Собствениците на апартаменти са длъжни да заплащат разходите за ремонт и обновяване на общите части

В рубриката "Попитай адвоката" на страниците на вестник "Новинар", адвокат отговаря на следния въпрос:

Здравейте,

Аз съм член на Управителния съвет на етажна собственост. Имаме следния случай, за който не знам кое е най-правилното решение. В съседния вход апартамент беше купен от семейство, на което предстои основен ремонт. Те сега искат да сменят вертикалните си щрангове, тъй като блокът е стар и тръбите не са сменявани от построяването на сградата - 40 години. Качеството на водата е лошо и стана ясно, че всички съседи от тяхната страна искат щранговете да се сменят с изключение на собственика на един апартамент. Става дума за шестетажна сграда. Този, който не иска да смени щранговете си, е на 4-тия етаж.

Семейството, което инициира тази смяна, му обещава поемане на всички разходи, той само трябва да пусне водопроводчиците в апартамента си, те да изтеглят тръбите и това е. Аргументи за отказа практически няма - просто не иска да му влизат хора в дома.

Знаем, че редът е УС да свика общо събрание на целия блок, на което да се вземе решение смяната на вертикалните щрангове да се извърши. Но оттук нататък не ни е ясно какво следва: този съсед, който не желае смяната,трябва ли да се съобрази с такова решение

Тъй като не искаме груба конфронтация, мислехме да му напишем писмо, подписано от целия УС, но какви аргументи бихме могли да използваме? Това може ли да се цитира като изискване за предстоящата паспортизация на сградата?
Накратко, има ли начин собственик в ЕС да бъде принуден на такъв ремонт, който не е на общите части и трябва да се влезе в имота, макар и за малко? Всички под и над него искат нови тръби.

Отговор

Съгласно чл. 48, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване се извършва по решение на общото събрание на собствениците.

Съгласно чл. 36, ал. 1, т. 9 и т 10 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) собствениците на апартаменти са длъжни:
- да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство и обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните идеални части.
- да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;

Съгласно чл. 48, ал. 3 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Така че първата стъпка, която задължително трябва да предприемете, е надлежно да свикате и проведете общо събрание на собствениците в етажната собственост.

За да можете обаче спокойно да защитите и реализирате правата си и да приведете в изпълнение решенията, приети на общото събрание, трябва да провеждате общите събрания така, че да отговарят на всички законови изисквания. А те са следните:

Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от управителя (Управителния съвет) на етажната собственост, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът задължително се отбелязват върху поканата. В поканата се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му. Освен в неотложни случаи общото събрание не може да се свиква в дни, обявени за официални празници, и дни, обявени от МС за почивни.

Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост (имайте предвид, че става въпрос за проценти от общите части, а не за членове домакинства, т.е. представител на тристаен апартамент има повече идеални части от представител на гарсониера). Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Когато не се съберат и тези 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, събранието се провежда на следващия ден. А ако той е почивен или официален празник, в следващия работен ден, в часа и на мястото, посочени в поканата. Ако отново липсва необходимият кворум, събранието се провежда по предварително обявения дневен ред и се смята за законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.

Общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата й площ, или на друго място в близост до нея. Общото събрание се председателства от председателя или друг член на Управителния съвет или от управителя.

В общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. Общото събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред освен в неотложни случаи. За провеждането на общото събрание се води протокол. Протоколчикът се избира с обикновено мнозинство по предложение на председателстващия. В протокола се вписват датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, изказванията на присъстващите, направените предложения и приетите решения. Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от председателстващия и протоколчика. Отказът да се подпише протоколът се отбелязва в него.
Ако общото събрание бъде проведено по този начин, то със сигурност приетите на него решения ще обвързват всички собственици в етажната собственост и ще са задължителни за тях.

Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 8 от ЗУЕС собствениците на апартаменти са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост. Решенията на общото събрание се изпълняват в определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от оповестяването им.

Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок, председателят на Управителния съвет (управителят) може да извади изпълнителен лист.

В случая обаче е важно като решение на общото събрание да бъде прието освен решението за извършване на ремонт и задължението на всеки собственик да осигури достъп от апартамента си за извършването на ремонта.

По този начин, в случай че откаже да осигури достъп даден собственик на отделен имот в етажната собственост може да бъде осъден да го направи.

Така, съгласно чл. 527 от ГПК, когато действието не може да се извърши от друго лице, а зависи изключително от волята на длъжника, съдебният изпълнител по искане на взискателя принуждава длъжника да извърши действието, като му налага глоба до 200 лв. Ако и след това длъжникът не извърши действието, съдебният изпълнител му налага последователно нови глоби до същия размер.

Когато длъжникът върши противното на това, което с решението е задължен да върши или да търпи, съдебният изпълнител по искане на взискателя му налага за всяко нарушение на това задължение глоба до 400 лв.

Отделно и самият ЗУЕС предвижда санкции при неизпълнение на задълженията на собственик, произтичащи от закона.

При това положение отделният собственик би могъл да претърпи значителни по размер имуществени вреди (глоби и разноски по производството), така че неговото положение крайно да се влоши. Ето защо и за него, а и за всички останали ще е по-разумно да се изпълняват решенията на общото събрание.

  прочети повече статии