно се сключват сделки, защото на пазара няма толкова стойностни имоти. Предлагат се много апартаменти, но малко от тях отговарят на критериите на купувачите, посочва Диана Антонова. Сходни са наблюденията на Калоян Богданов от „Адрес”. Според него в София се наблюдава сериозен интерес към качествено ново строителство в райони с добри комуникации и транспортни връзки, но предлагането на такива имоти е малко. Това разкрива потенциал за ново строителство, но само при условие че купувачите се почувстват достатъчно стабилни финансово, посочи той.

Цената е важна
Според повечето брокери на имоти за нов ръст при цените на жилищата още е рано да се говори. Някои обаче отбелязват покачване на горната граница на търсенето. Подобно наблюдение прави Диана Антонова от „Явлена” заради увеличените покупки на жилища с повече от една спалня. Според нея преобладаваща част от сделките вече са за апартаменти с две, дори три спални. Тези с едно спално помещение, които доскоро бяха ядрото на пазара, вече формират около 25% от сделките.

Данните на „Явлена” показват, че апартаменти с две спални търсят 60% от купувачите. Съответно цените, които са готови да платят, също се вдигат – ако доскоро масовите сделки бяха в диапазона до 50 хил.евро (ново строителство с една спалня), сега търсенето започва в границата от 60 – 65 хил.евро. Това обаче е недостатъчна цена – за жилище на шпакловка и замазка или още в строеж. Реално сделки стават по-скоро в диапазона 75-80 хил.евро, обобщиха брокери.

Според Диана Антонова пазарът вече се измества повече към функционалните семейни жилища, които предлагат комфортно обитаване. Намирането на такива апартаменти обаче е трудно, защото често са на две нива и със скосявания. От

„Адрес” и BULGARIAN PROPERTIES обаче рисуват по-различна картина. Макар да отбелязват изравняване на търсенето между апартаменти с една и две спални, от агенциите посочват, че повечето сделки остават в ниския ценови сегмент – до 50 хил.евро. Активно търсене и двете агенции отчитат и при по-високия клас имоти – над 100 – 150 хил.евро. В него обаче се регистрират по-ограничен брои сделки. Тенденция, която се запазва от преди години, е ниският дял на кредитирането в сделките. По данни на „Адрес” с банкови заеми продължават да се финансират едва 20 – 30% от сделките с жилища. Основните плащания са пари в брой (основно спестявания или от продажба на наследствен имот) плюс заеми от близки и роднини. Ако се финансира с ипотечен кредит, той е малка част от сумата.

От „Явлена” отчитат същото явление. По наблюдения на агенцията с кредит се финансират под 50% от цената на сделката. „Малко са хората, които са готови да вземат ипотечен заем за цялата сума, а и най-често не отговарят на условията,” коментира Диана Антонова. Според нея купувачите с високи заплати или добър бизнес не са готови да задлъжняват дългосрочно към банките. Като обобщение и от двете агенции очакват лек ръст на сделките с жилища тази година, но смятат, че за ново покачване на цените още е рано.

Търсите да закупите имот в София? Поверете търсенето на нас!

Вижте най-новите ни оферти за продажба и под наем в София

  Още новини