Ковид ефекти: Ваканционният имот става втори дом

Търсенето през полугодието надскача нивата преди пандемията, купуват главно българи, предпочитат живите селища, цените на места растат


Ако човек има спестявания от 20-30 хил. евро и иска да ги вложи в имот, например заради инфлацията, ще установи, че му стигат само за ваканционно студио или селска къща. Плюс на ваканционния имот е, че на тази цена на морето може да се намери и обзаведен. Къщата в рамките на същия бюджет ще е някъде по селата и по-скоро за ремонт, т.е. ще изисква допълнителна инвестиция.

Ако ще ползва ваканционния имот обаче само за седмица-две в годината и разчита през останалото време да го отдава на краткосрочен наем през booking и AirBnB - за да си покрие кредита, разходите по поддръжката или за допълнителен доход, няма смисъл да го купува, казват експертите. В условията на ковид и срив на пътуванията доходността от ваканционните имоти, която и бездруго беше ниска (и заради голямото предлагане), вече граничи с нула. В резултат и по информация от сектора в момента е трудно да се намери фирма, на която да бъде възложено управлението на имота за краткосрочното му отдаване под наем.

"Ако се търси доходност, е по-добре спестяванията да бъдат допълнени с кредит и да се купи жилище в някой от големите градове, където и пазарът е по-устойчив на спадове", коментира Добромир Ганев, собственик на "Форос" и председател на Национално сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ). Други добавят - или ако ще е на морето, да е на първа линия.

Ако обаче човекът планира да ползва ваканционното си жилище по два-три месеца като база за дистанционна работя при нов локдаун, инвестицията във ваканционен имот никак не е лоша. По терминологията на сектора той вече ще се нарича "втори дом". Третата степен, която не е изключена в случая, е имот за целогодишно ползване.

"Ваканционните жилища са възможна алтернатива на градските домове, особено като се вземе предвид по-ниският бюджет, необходим за покупката им. Например за млади хора, които иначе трябва да живеят под наем в София. Ако купят имот на морето, те ще имат собствено жилище и могат да го изплатят за пет-шест години само от спестените наеми", казва Добромир Ганев. И добавя "и след време може да го продадат на печалба".

Най-вече с цел т.нар. капиталова печалба определена категория хора купуват апартаменти по Черноморието през последните година-две. Възможността се отвори, след като през 2017-2018 г. руските граждани започнаха масово да продават, и то евтино. Изгодните предложения на най-ниски цени вече се изчерпаха, казват от агенциите, но дават друга надежда. "След като се облекчат рестрикциите в световен мащаб и може да се пътува по-свободно, вярваме, че притокът на хора от чужбина ще активизира отново пазара на недвижими имоти по българското Черноморие", казва Иван Козаров, управляващ директор на Arco Real Estate. В превод това значи в краткосрочен план цените още ще растат. В дългосрочен - дори и по-скъп, купеният сега ваканционен имот ще има на кого да бъде продаден.

Новината за тази година са именно българите, които купуват имот за втори дом или за постоянно ползване. Добромир Ганев допуска появата и на компании със сходна мотивация - които искат да инвестират свободни средства и купуват "фирмен почивен дом" - допълнителен стимул в пакета за привличане и задържане на служители. Подобни решения засега са единични, но моделът се ползва в чужбина. Възможно е явлението да се развие и тук предвид пазара на труда и неголемия бюджет, необходим за подобна инвестиция, смята Ганев.

Повече сделки за полугодието

Под влиянието на тези фактори през 2021 г. пазарът на ваканционни имоти по Черноморието дава признаци на оживление. "През полугодието виждаме ръст в броя на сделките в почти всички морски райони. Нивата им се връщат на тези от 2019 г. и дори ги надвишават", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. И напомня, че "през 2020 г. сред жилищните пазари единствено ваканционните имоти по Черноморието усетиха в по-голяма степен ковид кризата. Най-засегнат беше районът на Несебър и Слънчев бряг, където традиционно около половината от купувачите са чужденци. С времето като цяло цените по морето запазиха стабилност, а в момента започва да се усеща и недостиг на налично предлагане, което е предимно на вторичен пазар", добавя тя.



Данните на Агенцията по вписванията за 2020 г. отчитат спад в броя на сделките във всички черноморските служби с изключение на Царево (ръст 21.3%) и Балчик (ръст 3%). В Несебър, където се вписват сделките от Слънчев бряг, минусът е 17.8%. За полугодието на 2021 г. обаче картината се променя - сделките почти навсякъде са повече дори спрямо стандартната 2019 г. В Царево - двойно повече, в Поморие и Несебър - с около 33%. Спад има единствено в Бяла.

Малък пазар, откъслечна информация

При все динамиката пазарът на ваканционни имоти сега е едва 5% от общия в страната. Сделките в крайморските райони за полугодието, без двата големи града, са общо 5264. За ориентир - повече са от покупко-продажбите в Бургас (3468), но по-малко от тези във Варна (6492). Числата за двата града включват и неуточнен брой ваканционни имоти.

"Мисля, че пазарът на ваканционни имоти в момента е интересен, но обемът му в никой случай не е достатъчен, за да е основен за която и да е компания", коментира Добромир Ганев. Това означава, че източниците на информация за него са много и малки, т.е. наблюденията са разпокъсани и е трудно да бъде сглобена цялостната картина. Значи също, че всякакви обобщения за цени отразяват единствено опита на конкретната агенция в отделния район.

Руският квартал вече е български

Основните купувачи на ваканционни имоти по Черноморието са българите. Така е от година и половина и е заради затрудненията на чужденците да пътуват. Напоследък агенциите съобщават и за спорадични сделки с чуждестранни граждани - руснаци, но от Германия или Израел, хора от съседни държави, или от страни на автомобилна дистанция от българското море - чехи, поляци, словаци, украинци. "Има основание да се предположи, че чуждестранните купувачи ще се запазят като основна група при морските ваканнционни имоти, но ще се променят страните, от които идват", коментира Полина Стойкова.

"Основната мотивация на купувачите е да имат наличен имот с цел отдих и бягство от големия град вследствие на ковид ситуацията", казва Иван Козаров. Добромир Ганев потвърждава: "Купуват основно хора за собствено ползване, за да имат повече време на морето. Това са летни жилища, но има и някои, макар по-малко, чиято идея е да живеят в курортите целогодишно." Засега обаче по морето има доста необитаеми жилища - на чужденци или на българи в чужбина - заради невъзможността да дойдат, а също и имоти, купени с инвестиционна цел.

От гледна точка на Христина Мандаджиева "ваканционните имоти в повечето комплекси в Слънчев бряг, Свети Влас, Равда, Созопол и на юг от Созопол се ползват само през летния сезон. През останалото време са зазимени. В Поморие почти всички сгради са жилищни и могат да се ползват целогодишно. Почти половината от апартаментите в т. нар. "Руски квартал", вече са собственост на българи, които ги ползват през цялата година, а не само през лятото. Има и повишен интерес за целогодишно наемане на имоти от германски пенсионери."

Българите по общи наблюдения търсят основно големи студиа или двустайни апартаменти, за предпочитане в жилищни сгради. Интерес има и към премиум комплекси и локации на първа линия с гледка, към парцели с цел поставяне на къщи и към готови къщи.

"Най-продавани са двустайните жилища, напълно обзаведени, с площ от 50 до 65 кв.м, на цени от 600 до 750 евро/кв.м. Купувачите предпочитат готови къщи пред празни парцели", казва Христина Мандаджиева.

Иван Козаров отбелязва, че двустайните обзаведени апартаменти се търсят в диапазона 25 хил. - 45 хил. евро, тристайните между 60 хил. и 90 хил. евро, а къщите - над 100 хил. евро.
По данни на Bulgarian Properties средната цена на закупените жилища в Слънчев бряг е 25 хил. - 30 хил. евро. В Свети Влас цените и средните бюджети за покупка са около и над 35 хил. - 40 хил. евро.



Доколкото се наблюдава ръст в цените, той е по Южното Черноморие, на завършени и обзаведени имоти.

Добрите имоти на вторичен пазар са поизчерпани

Предлагането в момента е предимно на вече използвани имоти - т.нар. вторичен пазар. Българските купувачи ги предпочитат, защото са готови за ползване, а цените им са равни или дори са по-ниски от новостроящите се апартаменти, предавани "до ключ".

Новото строителство е ограничено. "Изграждат се комплекси, но са единични и най-вече поредна фаза на вече съществуващи. Ново строителство има в "Сарафово", но там е съчетание на градски и ваканционни имоти", казва Полина Стойкова. По наблюдение на Христина Мандаджиева през 2020 и 2021 г. строителството на ваканционни имоти е намаляло. Търсенето, а и инвеститорите са се преориентирали към градски имоти, а новото строителство в Бургас е поскъпнало над една четвърт.

На вторичния пазар продават предимно чужденци, най-вече руснаци, а и българи. "Руснаците масово продават обзаведени апартаменти в комплекси с висока годишна такса за поддръжка, защото не са ги ползвали след 2019 г. и имат натрупани задължения в хиляди евро за общите части. Продават и много българи, които са в затруднено финансово положение или имат по няколко имота в жилищни сгради", коментира Христина Мандаджиева. "Има доста голямо вторично предлагане", потвърждава Добромир Ганев. Освен от руски граждани то идва и от строители, които търсят реализация на вече готови жилища, които не са намерили купувачи последните години. По-рядко, но има и имоти, купени 2004-2006 г. от британци, казва Ганев.

От агенциите са единодушни, че "истински добрите имоти вече не са чак толкова много". "През пролетта се наблюдаваше засилено търсене с цел имотите да се ползват през лятото. Тогава бяха изкупени и наличните изгодни оферти. Сега купувачите трябва да отделят малко по-висок бюджет за покупка", обяснява Полина Стойкова.

"Тъй като още в началото на 2021 г. евтините имоти се продадоха и се появи дефицит, цените тръгнаха нагоре", казва Христина Мандаджиева. "За различните райони и типове имоти през 2021 г. има ръст с над 5-10% спрямо 2020 г., а за имотите на първа линия и с гледка море повишението е с повече от 20-30%. При по-луксозните сгради стига и до 40%. Почти всички купувачи искат гледка към море, затова и повишението при тези обекти е най-голямо. По-ниски цени има единствено в Слънчев бряг, но там пък са високи годишните такси", твърди тя.

Живите градчета vs затворените комплекси

"Основно условие на българите е имотът да не е в затворен комплекс и да няма задължителна такса поддръжка. В този смисъл предпочитат живите градчета", казва Добромир Ганев. И това не е случайно. Проблемите с управлението на затворените комплекси са големи и вече стават хронични. "Руснаците негодуват от високите годишни такси в някои комплекси - от 5 до 20 евро на кв.м, и се опитват да приложат Закона за етажната собственост и да си изберат домоуправител. Това води до конфликти с управляващите компании, до изключване на тока, спиране на асансьори, водене на дела, че даже и ограждане на басейните", обяснява Христина Мандаджиева.

Иван Козаров добавя, че нарастват цените само на имоти извън затворените комплекси. Услугата за отдаване под наем с цел добра доходност от ваканционен имот по Черноморието не е на необходимото ниво, а и в момента "не смятам, че ваканционните имоти са най-добрата алтернатива за инвестиция с цел доходност", казва той. Полина Стойкова казва, че все пак има и комплекси, които са успешен пример как се управляват и отдават под наем апартаменти на хотелски принцип.

Ваканционните best sellers

По Южното Черноморие най-евтините имоти може да бъдат купени в Слънчев бряг. "Там, в Несебър и Свети Влас е и най-голямото търсене, защото и цените са най-ниски", казва Христина Мандаджиева.

"Голямото предлагане в Слънчев бряг и обособяването му като център за забавления го правят по-малко привлекателен за българите, които търсят бягство от евентуално повторение на ковид сценария", казва Иван Козаров.

Свети Влас е много популярен в момента и българите определено го предпочитат, защото е целогодишно населено място, добавя Полина Стойкова.

На интерес се радват също Созопол, Черноморец и Царево, Приморско и Поморие. Созопол си остава една от най-популярните и скъпи дестинации. "Поморие също е интересен курорт за българите, но там търсят по-скоро в ниския ценови клас без такса поддръжка", казва Стойкова.

Развит е пазарът в селищата в близост до големите градове, които се оформят като места за живеене. На юг пример е "Сарафово", но там търсенето е в ниския ценови клас.

По обща оценка интересът към Северното Черноморие е по-слаб. "На север атрактивни предложения има в района на Каварна, Бяла, Балчик, а също и в селата в близост до морето", казва Полина Стойкова. Като селище за живеене близо до Варна се оформя и Св. Св. Константин и Елена, където цените варират от 1200-1300 евро на кв.м, а достигат и до 1700 евро на кв.м, по информация на Добромир Ганев.

Вижте нашите имоти в Слънчев бряг

Вижте оферти в Свети Влас, Поморие, Равда и Созопол

Топ имоти на Южното Черноморие

Топ имоти на Севетното Черноморие


  прочети повече статии