С 5.4% е нараснал броят на жилищата в България през последните 10 години по данни на НСИ от преброяването на населението и жилищния фонд

В началото на изтеклото тримесечие излязоха окончателните данни на НСИ от преброяването на населението и жилищния фонд в България, проведено в началото на 2011 г. Това е обзор на данните с представени взаимовръзки на демографските тенденции, пазара на недвижими имоти и качеството на жилищния фонд.

Основните акценти от анализа на данните са:
- намаляване на населението в България
- увеличаване на жилищния фонд
- подобряване на качеството и битовото осигуряване на жилищата
- връщане на имотния пазар към фундаменталните демографски фактори

Население и жилищен фонд

Според данните от преброяването, населението на България е намаляло със 7%, а броят на жилищата в страната е нараснал с 5.4% спрямо преброяването от 2001 г. - от 3 688 802 жилища през 2001 г. на 3 887 076 през 2011 г. Още тук проличава разминаването между демографските тенденции и жилищния пазар. Все пак следва да се отбележи и че нарастването на жилищния фонд е сравнително малък процент на фона на бума, който изживя имотният пазар през изминалото десетилетие и на фона на нарастванията, измерени при предишни преброявания (през 90-те години броят на жилищата е нараснал с 20% например). Най-голямо увеличение на броя на жилищата за периода 2001-2011 г. има в областите Бургас и Варна. Това се дължи както на активното строителство в самите областни градове, така и на масовото строителство на ваканционни жилища, които бяха изградени в прилежащите курортни градове в тези области.

От данните от минали преброявания на населението и жилищния фонд в България се вижда, че броят на жилищата непрекъснато нараства от 1965 г. насам (когато са първите данни за жилищния фонд на НСИ). През 1975 г. те са нараснали с 20% спрямо 1965 г., а ръстът в броя им през следващите 10 години (до 1985 г.) е бил 15%. През тези години и населението бележи положителен прираст от 6% и 2% съответно, което обяснява и нарастващата нужда от строителство на нови жилища. При преброяването от 1992 г. се установява, че има забавяне на темпа на нарастване на жилищния фонд до 6.5%, а населението започва да бележи отрицателен прираст (-5.15%). Отрицателният прираст на населението продължава и през следващите вече близо 20 години, а същевременно броят на жилищата продължава да нараства – разминаване, което се обяснява с интереса за покупка на имот за инвестиция и тенденцията на нарастване на цените на имотите.

Данните на НСИ още сочат, че процесът на нарастване на жилищния фонд, наред с намаляването на населението, е довел до намаляване на броя на обитателите на 1 жилище от близо 4 човека през 1965 г. до 1.9 човека в жилище през 2011 г.

Продължава процесът на урбанизация, който е непрекъснат от 1975 г. насам и при който делът на населението, живеещо в градовете непрекъснато се увеличава и достига до 72.5% през 2011 г. Това обяснява и по-големия брой на наличните жилища в градовете (66% от общия брой жилища), както и по-големия интерес на местното население към покупка на имоти най-вече в големите градове, към които е основната част от вътрешната миграция - София, Пловдив, Варна и Бургас.

Качества на жилищата и достъп до комунални услуги

От гледна точка на битовата осигуреност на жилищата от данните на НСИ виждаме, че почти всички жилища в България имат електрификация и водоснабдяване. Канализацията също е добре организирана. Това показва, че жилищата в България предоставят добри условия за живот. Неудобствата на имотите – това се отнася за селските къщи - са свързани с липсата на баня и тоалетна, което е характерно за много от типичните селски къщи в България. Този тип имоти разполагат само с тоалетна, която най-често се намира в двора. Това не беше съществен проблем при избора на селски имоти от чужденци по време на имотния бум, тъй като в повечето случаи подлежи на преустройство, но в момента търсенето е насочено към къщи, които са годни за обитаване без нужда от значителен ремонт.

Важен показател в днешно време при избор на имот е и достъпът до интернет. 51.4% от жилищата в градовете и 16.4% в селата разполагат с достъп до интернет. Много от жилищата имат нови енергоспестяващи дограми и външна изолация и тенденцията е техният дял да нараства в следващите години, тъй като много от собствениците на имоти правят ремонти и модернизиране на жилищата си, а и не малък брой жилища бяха ремонтирани до западен стандарт от своите чуждестранни собственици. По-добрият стандарт на жилищата през последните години се вижда и от обявите за продажба и наем на имоти на сайта на BULGARIAN PROPERTIES (www.BulgarianProperties.bg) – докато в началото на миналото десетилетие много от имотите бяха в лошо състояние и имаха нужда от основен ремонт, то напоследък мнозинството рекламирани имоти за продажба и наем са нови или ремонтирани и годни за живеене.

Чужденците в България

Към 1.02.2011 г. в България живеят постоянно 36 723 лица с чуждо гражданство и те представляват 0.5% от населението на страната. Най-многобройни са руските (11 991) и украинските граждани (3 064). Гражданите на страни от Европейския съюз, които живеят постоянно в България са 8 444 или 23% от всички чужди граждани. Сред тях преобладаваща част са гражданите на Обединеното кралство (2 605) и Гърция (1 253). От данните се вижда, че сред най-многобройните постоянно пребиваващи чуждестранни граждани осезаемо присъстват граждани на страните, от които има най-много купувачи на недвижими имоти през изминалите години (най-вече Русия и Великобритания). Това показва, че освен за инвестиции, някаква част от чуждестранния интерес към имоти в България е бил с цел постоянно пребиваване.

Данните за чужденците, които живеят постоянно в България, са важни от гледна точка на пазара на недвижими имоти, тъй като един от основните фактори, които влияят върху цените на имотите, е чуждестранният интерес и инвестиции в имоти в България. Когато този интерес не се движи само от спекулативни нагласи, а от желание за преместване за постоянно пребиваване в нашата страна, тогава чуждестранното търсене на имоти би могло да влияе не само върху краткосрочните пазарни тенденции и цикличността в цените, но и на дългосрочното развитие на имотния пазар. От тази гледна точка е важно да се види как ще се променя броят на чуждестранните граждани, които живеят на територията на България и дали те ще успяват да се адаптират към начина на живот тук и да се вземат съответни мерки за подпомагането им в този процес.

Демографските тенденции и пазарът на недвижими имоти

На база на изнесените данни се вижда, че в България е налице намаляващо население и нараснал брой на жилищата в страната, основно в големите градове, което обяснява увеличеното предлагане на имоти за продажба спрямо наличното търсене и от там – спада в цените на имотите през последните години след отдръпването на чуждестранните купувачи. Добра новина за имотния пазар в България е, че качеството на жилищата и битовата осигуреност на домакинствата през изминалите 10 години значително са се подобрили.

Нарастването на жилищния фонд от 1965 г. до 1985 г. е било обусловено от демографски фактор на нарастване на населението и удовлетворяване на жилищни нужди. Нарастването на жилищния фонд след 1985 г. вече не е подкрепено от нарастване на населението, а по-скоро от протичащ процес на урбанизация и вътрешна миграция към големите градове, както и от удовлетворяване на жилищните нужди на хора, които чакат от дълги години да им бъде позволено да закупят жилище. След 1992 г. държавата се оттегля от строителството на жилища и от регулирането на цените на имотите, което прави сектора атрактивен за частните предприемачи поради наличие на търсене от страна на хора със спестявания, които искат да ги вложат в жилища, както и поради тенденцията цените на жилищата да нарастват, най-вече поради факта, че са били подценени по време на държавното регулиране. Желанието за инвестиция в имот и тенденцията на нарастване на цените продължи и през изминалото десетилетие, като инвестициите на местното население бяха подкрепени и от чуждестранен интерес към покупка на имоти, което направи строителството на нови жилища още по-привлекателен и печеливш бизнес.

В резултат, макар и населението да намалява през последните 20 години, този отрицателен демографски фактор беше компенсиран от увеличено местно и чуждестранно търсене на имоти за инвестиция. В условията на икономическа криза и отдръпване на чуждестранните инвестиции в имоти тенденцията е пазарът да се връща все повече към фундаментите си и демографските фактори оказват по-осезаемо влияние. Това е в съответствие и с данните за издадените разрешителни за строеж на нови сгради, които намаляват спрямо предходни години. Намалялото строителство от своя страна ще забави темпа на нарастване на жилищния фонд и ще го приближи до нуждите на населението от жилища.

Към момента основните показатели на имотния пазар в България са: завишено предлагане на имоти спрямо търсенето им и все още падащи цени на имотите. Ще отнеме няколко години наличните имоти да бъдат абсорбирани, преди да започне съживяване на строителството на нови сгради, най-вече в големите градове. Търсенето на имоти в големите градове ще остане стабилно през следващите години поради вътрешна миграция на населението. Наред с това, голяма част от жилищния фонд в градовете се състои от панелни сгради, които са доста амортизирани и собствениците на такива имоти ще насочат своя интерес към ново строителство. За разлика от големите градове, където има стабилно местно търсене, сегментът на ваканционните и селски имоти зависят в голяма степен от колебанията в чуждестранното търсене, а имотите в малките градове страдат от липса на интерес поради преселване на населението към големите градове.

---
Авторски права: 2011 Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено, само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД и Авторът не носят отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2011.