"Витошка": Пренареждане

След цялостната й визуална трансформация на търговската улица на София се наблюдава намаляване на свободните площи и лек ръст в наемните цени.

Пилетата се броят наесен, а магазините след Коледа. Процентът на заетост на търговските улици към края на януари (именно след периода на коледния бизнес) е най-реалният показател за това доколко е стабилен пазарът, посочват експертите. Следколедните резултати за софийския булевард "Витоша" тази година са положителни, но като цяло пазарната локация все още изостава от европейските търговски улици по много показатели, най-вече по посещаемост. Въпреки това засега интересът към улицата е стабилен, а наемните нива вървят леко нагоре.

"По наши наблюдения заетостта на булеварда се е увеличила спрямо края на 2014 година", коментира Христо Асенов, директор "Брокерски услуги" в консултантската компания MBL|CBRE. "Правим оглед на търговските улици след периода на коледните празници, който по-нестабилните търговци оползотворяват, за да минимизират загубите си, преди да затворят обекти. Това, което отчетохме в края на първия месец от годината, е, че има по-малко освободени магазини в сравнение със същия период на миналата, тоест тенденцията е към умерено подобряване", посочва Асенов.

От консултантската компания Colliers International отчитат силен интерес към главните търговски улици и два пъти по-високо движение на наемателите там през 2015 г. спрямо 2014 г. в четирите големи града на страната. На бул. "Витоша" най-много нови оператори има в секторите мода и заведения.

Успешно преобразена

През последните години най-популярната софийска търговска улица преживя редица промени – превръщането й в пешеходна зона, прокопаването на метрото, ремонтите, спадът на наемите, завземането на все повече площи от кафенета и ресторанти. През последната година обаче наемите се стабилизират и леко растат. "Откакто цялата улица е ремонтирана, определено към нея има интерес от всякакви наематели", коментира Росен Генев, мениджър "Търговски площи" във Forton.
"Положителната статистика за намаляване на свободните площи на търговските улици е част от общата ситуация на пазара през 2015 г., когато активността на търговците и в моловете, и на т.нар. high streets беше висока", казва Боряна Пенева, мениджър "Търговски площи" в Colliers International. Според анализа на Colliers през 2015 г. главните търговски улици в Пловдив, Варна и Бургас отчитат значителен спад в свободните площи на годишна база. Най-голямата промяна е факт в Пловдив - от 9% на 1%, следван от Варна - от 14% на 8%. Бургас регистрирa незначително намаление от 7% нa 6%. Столицата отчита лек ръст от 1% на свободните площи, а незаетите обекти са 7%.

Размествания по булеварда

Освен ниския процент на незаетите търговски площи положителна новина за сегмента са и динамиката и интересът към пазарните улици. Експертите от Colliers отчитат два пъти по-високо движение на наемателите по главните търговски булеварди в четирите големи града през миналата година в сравнение с предходния период. В Пловдив този показател е нараснал от 3% на 14%, във Варна от 8% на 28%, Бургас от 11% на 20%.

Ситуацията в София също не се различава - отчита се повишение от 6% на 12% нови наематели на търговската улица през 2015 г. Най-много открити обекти на бул. "Витоша" има в секторите заведения и частично при аптеки и телекоми. "Новите модни марки, които навлизат на българския пазар, са малко и предпочитат предимно търговски центрове", отбелязва Христо Асенов. Макар че в сравнение с магазините заведенията определено са значителен брой, те все още не са преобладаващи на "Витошка". Но като цяло миксът от магазини, кафенета и ресторанти е характерен за търговската улица на всяка европейска столица, коментира Росен Генев. Към булеварда все пак има стабилен интерес и от международни вериги за козметика, дрехи и обувки.

"Основното предизвикателство пред тях обаче е да намерят подходящи площи", казва Генев. "Тези вериги имат определени стандарти, а магазините на главните улици са техните flagship проекти - бижуто сред портфолиото им от магазини. Така че те не правят компромиси с обекта, който ще наемат", обяснява експертът.

Предлагане на бул. "Витоша" почти няма, а проблемите с наличните обекти на главната улица не са малко. "Повечето собственици на имоти нямат изрядна документация за помещенията, които отдават - липсват актуални архитектурни разпределения, разрешение за ползване или въвеждане в експлоатация, кадастрални схеми и др. В много случаи собствениците не са склонни да инвестират в имотите си - първо, да набавят необходимата документация и, второ, да правят каквито и да било капиталови разходи по поддръжка. Често се натъкваме на имоти с рушащи се фасади, неясен статут, неподдържани сградни инсталации, но същевременно с доста високи очаквания за наем", обяснява Христо Асенов. Така въпреки интереса от страна на веригите и от инвеститори, които искат да вложат средства в обект с дългосрочна доходност, намирането на такъв остава предизвикателство.

Стабилно и нагоре

Високите нива на търсене и разместването на наематели през изминалата година довеждат и до стабилизиране и дори минимално повишение на наемните нива на пазарните улици. Главните търговски булеварди в София и Пловдив отчитат лек ръст в наемните цени, а Варна и Бургас запазват нивата си.

"Очаквам наемните нива при търговските улици да се запазят през тази година", коментира Боряна Пенева. "При моловете също - там целта е да се позиционират добре и да се правят интересни подобрения. От една страна, обектът да става все по-привлекателен за крайни клиенти, а за новите молове - да привлича и добри наематели", посочва експертът.
Според Росен Генев това, което би трябвало да се случи в тази и следващата година, е марките, които са представени само в мол, да търсят и успешно да наемат обект и на търговска улица. По този начин те могат да достигнат и до нов тип клиенти, които рядко посещават молове.

Level up: Централното луксозно карe

Извън булевард "Витоша" и другите неофициално обособили се търговски улици със стоки от по-нисък клас като "Солунска" и "Граф Игнатиев" вече ясно се оформя и клъстер на луксозните магазини. Интересът на известни световни брандове към централните софийски улици "Леге" и "Съборна" расте и само през миналата година два нови магазина от най-висок клас отвориха врати там. През май компанията, известна с производството на луксозни кашмирени пуловери, Brunello Cucinelli откри монобранд бутик на ул. "Съборна", а по-късно през октомври модният гигант Philipp Plein отвори представителен магазин в съседство. Като предпочитани първокласни места за магазини от най-високия ценови сегмент са тези в района между площад "Света Неделя" и Градската градина, и по-специално улиците "Княз Александър I" и "Калоян", източната част на "Алабин", долната част на бул. "Витоша" и вече споменатите "Съборна" и "Леге". Това са и локациите, които се отличават с по-високи наеми от тези на бул. "Витоша", посочва Росен Генев.


  прочети повече статии