Капитал Дом: Жилищният пазар набра скорост след пандемията

Евтините ипотечни кредити, търсенето на сигурност за спестяванията и мобилността на населението водят до ръст в сделките с жилищата.

Жилищният пазар в България премина леко през трите вълни на корона кризата и засега е в много добра форма. През първото тримесечие на 2021 г. са сключени повече сделки не само отколкото в началото на 2020 г., но и в сравнение със същия период на 2019 г. По данни на Агенцията по вписвания ръстът за страната е 17%, а за София -26 %, и той не може да бъде обяснен само с по-ниската база през миналата година. Има ръст и спрямо относително силната 2019 г. -10% за страната и 18% за София.

"Такива резултати, честно казано, не съм очаквал. Изненадан съм, но когато задълбаем за причините, виждаме, че може би има логика", казва Добромир Ганев, председател на Националното сдружение "Недвижими и имоти" и управител на "Фарос".

Евтини кредити и големи спестявания

И сегашната активност на имотния пазар в голяма степен е обвързана с политиката на банките. Рекордно ниските лихви по кредити стимулират покупките с ипотечен кредит. Спестяванията в кризата нарастват, но нулевите лихви по депозити и политиката на някои банки да таксуват средства над определен размер карат хората да предпочитат инвестиция в имот вместо банков депозит. Тенденцията не е нова, но е определяща за пазара на жилища.
Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на"Адрес", подкрепя тези наблюдения с цифри: "Близо 50% от сделките, сключени през първите три месеца, са финансирани с банков кредит. По данни на БНБ новоотпуснатите и предоговорени стари кредити за придобиване на жилище от началото на годината са 1.01 млрд. лева, което е с 9% повече в сравнение със същия период на миналата година.

От началото на извънредното положение до края на март 2021 г. банковите депозити на домакинствата са нараснали с 6.73 млрд. лв., или 12% повече спрямо година по-рано, показва статистиката на централната банка. Недвижимото имущество се приема като най-доброто вложение на средствата и интересът към имотите, особено в криза, е нормално да нарасне", посочва тя.

Активна миграция на население

Динамиката е свързана с някои демографски тенденции при вътрешната миграция и при завръщането на българи от чужбина, казва Добромир Ганев. По данни на НСИ през миналата година за пръв път има положителен прираст на българите, които са се върнали от чужбина (30 000), спрямо тези, които са заминали (около 6000). Около 25% от завърналите се са от Турция. Голяма част от тях купуват имоти в Южна България - в Кърджали и Пловдив, и точно в Пловдив наблюдаваме голям ръст на сделките, казва Ганев.

През миналата година нараства и вътрешната мобилност - над 200 000 български граждани са се преместили в друго населено място по данни на НСИ. Част от тях - в София, което също обуславя ръста на сделките в града. Мнозина обаче мигрират и към вътрешността на страната: хора, работили в големия град, вече могат да са home office, купуват имоти по селата, в малките градове, по Черноморието. А когато някой купи имот на село, продавачът обикновено инвестира парите в жилище в града и това води до активен пазар в почти цялата страна, казва председателят на НСНИ.

Друга тенденция, която обуславя динамиката и ръстовете на пазара през първото тримесечие, е желанието за смяна на по-малко с по-голямо жилище. Покрай ограничителните мерки хората започнаха да търсят домове с повече стаи, за да има пространство за всички членове на семейството, които учат или работят вкъщи. "Такова е търсенето и предприемачите реагират - проектират се по-малко на брой, но по-големи жилища", добавя Ганев.

Отложени, избързани и предишни покупки

Към факторите за ръста Добромир Ганев причислява и нестабилната политическа обстановка, която влияе не толкова на броя на хората, склонни да купят жилища, колкото на това решили да купят, да побързат да го направят.

Възможно е ръстът частично да се дължи и на отложени покупки през периода на локдауна от октомври - декември. "Наблюдаваме такава закономерност. Заради ограниченията дори започнати сделки се изповядват малко по-късно. След карантината от март - май например видяхме силно трето тримесечие на 2020 г.", казва председателят на НСНИ. Според него през следващото тримесечие ще се изясни дали сегашният ръст се дължи на изтегляне на сделки от предишни периоди, или има и нови купувачи.

Ръстът, регистриран от статистиката през първото тримесечие, има и друго обяснение - сега се изповядват множество сделки за сгради ново строителство, сключени преди време. Издадените разрешения за строеж през 2018 г. са рекорден брой - за 14 761 жилищни единици. Част от проектите, започнати тогава, са завършени през първите месеци на 2021, отбелязват от "Адрес" и от Bulgarian Properties. Известно е, че собствеността при сделките на зелено се прехвърля, след като сградите бъдат въведени в експлоатация.

Цените леко вървят нагоре

Цените на жилищните имоти в София вървят леко нагоре - по данни на различните агенции с между 3% и 7%. "Наблюдава се силно изразен ръст в цените на крайградските парцели и къщи, на готовите жилища, особено в централните части на големите градове. Цените на добре структурираните нови жилищни проекти с атрактивни локации също растат заради покачващите се цени на строителните материали и труда. В ЕРА не идентифицираме намаление в нито един жилищен сегмент сред областните градове в страната", казва Антон Андонов, изпълнителен директор на "ЕРА недвижими имоти".

Процесите, които се развиха, са обратни на масовите очаквания. Вместо несигурното бъдеще да свие търсенето, предлагането да нарасне и да последва спад в цените, се случва обратното, коментира гл. ас. д-р Мирослав Владимиров,, член на съвета на директорите на "ЕРА България" и преподавател в Икономическия университет във Варна. Първоначално пазарът беше движен от хората със спестявания, които потърсиха сигурна инвестиция в недвижим имот. После вълната бе подета и от купувачите с банкови кредити. Освен това пазарът бе "подхранен" и от българите, живеещи в чужбина. Мнозина от икономическите имигранти преоткриха България като място за инвестиция по две причини -спестяванията им в повечето случаи не са достатъчни за покупка в страната, в която пребивават, а и трайното завръщане "от гурбет" започна да се приближава като перспектива за тях, отбелязва Мирослав Владимиров.

По наблюдения на Антон Андонов на т.нар. първичен пазар на нови сгради (от инвеститор) се получава известен вакуум, породен от временното забавяне или отложено стартирането на нови проекти. На инвеститорите в жилища е необходимо време да калкулират рисковете и да се ориентират в обстановката. В момента се наблюдава глад за нови проекти, а оттам и за качествени парцели.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, също потвърждава за недостатъчно предлагане в момента. "То се дължи на по-бавното стартиране на новите проекти през втората половина на миналата година. Същевременно няма и много налични за продажба жилища на вторичен пазар, тъй като хората като че ли не бързат да продават, а по-скоро изчакват и задържат вложенията си в имоти", казва тя.

"Така пазарът, който през миналата година много бързо стана пазар на купувача, сега също толкова бързо се върна в предходната си форма - пазар на продавача. В момента пазарът е "луд" - всичко се търгува, и то при символични отстъпки спрямо обявените офертни цени. Купувачите търсят качествени имоти и оценяват, когато намерят такъв", казва Изабела Клисарска, управител на "Явлена".

Спад в цените засега не се очертава

По общо мнение в момента няма предпоставки за спад на цените на жилищата. "Въпреки че битува мнението "когато всеки препоръчва да купуваш - продавай", няма фундаментални причини, които да доведат до обръщане на тенденцията в краткосрочен план", казва Мирослав Владимиров. Полина Стойкова добавя: "Има натрупана ликвидност и тя търси начини да бъде вложена, а един от сигурните активи, предпочитани за вложения, са именно недвижимите имоти." А Добромир Ганев отбелязва, че очакваното приемане на България в еврозоната обещава по-стабилен пазар, по-ниски лихви, по-нисък риск за страната и това също са причини, които карат хората да бъдат спокойни на имотния пазар. Някои вероятно се притесняват и за кешовите пари, с които разполагат, във връзка с обмяната след няколко години. И част от тези пари стигат до пазара на жилища", казва той.

Според Мирослав Владимиров рисковете, които могат доведат до промяна, са свързани преди всичко с екстремно влошаване на политическата, а оттам и на бизнес средата и с намаляване на населението, което е характерно за вътрешността на страната, но от което частично печели столицата.



Полина Стойкова смята, че "обръщане на тенденцията може да настъпи при евентуален ръст на лихвените проценти или при нарастване на безработицата примерно над 10%, когато хората биха станали по-предпазливи в тегленето на кредити. За момента обаче и двете перспективи изглеждат по-скоро малко вероятни или поне не в близък план". А Гергана Тенекеджиева добавя, че ще отнеме доста време, докато се развие подобен сценарий, тъй като пазарът на жилища е устойчив и не се влияе толкова бързо от настъпващите промени.

Според Добромир Ганев по-вероятна причина за спад в цените би бил ръст в предлагането, отколкото отлив в търсенето. Жилищата се продават добре въпреки пандемията, сега предприемачите се активизират, започват нови или възобновяват стари проекти, има ръст на издадените разрешения за строеж.

Възможно е да се активизира вторичният пазар и хора, които досега са отлагали продажбата, за да се ориентират в обстановката, да излязат на пазара заради високите цени. При тези обстоятелства би се получил натиск върху цените и може да станем свидетели ако не на спад, то на забавяне на ръста", смята той.

През 2021 г. в сектора очакват динамичен пазар и на база на нестабилната политическа ситуация, която катализира желанието на хората да съхраняват спестяванията си чрез покупка на собственост.

***
"Не регистрираме намаление на цените в нито един жилищен сегмент сред областните градове в страната." Антон Андонов, изпълнителен директор на "ЕРА недвижими имоти"

"В момента няма предпоставки за спад на цените на жилищата." Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор, "Адрес недвижими имоти"

"Процесите, които се развиха, са обратни на масовите очаквания. Вместо несигурното бъдеще да свие търсенето, предлагането да нарасне и да последва спад в цените, се случва обратното." гл. ас. д-р Мирослав Владимиров, член на СД на "ЕРА България" и преподаватели Икономическия университет във Варна.

"В момента пазарът е "луд" - всичко се търгува, и то при символични отстъпки спрямо обявените офертни цени." Изабела Клисарска, управител, "Явлена"

"Продавачите не са склонни на големи компромиси с цените, но и купувачите не са настоятелни за такива." Люба Атанасова, изпълнителен директор, "Имотека"

"Нестабилната политическа обстановка влияе не толкова на броя на хората, склонни да купят жилища, колкото на това решилите да купят да побързат да го направят." Добромир Ганев, председател на НСНИ и управител на "Форос"

"Има натрупана ликвидност и тя търси начини да бъде вложена, а недвижимите имоти са един от сигурните и предпочитани активи." Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties

***
НЯМА РЪСТ В ИМОТИТЕ, ПРОДАВАНИ ЗАРАДИ ДЪЛГОВЕ

Колектореките фирми предупреждават, че дълговата криза предстои. В сектора на недвижимите имоти обаче засега не забелязват признаци. Заради мораториум за плащане на вноски по банкови кредити не се наблюдават повече от обичайното продажби на имоти от хора с финансови затруднения или на длъжници от банките. "След края на мораториума ще са необходими 6 -12 месеца, за да станем свидетели на развитието на такива процеси", казва Антон Андонов от "ЕРА България". "Банките се справят със ситуацията и с отложените вноски по кредитите. По-скоро има откази от намерение за покупка поради невъзможност на хората да се справят с финансирането или отказ за отпускане на кредит", казва Полина Стойкова от Bulgarian Properties. Люба Атанасова от "Имотека" отбелязва, че при продажбите се наблюдава първи ръст на хората, които имат необходимост от свежи пари. Ако сравним ситуацията с 2008 г., очаквам сега хората в затруднение да предприемат действие по-рано като превенция срещу риска от задлъжняване, а не както тогава - да реагират едва когато вече е късно", добавя Гергана Тенекеджиева от "Адрес".

***
БЕЗ ДИСКАУНТИ ПРИ СДЕЛКИТЕ

Отстъпките на този етап не са фактор нито на пазара на новото строителство, нито на вторичния пазар. По данни на "Имотека" над 55% от сделките се сключват без коментар по офертната цена. При около 10% компромисът е 6 рамките на 1000 евро, а при други 20% - до 5000 евро от първоначално обявената стойност. "Продавачите не са склонни на големи компромиси, но и купувачите не са настоятелни за такива", казва Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека". Инвеститорите в ново строителство също не са склонни на ценови отстъпки, различни от максимум 5% за купувачи, които предплатят по-голяма част от цената, казват от сектора. Не се налага да го правят - търсенето на ново строителство е активно. Освен това голяма част от новите проекти са с високо качество - като материали, разпределение, отношение към средата. Мислени са така, че да отговарят на търсенето на хората, за които достойнствата на сградата са по-важни от цената.
Предприемачите масово предлагат гъвкави схеми за купувачите с банково финансиране. Например капариране на 10-20% от цената в началото и доплащане в края на проекта - след Акт 15 или Акт 16. При тези схеми и продажните цени са малко по-високи.

Изтеглете Капитал Дом тук (pdf)

Вижте още актуална информация за пазара в нашите анализи

Обявете имот за продажба или под наем тук

  прочети повече статии