Полина Стойкова пред Investor.bg: 2019 ще бъде годината на съзряването на имотния пазар

2019 г. ще бъде годината на съзряването на имотния пазар и на натрупването на всички ефекти от предходните години на наваксване. Годината ще бъде изненадващо положителна за пазара на имоти и за икономиката като цяло с реализация в разумни срокове на новите проекти, казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, в интервю за Investor.bg.

„Купувачите са много добре подготвени, очакванията на купувачи и продавачи вече са доста близки и това ще отпуши забавянето в реализацията на някои надценени обекти“, смята Стойкова. Според нея 2019 ще бъде годината, в която ще се осъзнаят реалните стойности за цените и продавачите и купувачите ще проявят воля да сключат разумна сделка. „Смятам, че годината ще бъде много благоприятна както за продавачите, които ще могат да продават имотите си на достатъчно високи цени в сравнение с предходните години, така и за купувачите, защото те ще имат избор – ново или старо строителство, проекти в напреднала фаза на реализация, имоти „на зелено“, допълва Стойкова.

Пазар във фаза на стабилност

Тя не предвижда спад на цените, но няма да има и ръст, а по-скоро пазарът, както и икономиката като цяло ще се задържат на стабилно ниво. „Очакванията за тази година, макар и леко снижени, са сравнително сходни с миналата. Аз дори мисля, че ще има изненади в тази посока. От първите месеци виждаме, че 2019 г. тръгва по-положително в сравнение с миналата година. За нашата компания февруари беше рекорден като обем от сделки. Хора, които са отправяли запитване още през 2016 г., при старта на първите проекти ново строителство от настоящия цикъл, купуват сега. Т.е. те са разглеждали различни проекти, имотът, който са харесали, вероятно вече е в напреднало строителство и сега вземат решение за покупка. Виждаме много примери на хора, които или търсят от дълго време, или запитват и купуват веднага, особено в проекти, в които цените са добри – между 850 и 950 евро на кв. м“, разказва Стойкова.

Нейните очаквания въз основа на продажбите от началото на годината са обемите от сделки да растат благодарение на силното предлагане на ново строителство, макар че това може да се отрази по-късно в статистиката поради забавянето във вписването на имотите „на зелено“.

„Миналата година, в докладите за първото тримесечие, прогнозирах забавяне на пазара, защото всички индикатори започнаха да растат с по-бавен темп и това, наред с влизането в сила на редица нови регулации като GDPR, ме накараха да смятам, че годината ще бъде трудна. Ние все още говорим за това, което се случи миналата година, и затова в новините преобладават заглавия за забавяне и по-минорните настроения, а 2019 г. вече тече и то с по-различни обороти“, казва Стойкова.

Вижте нашите предложения за имоти ново строителство в гр. София

Увеличеното предлагане, което се дължи главно на новото строителство, е причината за забавянето на ръста на цените на жилищата в София, като данните на Bulgarian Properties сочат, че те са поскъпнали с 4% през 2018 г. спрямо регистрираното повишение от 16% през 2017 г.

„Само по индикатор издадени разрешения за строеж успяхме да се върнем на нивата от 2007 и 2008 г. Останалите индикатори обаче не са достигнали пика отпреди десет години – нито средните цени в София и останалите градове, нито отпуснатото кредитиране като дял от брутния вътрешен продукт. През 2008 г. сме стигали до повече от 6% новоотпуснати кредити спрямо БВП, докато сега сме на ниво около 3%, т.е. двойно по-малко, така че фундаментът на пазара е доста по-добър“, отбелязва Стойкова.

Кредитиране и лихви по ипотечните кредити

Тя смята, че предупрежденията на БНБ от миналата година към банките да са по-предпазливи в отпускането на жилищни кредити са били основателни. „Не трябва да забравяме, че банките са търговски дружества и регулаторът съвсем правилно се намеси, за да избегне нещо, което можеше да се случи, без да е имало конкретна ситуация. Ако не се лъжа, през 2006 г. БНБ беше наложила лимити на кредитирането, т.е. регулаторът и тогава се е намесил, за да предотврати свръхкредитиране, но по онова време имаше прилив на инвестиции от чужбина и дори този механизъм да е сработил, той не можа да неутрализира ефекта на балона, който се раздуваше в цял свят“, казва Стойкова.

Според нея предупрежденията на БНБ действително са довели до по-голяма предпазливост от страна на банките и по-стриктно спазване на правилата.

„Кредитирането нарасна през миналата година с 6-7%, докато в предходната година имахме повишение от 38% на новите кредити, като в това число влизаха и рефинансиранията“, отбелязва Стойкова. Но все пак допълва, че опасности винаги има, защото въпреки по-затегнатите регулации в момента както в Европа, така и в България, не всичко може да се регулира, преди да се установи конкретен проблем. „Въпреки това новоотпуснатите кредити се движат много разумно на фона на реалния сектор, а лихвените проценти никога не са били на толкова ниски нива, т.е. дори да има повишаване в бъдеще, макар индикациите да са за отлагане, то ще бъде плавно“, смята Стойкова.

Пазарът извън София

В останалите големи градове извън столицата годината за пазара на жилищни имоти започва по-вяло. В Пловдив особено големият ръст на цените от 14% миналата година е охладил страстите за покупка и хората са в период на изчакване да отмине ефектът от Европейската столица на културата, който допълнително оскъпява имотите, казва Стойкова.

Топ оферти нови жилища в Пловдив

„В момента в града като че ли има твърде голямо предлагане на много големи проекти, а цените достигнаха нива от 700-750 евро на кв. м и явно приближават предела на покачването си. Поради това в Пловдив сега има активно строителство, но купувачите като че ли са леко отсъстващи. Предполагам, че този ефект ще отмине, тъй като видяхме нещо подобно и в София в началото на миналата година, когато поехме председателството на Европейския съюз. Тогава имаше свръхочаквания за доходност от наем, но те не се задържаха за дълго“, отбелязва Стойкова.

Варна, която миналата година беше лидер по обем от сделки в страната, остава много активен пазар, тъй като наваксва известно изоставане от София и Пловдив.

Атрактивен избор от оферти ново строителство във Варна

При ваканционните имоти тенденцията от последните години е да се сключват по-малко сделки в активния зимен сезон и повече извън сезона. Поради това търсенето в ски курортите в момента е по-слабо, но Стойкова очаква да се възобнови през пролетта. „Интересно е, че януари стартира със засилен интерес към морето и по-конкретно към Южното Черноморие, където и в момента се сключват сделки и се правят огледи. Хората, които искат да притежават летен имот, разбраха, че трябва да си го осигурят още през зимата, за да може сделката да приключи и всичко да е готово за май, когато започва активният сезон, така че на морето в момента е интересно и активно“, отбелязва тя.

Българите продължават да доминират сред купувачите, като предпочитат предимно южните курорти – Созопол, Черноморец, Лозенец, както и Варна на север заради ниските цени, а чужденците са съсредоточени предимно в района на Слънчев бряг. „Интересът се възвръща и много българи вече комбинират почивка в чужбина и в България или избират родината за лятната си почивка, така че това със сигурност ще движи пазара. Освен това хотелските услуги са с един от най-големите ръстове на цените, които допринасят за инфлацията, и хората предпочитат да имат собствен имот, където да почиват и да не зависят от резервации“, казва Стойкова.

Според нея е възможно след изясняването дали и по какъв начин Великобритания ще напусне Европейския съюз да се отпуши чуждестранният интерес към ваканционни имоти у нас, защото британците продължават да наблюдават пазара. „Виждаме и ирландци, които стават много активни, защото икономиката на страната им явно се е подобрила. Преди години те заедно с британците бяха най-активната група чуждестранни купувачи. Имаме запитвания и от американци, но те едва ли ще се превърнат в голяма вълна. Интересът им е съсредоточен основно около Велико Търново заради богатата култура и история“, разказва Стойкова.

В последно време се наблюдава активизиране и от страна на купувачи от съседни страни и според нея е възможно България да се превърне в център, в който сърби, македонци, румънци да намират място за туризъм и за собствен дом, тъй като цените у нас са достъпни за тях.

BULGARIAN PROPERTIES на 15 години

Миналата година BULGARIAN PROPERTIES отбеляза своята 15-годишнина, а Полина Стойкова е част от компанията от самото начало, както и неин изпълнителен директор през последните десет години. Миналата седмица компанията беше отличена от сайта Imoti.net за „Агенция за недвижими имоти на годината“, а Магдалена Тошева, която е част от екипа на Bulgarian Properties от десет години, получи награда в категорията „Брокер на недвижими имоти“. Вижте още за наградите тук

„Стартирахме по време на предния бум, така че вече сме във втори цикъл на имотния пазар. Всичко, което се случваше през годините, беше различно и никога повтарящо се. Не можем да правим паралел нито с предния бум, нито с условията на пазара по онова време. Преминахме през големия пик от 2008 г., чуждестранното търсене, голямата икономическа криза, за която аз като мениджър, а предполагам и останалите ръководители и собственици на имотни компании, не бяхме готови, тъй като тя беше с твърде голям мащаб. Преживяхме смяна на купувачите – от британци, през руснаци и българи, и стигнахме до днешните предизвикателства и възможности, свързани с доминиращото местно търсене“, разказва Стойкова.

Според нея в момента пазарът работи с един двигател – местното търсене, движено от банковите кредити и доходите на домакинствата в България. Но липсва вторият двигател, който е чуждестранният интерес. „Това е и добре, и зле. От една страна, предотвратява създаването на балони, което е положително, но е зле, защото вътрешното търсене има своите лимити и пазарът не може да се развива толкова бързо и продължително да работи на висока скорост, както ако е подкрепен с чуждестранни инвестиции“, обобщава Стойкова.

Вижте нашата селекция топ оферти в ски курортите

Прекрасни предложения за покупка или наем на ваканционно жилище в морските курорти на България

  прочети повече статии