Ударна дигитализация на пазара на имоти

Мнозина са изпитвали разочарованието брокер да ги покани за оглед на имот, описан с няколко изречения. Апартаментът да се окаже далеч и от желаното, и от снимките. А и целта на срещата всъщност е да се запознаете, за да ви предлага той и други имоти в бъдеще. Брокерите също търпят разочарования - от клиентите на "огледен туризъм". Такива, които обикалят имоти до безкрай, първо сами, после с близки и роднини, без сериозно намерение да купуват.

Само допреди месец този тип прахосване на време, енергия и нерви беше обичайна практика за българския пазар на недвижими имоти. Пред очите ни сега корона кризата вади този традиционно консервативен бизнес от зоната на комфорта му и силово го изстрелва на нова дигитална орбита. Има шанс технологиите - виртуални огледи, електронни документи и пр., да направят процеса на подбор и покупка на имот по-ефективен. Това преминава и през сериозни промени в начина, по който функционират и пазарът, и посредническите услуги на него.

Агенции минават онлайн

Снимките с дрон и виртуалните обиколки могат да поставят имота в контекст. Това обезсмисля криенето на реалното местоположение, информацията за което често е основен актив на брокера

Още на третия ден от въвеждането на извънредното положение Националното сдружение "Недвижими имоти" призова агенциите да използват новите технологии при организирането на огледи, за да могат да продължат да работят в условията на социална дистанция. "Преди ние подбутвахме клиентите си, а сега не можем да смогнем на запитванията", обясняват различни доставчици на VR и AR (virtual&augmented reality) услуги. Големите структури обикновено реагират по-мудно, но за броени дни сега няколко големи агенции обявиха, че пренасят основната си дейност онлайн. Обяснението на феномена е, че отдавна инвестират в подобни технологии. Но сега кризата ги е превърнала от латентна възможност в единствена алтернатива, за да има сделки.

"През 2007 г. въведохме видеоклиповете. През 2012 г. - Skype огледите, каквито вече се правят и по Viber. Почти от година предлагаме 360-градусови огледи, които разработваме сами. Поддържаме и YouТube канал, чиито абонати напоследък растат бързо", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. От създаването й агенцията работи предимно с чужденци, т.е. с хора на географска дистанция. При сегашната социална дистанция "нуждата от подобни решения бързо се разрасна и се ускори процесът по въвеждането им", казва Стойкова.

Вижте видео оглед на имот в Младост 2, София:



Вижте нашите имоти с 360-градусов тур

Вижте имоти със заснет видео клип

Преди дни от "Имотека" обявиха, че въвеждат дистанционно сключване на предварителен договор и пускат платформа за плащане на депозит през сайта. Всъщност това са довършителните функционалности по сайта, обяснява изпълнителният директор Люба Атанасова. От повече от година те работят върху цялостна система, която да позволи повечето стъпки при покупката на имот да се правят дистанционно. А огледите все по-често са виртуални.

В "Явлена" също твърдят, че са подготвени за кризисната реалност, защото от години инвестират средства, усилия и хора в дигитализация на процесите си. За някои от имотите имат 360-градусови панорамни турове, които се изработват от външен партньор - ogledi.bg. Сега усилено качват на сайта видеата си. "Не бяхме ползвали само електронен подпис. Отне ни известно време да проучим как стоят нещата и се надяваме до края на седмицата да започнем да го ползваме", казва Деница Георгиева, административен директор на "Явлена".

Защо въведените технологии не са прилагани? Отговорите са разнопосочни: "пазарът така или иначе вървеше - не се налагаше", "клиентите не бяха готови", "в бранша са закостенели", "брокерите се чувстват застрашени" и пр. Но вече ще се ползват.

Масови виртуални обиколки

Технологиите в по-ниския ценови клас също създават реалистична представа за предлаганите жилища. Плюсът им е, че с тях 360-градусовите панорами се изработват по-бързо

Разгледайте виртуално с 360-градусов тър на къща близо до Стара Загора за 9 900 евро:



Безспорен хит за момента са виртуалните огледи чрез VR и АR технологии. А председателят на НС "Недвижими имоти" Добромир Ганев е убеден, че "до месеци те ще станат стандарт и ще са задължителни за онези, които искат да са част от пазара". "Атрактивни са за маркетиране и много ефективни за работата", добавя той.

Вижте AMur Residence в кв. Манастирски ливади:



Човек може да разгледа 360-градусовата обиколка на имота на телефона или на компютъра си вкъщи. Ако го хареса виртуално, е най-вероятно да му хареса и реално. Ще се уговори с брокера и със собственика, за да отидат дотам. Ако не го хареса - при въвеждане на VR технология 70% от физическите огледи отпадат, според емпирични изследвания на "Брокер 360". Процесът се оптимизира и тази ефективност при криза би трябвало да бъде оценена", казва собственикът на агенцията Георги Палпурин.

"Ефектът е, че се пестят време и средства на брокера, излишни безпокойства на собственика, разходи по пътуването за купувача, ако идва от чужбина. Създава се възможност за огледи 24/7, при това от цял свят. Можете и да го покажете на близките, без те да ходят до имота. А и в сегашните времена на ограничени пътувания, излизания и огледи нашите имоти са винаги на пазара", казва Камен Калудов, съосновател и съсобственик на платформата BG Estate.

360-градусовите огледи

Технологията на 360-градусовите огледи се появява през 2006 г. Пазарът тогава е неподготвен за нея, интернетът е слаб, няма хардуерно обезпечаване. По-късно Google (Street View) и Facebook въвеждат формата и това го прави много популярен. Преди десетина години е основана и американската компания Matterport, която изобретява хардуер (камера) и специализиран софтуер, чрез които бързо и качествено се създава digital twin - не просто свързани 360-градусови панорами, а 3D модел с реални размери. При това технологията не позволява изображенията да бъдат манипулирани. В България с Matterport сега работят три фирми - по информация на Сергей Кан, чиято Be There е една от тях. Технологията е много качествена, но е скъпа за българския пазар. "На него тоталното недоверие между купувачи, продавачи и брокери не позволява на брокерите да инвестират в промотиране на имоти никакви пари", смята Сергей Кан.

Модера Резидънс - виртуален тур на хитовия комплекс, който вече е с Акт 16:



В последните години няколко фирми в България създават подобни платформи за собствени цели. Такъв пример е агенцията "Брокер 360". Основателят й Георги Палпурин обяснява, че сега отварят платформата и за други брокери. Тя ще им позволи сами да създават виртуални огледи за сайтовете си и ще им спести разходи по външни платформи. Заедно с НСНИ правят обучения за различните инструменти за създаване на виртуални огледи - за да могат брокерите да изберат най-подходящия за тях. "Не се притеснявам от конкуренция. Когато технологията стане масова, ще има работа за всички и пазарът ще работи по-адекватно", добавя Палпурин.

Платформата BG Estate засега безплатно снабдява с техника ексклузивните си партньори, като обработва 360-градусовите им снимки и качва туровете на сайта си. За по-малко от година е успяла да създаде мрежа в девет български града и има 500 активни реални обиколки на сайта си. Идеята е услугата да стане масова, обяснява Камен Калудов. Засега е безплатна, защото са в гратисен период и планират да излязат на световния пазар.

Необходимата инвестиция във VR технология варира според качеството, което се търси. Минимумът за оборудване е между 1000 и 2000 лева, като най-скъпите камери са около 18 хил. долара, обяснява Добромир Ганев. Скъпата техника обаче отнема часове за изработване на виртуални обиколки, докато с по-семплата стават и за 10 минути, добавя Камен Калудов. Проблемът е, че в момента техниката не достига заради голямото търсене, но се очаква до месец-два доставките да се регулират. Необходимо е и хората, които я ползват, да бъдат обучени.

Брокерите като консултанти

Виртуалните огледи са особено удобни за ваканционни имоти и селски къщи, пътуването до които отнема повече време

Очакваните ефекти от прилагането на VR технологиите върху брокерите са в две посоки: Вместо да са търговци с информация все повече да се превръщат в истински консултанти. И по-широко да се премине към договори за ексклузивитет между тях и клиентите им.

"Сега има категория брокери, които знаят, че се продава даден имот, осъществяват контакт със собственика и пускат реклама. Ако някой се закачи и купи, вземат 2-3% комисиона само защото са имали нечий телефон", обяснява Георги Палпурин. Агенцията намира модела за старомоден и прилага друг принцип - работи само с едната страна по сделката и с изключителни права. "Офертите са малко на брой, но почти всички стигат до сделки, което ни позволява да инвестираме повече в представянето и комуникацията на тези имоти", твърди той.

При виртуалните огледи брокерите с традиционен модел на работа най-вероятно ще страдат, защото ще загубят голяма част от директния си контакт с потенциални клиенти. Но ще могат да оптимизират работата си и да подобрят услугата си. "Ролята им е да бъдат реални съветници на клиентите си при оформянето на документи, по финансовите параметри, сроковете и детайлите на сделката. Все пак същинската продажба е сключването на договора, а не показването на имота", казва Иван Велков. Той е председател на Българската фасилити мениджмънт асоциация и на българския клон на Международната федерация на специалистите по недвижими имоти (FIABCI).

"Тези технологии са отдавна възприети на големите пазари, за които водещи са обемите сделки, а не заграждането на територия и пазенето на информация. Те правят пазара по-прозрачен, дават възможност информацията да стига до всички и да се вземат най-добрите решения. Безспорният бонус на тази услуга е, че ще намали дублиращите се оферти в интернет пространството, и това ще доведе до повече качество и ефективност", добавя той.

Договори за есклузивитет

Българският стартъп Vericco, който работи основно в чужбина, е разработил търсачка, която позволява да се открие конкретен обект в 360-градусова панорама

Друго очакване е, че прилагането на VR технологиите ще прокара път на договорите с ексклузивни права. НС "Недвижими имоти" отдавна твърди, че те са най-работещи за пазара, сочейки американския модел. Логиката на Иван Велков е, че консултантските отношения предполагат ексклузивитет. Той дава пример с практиката при бизнес имотите, която по една или друга причина обаче все още не е навлязла при жилищните. Друг аргумент е, че брокерите влагат във виртуалните турове време, средства и усилия и когато ги предоставят безплатно на клиента, имат основание да поискат ексклузивни права за продажбата на съответния имот поне за месец-два.

"Практиката за ексклузивитет също може да бъде опорочавана. Затова на следващото общо събрание НСНИ ще заложим в етичния ни кодекс и допълнителни изисквания към всеки договор за ексклузивни права", добави Добромир Ганев. Например ексклузивитетът да бъде ограничен във времето и брокерът да няма право да заключва този имот само за себе си, а да трябва да го предлагат и на други.

Дигитализация на сделките

Освен свързани 360-градусови панорами някои софтуери създават и 3D модел с реални размери

"Най-хубавото на виртуалните обиколки е, че правят пазара дигитален. А и в кризата почти всички институции започнаха да работят така. Смятам, че до пет години сделки ще може да се случват и само дигитално", казва Камен Калудов.

Мнозина като него вече обмислят възможностите за дигитализация по цялата верига на имотната сделка. "Сега търсим проблемни места, свързани с контактността, заради риска от зарази. Но в бъдеще това ще доведе до по-малко излишни обиколки по институции, висене по опашки и напрежение у служителите", казва Добромир Ганев. Сдружението ще разговаря с Агенцията по вписванията за разширяване кръга и качеството на предлаганите електронни услуги.

А Силвия Павлова, основател на PropTech Bulgaria, което прави мониторинг на стартъпите в имотната сфера, е убедена, че до месеци ще видим цялостни проптех решения, които напълно дигитализират процеса от огледа на даден имот до подписването на документите - засега за наем. Това ще са решения "под един покрив", реализирани с набор от технологии, които улесняват всички страни в процеса. Очаква и проптех решения, които максимално да улесняват и процеса на продажба на имот.

При нотариуса - офлайн

Общо е мнението, че последният етап на покупко-продажбата - изповядването на сделка при нотариус, в България засега няма как да се дигитализира. А и ако някога се направи, това ще е с промяна в закон. "В отделни американски щати сега е разрешено изповядването да става онлайн с камера и това наричаме е-notary. При кризата сега в САЩ започна силно лобиране е-нотариалните услуги да бъдат разрешени и на държавно ниво", обяснява Деница Тюфекчиева от Propy.

Платформата за покупко-продажби на имоти онлайн от години работи на пазара в САЩ за клиенти брокери и строители. Деница Тюфекчиева обяснява, че целта им е да автоматизират целия back офис по сделката с недвижими имоти чрез платформа, достъпна онлайн за всички участници - продавач, купувач, агенции и нотариуси. Според нея дори и без промени в закона в България нотариусите биха могли да влизат в подобна платформа, за да проверяват документите по сделката онлайн. Възможно е да бъде дигитализирано плащането на нотариални такси и като цяло да се ограничи броят на необходимите посещения в нотариалната кантора.

Е-предварителни договори

Някои технологии позволяват да генерирате QR код или линк, чрез който да изпратите не целия виртуален тур, а конкретен елемент от него

Усилията на професионалната общност в България сега са насочени към дистанционното подписване на договори с електронен подпис. Най-дръзките помисли стигат и до предварителния договор за покупко-продажба.

"Ясно е, че няма как окончателен договор за покупко-продажба да се подпише безприсъствено с електронен подпис. Но няма проблем за договори за наем, депозит, посредничество, съвместна работа", казва Добромир Ганев.

Въпросът с предварителния договор за покупко-продажба е по-сложен. Повечето физически лица в България нямат електронен подпис, но има платформи, които го предлагат. Като например БОРИКА с В-Trust, където обаче електронният подпис с кодовете и паролите е на флашка, и Еvrotrust, където нещата стават онлайн. "Консултираме се с юристи, за да установим каква правна тежест биха имали договори, подписани през електронни платформи с електронен подпис, при евентуални спорове в съда", добави той.

Системата, внедрена в "Имотека", дава възможност на клиентите да използват вече съществуващ електронен подпис. "За тези, които нямат, предвиждаме друг механизъм за подписване на предварителен договор", казва Люба Атанасова, без да уточнява какъв е той.

"Адвокатите ни потвърдиха, че в общия случай на договор за наем и в общия случай на предварителен договор електронният подпис се приравнява на саморъчния. Но ако страните държат предварителният договор да е вписан в Имотния регистър, това няма как да стане електронно. Освен това цялото уточняване на условията до договора между агента и страните - срокове, суми, дата на изповядване, клаузите за извънредни обстоятелства, трябва да е направено предварително", коментира Деница Георгиева от "Явлена".

"Предварителният договор за покупко-продажба на имот изисква писмена форма за валидност. Дали е спазена се определя от Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги", обясни адвокат Александър Иванов от адвокатско съдружие "Мусева и Иванов".

Според този закон писмената форма е спазена, ако е съставен електронен документ, съдържащ електронно изявление. Във всички случаи това е при подписване с КЕП, но не е задължително - законът позволява и обикновен електронен подпис да се приравни на саморъчен, ако това е уговорено между страните (чл. 13, ал. 4). "Платформите за подписване отговарят на това условие, но трябва и договорът да съдържа съответна уговорка. Това вече е въпрос по същество, за който трябва да се ползват консултанти", обясни адвокат Иванов.

Предстои да се види дали клиентите са готови за технологичните новости при агенциите и дали активността им на пазара в условията на корона кризата ще оправдае усилията. Оптимистично е, че в последно време на имотния пазар най-активни са хората между 25 и 45 години, а те са на ти с технологиите. А средносрочно дигитализацията, както и в много други сектори, може да намали цената и на тази посредническа услуга.

Вижте нашите онлайн услуги

Вижте нашите имоти с 360-градусов тур

Вижте имоти със заснет видео клип


  прочети повече статии