В-к Капитал за имотния пазар: Устойчив на вируси

Имотният пазар остана стабилен на фона на пандемията, която повали много бизнеси

Въпреки сериозното кихане на икономиката, предизвикано от COVID-19, и пълното разболяване на цели сектори пазарът на имоти се оказа относително устойчив на вируси. За съжаление на тези, които чакат по-добри времена, за да предприемат покупка на жилище, и за радост на инвестиралите успешно, а и на посредниците при имотите.

Статистиката на Агенцията по вписванията за деветте месеца на 2020 г. показва спад на сделките в страната от 10.4% в сравнение със същия период на предишната година. След първоначалния ступор, който настъпи в края на март и продължи през целия април, динамиката постепенно се завърна до нормалните преди кризата нива, казват мениджърите на някои от големите агенции за недвижими имоти половин година по-късно. Въпреки спада в обема на сделките цените не паднаха. Това се обяснява основно с липсата на доход от спестяванията в банки заради ниските лихви и на разбираеми алтернативни възможности за инвестиции. Според някои анализатори фактор е и намалялото започване на ново строителство, което е основната движеща сила при предлагането, като води до по-добро равновесие между търсенето и предлагането и запазване на ценовите нива. Данните за септември се оказаха повече от розови за пазара на имоти с ръст средно за страната от 13% и цели 20% нагоре на броя на сделките за София.

Все пак и секторът на недвижимите имоти не остана недокоснат от кризата. Участниците в имотната търговия вече се стремят към повече сигурност, казват от пазара. Предпочитат завършени и готови за нанасяне имоти или такива на финалната права. Купувачите дори са готови да платят повече за тях заради неизвестността колко биха стрували ремонтът и обзавеждането, а и колко време биха отнели. Банките също завишиха някои от изискванията си за отпускане на ипотечни кредити и по-специално частта на самоучастието, но според данните на БНБ кредитирането остава активно.

Затварянето на хора и бизнеси през кризисните месеци предизвика някои раздвижвания в различните сегменти. Засили се търсенето на имоти извън големите градове, които стават все по-атрактивни както защото помагат по-лесно да се понесе една карантина, така и заради новата нормалност на работата от дистанция. Тоест COVID-19 успя да спре съсредоточаването на купувачите в големите градове и да разпредели търсенето в различни райони на страната. Засега е загадка дали тези ефекти ще са дългосрочни.

Понижава се обаче интересът към наемане на офиси и магазини, като това дава възможност на инвеститорите в тези сегменти за спекулативна печалба. От страната на губещите са и некачествените имоти. Цената им според брокерите ще продължава да пада, независимо какво ще се случва с пазара, защото сградният фонд се увеличава и купувачите ще имат по-добър избор.

Големият въпрос остава колко устойчив и рационален е бумът на пазара на имоти сега на фона на многото проблеми в икономика и нелекото близко бъдеще при наемите. Или е симптом за нова, различна по вид паника, подклаждана от фактори като политическата и здравната несигурност и недоверието от преминаване към еврото.

Ступор, спад и после бум

Статистиката на Агенцията по вписванията за деветте месеца на 2020 г. показва спад от 10.4% на сделките за страната. В големите градове той е по-малък от средното в национален мащаб - за София е 7.8%, за Пловдив - 5.5%, а за Варна - 2%. Изключение прави Бургас с 11%

Това е финалната равносметка за един доста бурен период. През трите карантинни месеца - март, април и май, активността на имотния пазар падна средно с 38% под нивата от предходната година. Най-тежък беше април, когато беше регистриран 55% срив на годишна база. През март намалението беше 27.5%, а през април - 30.7%.

Добромир Ганев, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти", отдава спада на ограничителните мерки, които затрудниха процедурите около сделките. "Търсенето и сделките се прехвърлиха в следващите месеци", казва той, като отбелязва, че през лятото има ръст в някои градове като Пловдив, Варна, Стара Загора.

През летните месеци - юни, юли и август, активността започна да се възстановява. За периода сделките бяха средно само с 0.5% по-малко, отколкото предишната година. През юни пазарът беше с 0.96% под резултата от същия месец на 2019 г. Юли беше най-силният летен месец за имотния пазар в България - с ръст 2.6%. През август сделките намаляха с 4.3% на годишна база.

През септември пазарът се възстанови - имотните сделки в страната се увеличиха с 13%, като ръст се наблюдаваше на всички големи градски пазари. Най-положителните данни са за София и Пловдив - с по 20% повече сделки.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, дори очаква сривът от паузирането на пазара да бъде напълно наваксан до края на годината.

Тя обяснява септемврийския ръст с новото строителство. То продължи и сега Агенцията по вписванията регистрира сделки, сключени преди време на зелено. "Вече започваме да усещаме ефектите и от изповядването на сделки във вече въведени в експлоатация комплекси, което се случва доста активно през последните месеци и смятам, че данните за третото тримесечие потвърждават това", казва още Стойкова.

Защо не паднаха цените

Въпреки катаклизмите в икономиката и ръста на безработните цените на имотите едва трепнаха. А прогнозите на анализаторите и купувачите, които от март до май очакваха най-накрая да се случи дългоочакваният срив, не се сбъднаха. Според Гaнев тази им устойчивост се дължи на свиването на обемите на започнато ново строителство. Спадът в София е 17% за първо шестмесечие, за Варна е 12%, в Бургас е надолу с 34%, а общо за цялата страна намалението е 15%. Това на свой ред означава намалено предлагане и съответно по-малко натиск върху цените при едно свиващо се търсене.

От пазара посочват още няколко обяснения. Основното са ниските лихви по депозитите и липсата на спокойно място за влагане на свободни средства. И традиционният интерес на българина към имотите, докато останалите инструменти за инвестиции остават все така непопулярни. Фактор са и ниските цени в София, сравнени с другите европейски столици.



"Липсата на доход от спестяванията ни кара да ги влагаме в имоти. Имотът предпазва парите от инфлационните процеси посредством доходите от наеми, като недвижимите имоти са с най-високата доходност между всички познати инструменти за инвестиции", казва Добромир Ганев.

В София има също така и работеща икономика и платежоспособно население и всички тези фактори не позволяват на цените на имотите да се сринат. "Спад може да има, ако притокът на преместващи се българи към София намалее, а строителството на нови жилища и имоти продължи да е с огромен ръст", смята Изабела Клисарска, изпълнителен директор на "Явлена". Или това, което в момента по-скоро се наблюдава на пазара, е нормализиране на ръста на цените.

Новото строителство

Въпреки че не може да се говори за ръст в новото строителство, работата по започнатите нови обекти продължава. "В новото строителство купувачите често са хора с по-висока платежоспособност. По-млади са, а младите купувачи търсят своята по-добра среда за обитаване, включително с подобни на тях по възраст и доходи съседи", казва Изабела Клисарска. Все пак по отношение на новото строителство и по-специално в по-ранните му етапи от "Явлена" усещат известно разколебаване у купувачите, което логично се дължи на несигурността пред бизнеса във време на икономически катаклизми.

"В такъв момент хората предпочитат да намалят риска си въпреки по-атрактивните цени", казва Ганев. Доверието и интересът за покупка се увеличават значително за имоти, притежаващи Акт 14 и Акт 15.



"Има известно нарастване на предпазливостта при покупка в много начален етап или преди старта на строителството. Но и тук добрите оферти, цени и името на строителя и инвеститора помагат за значително намаляване на недоверието. Ставаме свидетели на много успешни проекти дори на етап старт на строителството. Същевременно продължава да няма предлагане на жилища в завършени или напреднали сгради - при тях изборът е ограничен и в повечето случаи трябва да се правят много компромиси. Освен това цените са по-високи и купувачите предпочитат да изчакат година-две за построяване на новия им дом, вместо да правят компромис", казва Стойкова.

За да има сделки, предприемачите променят схемите на плащане, които предлагат. Те стават по-гъвкави, има възможност за изплащане на етапи, което улесня купувачите. Например плащане с по-голям процент от баланса към Акт 15 и Акт 16, когато е налично банково финансиране. Тези промени бяха в ход и преди кризата, но тя доведе до тяхното ускоряване.

Вижте нашите топ оферти ново строителство в София

Има ли място за инвестиции

Търсенето засега продължава да изпреварва предлагането. Анализатори определят съотношението им като 60 на 40 както по отношение на новото строителство, така и при вторичния пазар. Гергана Тенекеджиева от "Адрес" не отчита промяна в поведението на продавачите, като данни показват, че броят оферти на пазара остава почти без промени. Лек спад има при активните купувачи - около 5% спрямо началото на годината. "Добри оферти на правилни пазарни цени се продават за дни. Същото важи и за комплекси ново строителство, които съчетават в себе си добро местоположение, качествен проект и добри цени", казва Стойкова.

Основният дял в сделките в София остават жилищните имоти. Най-засегнат е сегментът на инвестициите с цел отдаване под наем на краткосрочен принцип, като апетитите за централни градски имоти за отдаване под наем значително са намалели. От пазара обаче не виждат промяна на нагласите при инвестициите с цел вложение в имот за отдаване или за съхранение на стойност. Според мениджъри някои процеси даже стимулират това търсене да продължава да бъде голямо - ниските лихви по депозитите, недоверието от преминаване към еврото, политическата и здравната несигурност.

"Покупките с инвестиционна цел винаги са били част от пазара на имоти: в едната си част - с цел последващо отдаване под наем, от друга страна - с цел бърза препродажба на по-висока цена. Ниша в момента за такъв тип сделки има и смятам, че тя тепърва ще се разширява", казва Изабела Клисарска.

Вече се забелязват и ясни признаци за интерес към "проблемните" имоти, които се появиха след настъпването на здравната криза - а именно магазини и офиси. Интересът към покупка сега на такъв тип имоти се окачествява от представители на пазара като спекулативен, с цел да се търси тяхната препродажба в по-добри времена.

Извънградски новости

В резултат на месеците на карантина идеята за къща на село придоби нов, по-дълбок смисъл, който ще се подхранва допълнително и от възможността за работа от дистанция. Или в момента се наблюдава втора вълна на интерес след тази на англичаните преди години, казват от пазара.

"Интерес има от много млади хора до такива на 30 - 35 години, като той е засилен от година - година и половина", казва Добромир Ганев. Това, което се забелязва сега, е, че се увеличава спектърът от клиенти, включително в предпенсионна и пенсионна възраст, които предпочитат да изнесат битието си извън големия град. Интерес към покупка на околоградски къщи и парцели според повечето представители на пазара не замества този към апартаментите в града, а на тях по-скоро се гледа като на алтернативно място за уединение. От опцията за второ жилище се интересуват основно хора, които имат тази възможност.

Най-търсени са имотите в радиус около 40-50 км от големите градове и по-специално София, основно в източна посока, в населените места около двете магистрали и с бърз и лесен достъп до градската част. Пазарът се раздвижва от множество проекти за къщи в затворени комплекси в околните на София райони като Лозен, Владая, Бистрица. Интерес привличат и апартаменти в комплекси близо до София по магистралата или към Боровец.

Предлагането на този пазар е по-специфично, като цените варират в много широки граници. Много от имотите например са на добри локации, но изискват да бъде съборена старата постройка и да се издигне нова. Повечето възможности обаче са активирали повече купувачи, които желаят да притежават повече от един имот. А очакванията са тази тенденция да остане устойчива и през следващите няколко години.

Вижте нашите оферти в София

Вижте нашите оферти в Пловдив

Вижте нашите оферти във Варна

Вижте нашите оферти в Бургас
  прочети повече статии