Прогноза за 2016: Раздвижване в почти всички сектори на имотите

Оживлението в строителството беше факт във всички сегменти през 2015 г. Предприемачите започнаха нови проекти в секторите с активно търсене - офис площи, индустриални имоти и жилища. Сред положителните сигнали на изминалата година е и завръщането на мащабни мултифункционални проекти, което също е знак за засилена увереност сред инвеститорите. Очакванията в сектора са тази тенденция да продължи и през 2016 г.

Според консултантската компания Forton, от една страна, България се е утвърдила като дестинация за аутсорсинг, което предполага нарастващо търсене на площи за бизнес и ръст на започваните проекти. От друга - има индикации за интерес към инвестиции в завършени доходоносни активи – предимно офис сгради и добре позиционирани търговски центрове. Това дава основание да се очаква приключването на значими сделки през следващата година, но само при реалистични очаквания от страна на продавачите, обобщават експертите.

Офис площите не достигат

"Наистина ще е интересно как предлагането през 2016 г. ще отговори на нуждите на наемателите." Иглика Йорданова, изпълнителен директор на Colliers International.

Подобно на последните две години през 2016 г. търсенето на офис площи ще остане движено главно от IT и аутсорсинг (BPO) секторите. През 2015 г. тези наематели участват в близо половината сделки и очакванията са да запазят доминиращата си позиция. Специфична тенденция за офисния сегмент миналата година беше и фактът, че много проекти влязоха във фаза планиране или старт на строителството, но всъщност преобладаващата част от тях ще излязат на пазара през 2017 г.

"Наистина ще е интересно как това предлагане, което ще излезе 2016 г., ще отговори на нуждите на наемателите. Защото за следващата година (2016 г. - бел. ред.) очакваме на пазара завършени офис площи от порядъка на само 62-63 хил. кв.м", коментира Иглика Йорданова, изпълнителен директор на Colliers International, и допълва: "Имайки предвид, че годишно стойността на новите площи е доста над 70 хил. кв.м, остава въпросът как пазарът ще реагира на такъв недостиг. Годината определено ще е такава, в която осезаемо ще се усеща сериозен дисбаланс между търсенето и предлагането. Обратно на това - през 2017 г. и особено през втората й половина ще станем свидетели на завършването на големи проекти, ако, разбира се, бъдат изпълнени в заявените от инвеститорите срокове." За 2017 г. от Colliers прогнозират появяването на 170 000 кв.м офис площи. "Тук бих искала да направя важната забележка, че голяма част от очакваните площи най-вероятно ще бъдат отдадени по-рано под формата на предварителни договори (prelease)", коментира Йорданова.

"Ограниченото предлагане ще доведе най-вече до ръст на сделките за наем на площи в строеж (prelease)", коментира и Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във Forton. "Този пазар се зароди през 2015 г. в резултат от недостига на офис площи и ще остане силен и през следващата година. Още повече че през изминалите месеци вече станахме свидетели на наемна сделка за сграда, която ще бъде готова след около две години – договора на ДЗИ и СИБанк за близо 7000 кв. м в Millenium Center (двете високи сгради зад НДК - бел. ред.)", коментира Пашова. Тъй като през 2016-2017 г. изтичат и много наемни договори, тяхното подновяване ще е другият голям двигател на офис пазара.

Сред очакваните големи проекти през следващите няколко години са Kambanite Green Offices, Blu Offices, Trade Center Europe (сграда 1), City Tower, "Милениум център", Garitage Park, Sofia Airport Center (фаза 2), Expo 2000 (фаза 4), Sofia One (фаза 2), обобщава Йорданова. Според експерта репозиционирането на вече съществуващи проекти, което се забелязва в други сегменти, ще се случва и в този. Това се отнася особено до сградите на добри локации.

Сред актуалните тенденции е и оформянето на стабилен наемен пазар на офис площи извън София в градове като Пловдив, Варна, Бургас. Това отново е свързано с разрастването на IT и BPO сектора, като тези компании все по-често разглеждат опции за офиси извън столицата. Така например 60K удвои наетите си площи в Пловдив, Telus също се разраства там, а Sutherland – в Бургас.

Репозициониране в търговския сегмент

Според прогнозите през 2016 г. ще има по-скоро проекти, които се репозиционират и обновяват търговския си микс, отколкото да се откриват нови. "Очаква се през следващата година да отвори врати мол "Марково тепе" в Пловдив, процесът по реновация на City Center Sofia трябва да приключи, а "Ритейл парк Варна" да заработи в завършен вид след присъединяването на още няколко нови ключови наемателя", коментира Иглика Йорданова. Ще продължава обособяването и развитието на търговски зони и паркове в резултат на преструктуриране на статуквото и експанзия на големите вериги извън столицата. "При търговските центрове очакваме умерена динамика в резултат на желанието на собствениците им да подобрят търговския си микс", обясни Йорданова.

Според управляващия директор на MBL CBRE Асен Лисев тенденцията на пазара е ориентиране на търговците към отваряне на нови обекти в кварталите за сметка на централните улици. "Причината за тази тенденция е, че потребителите предпочитат да пазаруват след работа, на път за вкъщи. Това от своя страна измества търговията от главната търговска улица на града (напр. "Витошка") към квартални локации, обикновено около спирки на градския транспорт", поясни Лисев.

Според експертите все по-видим е стремежът на търговци и инвеститори да използват синергията между различни видове площи – търговски, жилищни, офисни, хотелски. Като резултат от това на пазара вече са мултифункционални проекти като San Stefano Plaza в центъра на София и очакванията са през 2016 г. интересът на наемателите към този тип сгради да расте. Успоредно с това продължава разрастването на ритейл бизнеса към регионалните градски центрове, посочват от Forton. Международни модни марки като H&M вече присъстват в областните градове. Активно растат и вериги за обувки, детски и спортни стоки, дрогерии и др. Търсенето на площи насърчава инвеститорите и в областните градове се завръщат и малките търговски центрове като S Mall в Сливен и Katina Center в Добрич. В сектора на бързооборотните стоки и храните картината е същата – активните на пазара вериги като Lidl и Kaufland засилват експанзията си в страната успоредно с новите локации в големите градове.

Консолидация в индустриалните площи

Една от най-положителните новини на пазара на индустриални имоти през 2015 г. бяха подновените инвестиции в площи под наем. За разлика от годините на кризата, когато търсенето бе ограничено и инвеститорите не рискуваха да започнат строителство без договор с краен ползвател. В първата половина от годината отново предстои завършването на нови логистични проекти в близост до София, като преобладаващата част от тях са спекулативно предлагане. "Офертните наемни цени ще варират между 4.2 и 5.0 евро за кв.м", прогнозира Йорданова. Според нея търсенето ще продължи със засилени темпове в София, като ще се реализира в сделки преди предаването на проектите.

"Очакванията ни са 2016 г. да мине под знака на консолидация на веригата на доставките. Тоест наемателите стават все по-големи и търсенията ще бъдат малко на брой, но големи по квадратура", прогнозира Христо Асенов, директор агенционни услуги в MBL.

Според него, тъй като не се очаква растеж в потреблението, то по-добрите финансови резултати ще дойдат от икономии от мащаба и оптимизация на работните процеси.

От консултантската компания MBL очакват около 40 хил кв.м да бъдат завършени в района на София през 2016 г. "Новите сгради варират между 5 хил. и 10 хил. кв.м площ и са така наречените спекулативни проекти, които се изграждат с идеята да привлекат текущи търсения. Също така ще бъдат започнати няколко built-to-suit проекта (строителство по поръчка и последващ наем - бел. ред.) в страната, където наематели ще бъдат стабилни международни компании", коментира Асенов. "Важна тенденция е и изместването на интереса на част от инвеститорите от развити индустриални центрове като Пловдив към по-малки областни центрове, които са конкурентни като заплащане и наличие на квалифицирана работна ръка", прогнозират от Forton. Като примери в тази посока посочват фабриката на Nexans в Плевен, шивашкото предприятие на Slam Group във Видин, завода за корабно оборудване на Lalizas в Перник. В Южна България като подобен център се очертава Хасково, а атрактивността на района като цяло нараства с пускането на магистрала "Марица". "Исторически наемите на индустриални и складови площи са по-слабо волатилни от тези на офис и търговски площи", посочва Асен Лисев. Една от причините е, че предлагането е по-гъвкаво поради по-кратките срокове за строителство на такива сгради, както и възможностите за ремонтиране и оздравяване на стари сгради в сегмента, обобщава експертът.

Жилищен подем

След динамичната година в сектора на жилищните имоти очакванията на експертите са за продължаващ подем и в този сегмент. "За пръв път от повече от десетилетие станахме свидетели на активизация на имотния пазар в резултат основно на местно търсене и вътрешни фактори", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. "Това показва, че пазарът се е върнал към фундаментите си и е в една много по-стабилна позиция, която дава перспективи за устойчивото му развитие. За първи път от 7 години насам имаме съвкупно положително влияние на толкова много фактори." Очакванията на Стойкова са този подем да продължи и през 2016 г. с допълнително увеличение на обема продажби и нарастване на цените в София и големите градове между 4 и 7%. Сред факторите за раздвижване в сектора на жилищните имоти тази година бяха изчерпването на ресурса на нови жилища заради кризата, намаляващите лихви по депозитите и подобрените условия за кредитиране. В резултат на това в по-широкия център и определени квартали на София се строи все по-активно, което ще продължи и през новата година.

"Очаквам, че през 2016 г. ще има ръст както на финансирането на инвеститорите в жилищни сгради, така и на сделките за покупка на имоти на зелено и финансирането им с жилищни кредити", прогнозира Тихомир Тошев, изпълнителен директор на консултантската компания "Кредит център".


Разгледайте имоти за продажба в София

Вижте офиси под наем и за продажба в София и страната

Разгледайте търговски площи и бизнес имоти за продажба и под наем

  прочети повече статии