Една куха забрана по-малко

За гражданите на ЕС българският пазар на ваканционни имоти едва ли е най-привлекателният в момента. От началото на тази година обаче със сигурност е с една идея по-либерален.

Причината е отпадането на големия законов абсурд, заради който години наред покупките на жилища тип "втори дом" от чужденци често минаваха през регистриране на дружества в България. Практиката бе свързана с 5-годишния мораториум от началото на 2007 г., който не допускаше граждани на ЕС да придобиват като физически лица прилежащата земя към купените от тях ваканционни имоти.

Формално тази забрана отпадна в началото на 2012 г. и това като цяло е добра новина за имотния пазар. Има обаче и юристи, които смятат, че ограничението не е действало от самото начало заради разлики в законите. Така хилядите фирми на британци и ирландци за покупка на имоти в България може да са били само излишен разход. И в крайна сметка ненужна бариера пред пазара години наред.

Коренът на абсурда

Голямото разминаване идва от разликите между два нормативни акта, които указват в какви случаи гражданите на ЕС доскоро можеха директно да придобиват земя за жилищен имот тип "втори дом" в България. Според Закона за собствеността до изтичане на 5-годишния мораториум такова право имаха само тези от тях със статут на постоянно пребиваващи в страната. Останалите имаха два варианта – да купят жилище с право на строеж или да регистрират българска фирма, през която да мине сделката.

В Приложение 6 към Договора за присъединяване на България и Румъния към ЕС обаче пише друго. А именно, че ограничението за директна покупка на земя за второ жилище от самото начало не важи за гражданите на ЕС, които законно пребивават в страната. Какъв е обхватът на понятието "законно пребиваващ" не се посочва в нито един нормативен акт и оттук идва голямото объркване за кого важи отлагателният срок.

Според юристи подобно разминаване между понятията не е изключение. Един от тях дори разказа случай, в който е открил 37 дефиниции на "семейство" в различни закони.

Все пак по отношение на "законно пребиваващите" повечето са на мнение, че един чужденец се смята за такъв от момента, в който премине границата, стига да има редовни лични документи и да няма забрана за влизане в страната. Това на практика означава, че стига да влезе в страната лично, всеки гражданин на ЕС и досега е можел да придобие директно ваканционен имот с прилежащата към него земя. А ограничението в тази посока е важало само за чужди граждани, които дори ден не са пребивавали в страната, а например са упълномощили друг за сделката.

Така смята и председателят на Нотариалната камара Димитър Танев. Той посочи, че когато два нормативни акта си противоречат, върховенство има наднационалният. В случая – договорът, който урежда членството на България в ЕС и задава по-либералния режим на собственост.

"Всъщност единственото ограничение за покупка на земя към второ жилище, което отпадна тази година, е именно необходимостта чужденецът да е пребивавал за какъвто и да е срок в страната като условие за придобиване", посочи нотариусът. Според него по тази причина не може да се говори и за нов режим за оформяне на такива сделки.

Де юре и де факто

Неформално проучване сред нотариуси обаче показа, че сред тях и в момента има притеснения при изповядване на сделки за директна продажба на ваканционни имоти със земя на чужденци. До отпадането на мораториума едно от опасенията бе, че разминаването между специализиран закон и международен нормативен акт може да доведе до съдебни спорове. По тази причина се предпочиташе по-безрисковият вариант с регистрацията на фирма за покупката.

Сега основното притеснение е липсата на практика и съответно на яснота какви документи да се изискват при подобни сделки. Например как да се удостовери, че имотът е второ жилище за купувача – с легализиран превод на документ за собственост на основното му жилище или само с декларация. В резултат част от нотариусите са на мнение, че има нужда от допълнителна законова регламентация, за да бъдат максимално добре изпипани сделките и защитени интересите на купувачите.

А купувачи няма

Дори и да се изчисти законовата процедура за покупка на земя обаче, надали ваканционният пазар ще се раздвижи сериозно. Факт е, че от две години той е доминиран от руснаци, а купувачите от ЕС – основно гърци и поляци, формират под 5% от сделките. А в силните за британските покупки времена интересът бе толкова голям, че бариера като регистрирането на фирма не спираше почти никого.

Според оперативния директор Полина Стойкова за някои групи купувачи досегашното изискване за регистрация на фирма е било чисто психологически проблем. Например за немски граждани, които се отказвали от сделки в силните за ваканционния пазар години именно по тази причина.

"Освен това както регистрирането, така и поддръжката на фирма е свързано с допълнителни ангажименти и разходи за счетоводство, финансови отчети, пререгистрация и адвокатски хонорари. Закриването също е разход", посочи тя. По тази причина от агенцията очакват либерализацията на пазара в съчетание с ниските цени да помогнат за постепенното връщане на интереса към покупка на имоти от граждани на ЕС.

Все още обаче видим ефект от промяната в режима за придобиване на земята към ваканционни имоти е рано да се очаква, нищо че са минали четири месеца. Поне като подготовка за по-силните бъдещи времена за пазара обаче е добре процедурата да се изчисти юридически. А и е абсурдно при сегашната липса на купувачи да гоним и малкото с бюрократични неуредици.

  прочети повече статии