Жилищният пазар се пробужда

Ръст от 23% за първото тримесечие спрямо същия период на миналата година. Хора между 26 и 35 години със стабилни доходи са най-активните купувачи.

Вече пета година брокери, банкери и предприемачи очакват добрите сигнали за обръщане на низходящия тренд на жилищния пазар. Най-после това се случи - сделките с имоти отчитат 23% ръст за първите три месеца на 2013 г. спрямо същия период на миналата година и има минимално увеличение на жилищното кредитиране, гарнирано с все по-изгодни условия.

Забавянето на спада на цените на жилищата с около процент също се тълкува като позитивен сигнал за достигане на точката на равновесие между купувачи и продавачи. Дали тенденцията за обръщане на посоката ще се окаже трайна, предстои да видим. Засега няма основания за прекомерен оптимизъм предвид данните за възстановяването на икономиката, доходите на домакинствата, нивата на безработицата и сигналите от политиците.

"Предвид тези фактори не може да очакваме съществено изменение в тенденциите през тази година. Прогнозата ни е цените да се задържат на нивата от 2012 г.", коментира Полина Стойкова, оперативен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

"Пазарът на жилища е стабилен, цените достигнаха приемливи нива и е малко вероятно да има резки промени", допълва Добромир Ганев, управляващ директор на "Форос".

Връщането на цените на жилищата на нивата от 2005 г. и изгодното кредитиране може да даде тласък на пазара за хората със сигурни доходи, посочват от "Адрес Недвижими имоти". Според експерти от агенцията допълнителен стимул за покупката на имот е, че част от хората смятат държането на пари в банките за несигурно предвид случилото се в Кипър.

Въвеждането на лихвите върху депозитите също се възприема за катализатор за активизирането на пазара от началото на годината. Затова и прогнозата на Националното сдружение "Недвижими имоти" е стабилизиране на пазара на жилища през тази година и плавен ръст през следващата. Активен пазар в големите градове. От началото на годината пазарът на жилища е активен в София, Варна, Бургас, Пловдив, Стара Загора и Русе, където доходите са по-високи и има работа. Такива са впечатленията на брокери и банкери.

Според Агенцията по вписванията в страната са сключени 44 174 сделки при 35 821 година по-рано. Над половината от тях са в областните градове, като с най-голяма база на нарастване е Пловдив (28,6%). Активен остава пазарът и по морето, като във Варна ръстът е 18%, а в Бургас - 17%.

В София сключените сделки през първите три месеца на годината са 3600, като увеличението е 8% спрямо година по-рано и почти същия брой сделки, колкото през 2011 година. Отчетеният ръст на броя на сделките се случва за втори път от началото на кризата. За първи път от 2008 г. насам увеличение на покупко-продажбите имаше през 2011 г., когато бяха сключени 222 733 сделки. През 2012 г. обемите паднаха с минималните 2%, но останаха доста над покупко-продажбите от 2009 и 2010 г. Това беше причината брокерите да твърдят, че спускането по на-надолнището е останало в миналото и вече може да се говори за стабилност и предсказуемост на пазара на имоти.

Данните на НСИ за цените на жилищата, които показват забавяне на спада, потвърждават твърденията им. През първите три месеца на годината поевтиняването е под 1% спрямо предишното тримесечие и 1,9% на годишна база. В Разград, Кърджали, Русе, Габрово, Ловеч и Хасково дори беше отчетен лек ръст на цените на жилищата.

Средната цена за страната е 866 лв./кв.м, като най-скъпи са в София (1422 лв./кв.м), Варна (1409 лв./кв.м) и Бургас (1129 лв./кв.м). Най-евтини са в Кюстендил (537 лв./кв.м), Видин (560 лв./кв.м) и Враца (569,3 лв./кв.м).

Най-предпочитаният апартамент в София е двустайно жилище на цена до 50 000 евро, единодушни са агенциите за недвижими имоти. Всяка четвърта продажба е именно такава, сочат данните на "Адрес".

По данни на Пощенска банка в момента в София може да си купите изцяло обзаведен апартамент на цени от 750-800 евро/кв. м. Като цяло пазарът на имоти разчита на българите, с изключение на курортите, където основни играчи са руснаците. Младите на възраст между 26 и 35 години със стабилни доходи са най-активни от началото на годината. Обикновено това са държавни служители, собственици на фирми, ИТ специалисти и търговци, които купуват жилище, за да го ползват. Сделките с инвестиционна цел са едва 14%, но дори и при тях има лек ръст спрямо миналата година, когато са били 10 на сто.

Хората разчитат предимно на спестяванията си, като средно личните средства са 40% от стойността на сделката. От началото на годината се налага тенденцията нужното допълващо финансиране да става чрез потребителски кредити до 50 000 лв. вместо ипотечни. Над половината от реализираните сделки са станали така през първите три месеца на годината според данни на агенции за недвижими имоти.

Лихвите достигнаха нивата отпреди кризата. Банките също дадоха своя принос за активизирането на пазара с все по-атрактивни оферти за нов дом. От март насам девет банки имат телевизионни реклами на жилищни кредити, като такава активност в предлагането не е имало дори и по време на кредитния бум преди кризата, коментира Румен Радушев, ръководител-управление "Жилищно кредитиране" в Пощенска банка. На пазара вече има предложения за лихви, по-ниски дори отпреди кризата, като средно годишните лихви по новите ипотечни заеми са 6-7%. Според Радушев жилищното кредитиране е достигало исторически едни от най-ниските лихвени нива. Причината за това е активността на големите банки и фокусирането им върху жилищно ипотечното кредитиране.

Прогнозите за тази година са нивата на лихвите да се запазят. БНБ също отчете минимален ръст на жилищното кредитиране от 0,6% към края на март на годишна база. На месечна обаче е регистриран лек спад. Обяснението е, че заради поевтиняването на жилищата и по-голямото самоучастие със собствени средства при покупката на имот купувачите прибягват до по-малки по размер заеми. Това е причината ипотечните кредити да растат като брой, но да намаляват като обем.

Другата тенденция, която се наблюдава, е, че левовите ипотеки стават все по-предпочитани пред тези в евро. Кредит център, който работи с всички банки, отчете лек превес на левовите над евровите кредити за жилищата. Липсващото ново строителство. Ръстът на сделките обаче не провокира раздвижваме на жилищното строителство Напротив, спадът продължава и ако се запази, може а доведе сектора до точката на замръзване в близките години.

Данните на НСИ за първите три месеца на годината показват, че в експлоатация са въведени 549 нови жилищни сгради, което е най-ниското ниво от третото тримесечие на 2010 г., когато са въведени 543 сгради. Данните на Националния регистър за ново строителство сочат, че в периода от 2008 г. до сега обемът на инвестиции в жилищни сгради в София е спаднал от фантастичните близо 1,5 млн. кв.м до под 210 хил. кв.м за 2012 г. Завършените проекти също бележат крах, като намаляват пета поредна година и през 2012. вече са в обем на около 363 хил. кв.м, което е около четвърт от този през 2009 година.

Така според брокерите на имоти на пазара вече се усеща дефицит на нови качествени жилища. Заради отказа на банките да финансират предприемачите и изчезването на покупките на зелено сега на мода са малки жилищни сгради с площ от около 1000-1200 кв.м в по-високия ценови клас. Подобни инвестиции има в София, Варна и Бургас. Причината е, че има интерес към т.нар. луксозни имоти, които са не повече от 10% от жилищния пазар. Там също се наблюдава увеличение на продажбите, като компания "Юник Естейт" отчете сделка за покупка на къща в полите на Витоша за над 1 млн. евро в началото на годината, а за миналата общият брой на тези сделки е бил пет в София. Директорът й Весела Илиева коментира, че в луксозния сегмент се наблюдава дори леко увеличение на цените от началото на годината от 1500 на 1700 евро/кв.м. Изграждането на "бутикови" сгради едва ли ще доведе до ръст на строителството.

Промяна в ситуацията може да има едва когато българската икономика даде признаци на живот, пазарът на труда се стабилизира, малките и средните предприятия си стъпят на краката и доходите започнат да се увеличават. Тогава освен инвестициите в ново строителство може да се очаква и нарастване на търсенето, ръст в кредитирането и дори в цените на имотите. Кога ще се случи, никой не се наема да каже, но всички се надяват да е скоро.



  прочети повече статии