В-к Капитал за покупките на имоти: Рекордно горещо полугодие

На най-големия пазар - в София, ръстът в сделките спрямо "здравата" 2019 г. е 23%, а най-голямо е увеличението в Пловдив - с 27%. Активността е рекордна и е най-високата от 12 години насам. Бумът в Царево (99.6%), Чепеларе (почти 83%) и Костинброд (75%) показва засиленото търсене на ваканционни жилища и селски къщи, и имоти до големите градове.

Пазарът на недвижими имоти в България е забележително "горещ". През първите шест месеца от годината по данни на Агенцията по вписванията е имало 105 402 сделки, което е с 14% повече спрямо стандартната 2019 г., когато сделките са 92 506. В сравнение с пандемичната 2020 г. увеличението е дори 40 % .Расте търсенето, а оттам и цените, отчитат брокери.
Най-силното първо полугодие от 2009 г. насам

"Продажбите за първите шест месеца на тази година са по-ниски от медианните и от средните шестмесечни продажби за периода 2010 - 2020 г. -107 971 броя, които за периода 2005 - 2020 са 116182 броя сделки. От друга страна, предвид ясно изразената сезонна динамика в продажбите, това е най-силното първо полугодие за пазара на имоти след 2008 г. насам." Увеличено търсене доближи ръста на цените до средния годишен ръст от около 6% за последните години. Ако търсенето остане силно, можем да очакваме продажби в рамките на 120 -130 хил. през второто полугодие, като това ще направи тази година най-добрата за пазара на недвижими имоти през последните десет години", коментира гл. ас. д-р Мирослав Владимиров, член на съвета на директорите на "ЕРА България".

От "Явлена" и от Bulgarian Properties обясняват, че е възможно данните да са завишени от два фактора. Частично ръстът може да се дължи на отложени покупки от пандемичната година, в която на два пъти по време на локдауните сделките бяха затруднени. Вторият фактор са множеството сгради, въведени в експлоатация през последния период. Сделките за жилища на зелено се изповядват сега, макар да са купени преди между една и три години.

"Като цяло обаче възходящият цикъл на пазара на недвижими имоти, прекъснат от пандемията, се възстанови", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Пловдив и София с най-големи ръстове

Расте пазарът и в шестте най-големи града в страната, които заедно генерират 38% от всички сделки за полугодието - с два процентни пункта повече в сравнение с преди две години. На най-големия пазар - в София, ръстът е 23.4% до 16 419 сделки. А с най-голям ръст - 27%, е пазарът в Пловдив, който, макар и втори по големина с 8536 продажби, все пак е наполовина от софийския.

Бургас (3468 сделки) и Стара Загора (2542 сделки) се представят с ръстове 17 % - над средното за страната. Третият най-голям имотен пазар в България - този във Варна, се движи със средния темп - 14% до 6492 сделки. В Русе ръстът е 7.7% до 2482 сделки. Някои обясняват слабото статистическо представяне на крайдунавския град с малкия дял на инвестиционни покупки на имоти там.

Активни пазари в Несебър и в Плевен

Има още 12 служби по вписванията в страната, чиито сделки надхвърлят 1000 за полугодието. Плевен, изглежда, се очертава като притегателен център в централната част на Северна България, защото там са изповядани 2283 сделки - с 14% повече, отколкото през 2019 г. Откроява се и Несебър с 2257 сделки и ръст 32%. В Несебър се регистрират и сделките в Слънчев бряг, а по наблюдения на брокери пазарът на ваканционни имоти в най-големия ни морски курорт тази година е особено активен, най-вече заради относително ниските цени там. Заедно с Пазарджик, Велико Търново, Сливен, Ямбол, Добрич, Казанлък, Враца, Шумен, Хасково и Асеновград се получават над половината сделки в страната - 56.4% дял при 55% преди две години.

В тези райони най-чувствителен ръст има в Казанлък (17.9%), Хасково (13.5%) и Враца (12.6%). Най-значим е спадът в Сливен - минус 7%, а Шумен е леко под чертата - с минус 0.4 %. Сред областните градове спад спрямо 2019 г. има и в Търговище - минус 8.6%, а ръстът в Силистра е едва 1 %.

Рекордните ръстове - Царево, Чепеларе и Костинброд

Трите района с най-голям ръст на сделките през полугодието -Царево (99.6%), Чепеларе (почти 83%) и Костинброд (75%), са показателни поне за две основни тенденции на пазара на недвижими имоти - засилено търсене на ваканционни жилища и селски къщи и развитие на големите градове по перифериите.

"Задълбочиха се и процеси, които тръгнаха покрай ковид - покупка на второ, на трето жилище, на къща на село. Всичко това се наложи и в последно време няма нито един сегмент, който да е ударен от кризата", отбелязва Полина Стойкова.
Ваканционен имот на морето

Почти двойният ръст в Царево е най-яркият пример за засиления интерес към ваканционни имоти по Черноморието - в случая в по-слабо урбанизирания му южен край. С около 32% ръст освен Несебър е и Поморие. На интерес, макар и малко по-слаб, се радват и селищата на север - Балчик (21.5%) и Каварна (27.7%), но там и строителството на ваканционни комплекси не е с мащабите на това по Южното Черноморие.

"От две-три години българите влагат суми и във ваканционни имоти, които бяха на по-ниски цени, така че вече и в този сегмент има голямо оживление", отбелязва Младен Митев, шеф анализи в "Явлена". Като напомня, че при придобиването на ваканционни имоти на вторичния пазар е фактор и доколко се поддържа сградата, а също и какви са таксите по поддръжката й.

А Полина Стойкова добавя, че по-улесненото пътуване от май насам е довело до това, че за пръв път от много време през юли на доминирания от българите пазар на ваканционни имоти са започнали да се завръщат и чуждестранните купувачи - руснаци.

Селска къща или апартамент в планината

На територията на Чепеларе, второ по ръст, частично попада курортът Пампорово, където има мащабно ново строителство на ваканционни жилища. Освен това Чепеларе е и живо планинско селище от типа на тези, в които се търсят къщи. Смолян, към който също е Пампорово, е с ръст на сделките 32%. В Самоков, където се изповядват сделките и от Боровец, и от съседните планински селища, нарастването е почти 52%. В Разлог, където са Банско и околните селища, сделките са с 48% повече. В планинския и спа курорт Девин ръстът е 40%. Със сходен профил е и Велинград, където също се наблюдава ръст от почти 30%.

Оживление има и на пазара в някои привлекателни за живеене балкански градчета - Трявна (36%), Тетевен (35%), Троян (32%), Елена (28.5%). "В провинцията обаче няма ново предлагане, така че се въртят едни и същи жилищни единици, понякога с подобрения", отбелязва Младен Митев.

Като цяло данните на агенцията по вписванията включват и сделки с търговски, административни, производствени сгради, а също така и със земеделски земи, но общото мнение е, че сегашният подем се дължи най-вече на жилищния сегмент.

Сателитно на големия град

Костинброд, който е на 15 минути от метростанциите "Люлин" и "Сливница", е показателен за разрастването на големите градове по периферията, отчасти покрай желанието на хората да живеят по-близо до природата. Младен Митов отбелязва, че факторза това са и трудовите мигранти, които идват да работят в големия град и за по-евтино купуват имоти в периферните му селища - работещите в Пловдив купуват жилище за по-евтино в Пазарджик. Мигриращите към София купуват в Перник, дава като пример той. В Перник ръстът на сделките за полугодието е 23%, в Ихтиман - почти 28%.

Устойчиви ръстове има в селищата от Югозападна България - Радомир - 40.5 %, Дупница
- 29%, Благоевград - 27.7%, Петрич - 27.5 %, и в Северозападна
- освен във Враца повече сделки са изповядани в Мездра - 50 %, а също и в Берковица - 23%.

Селищата със спад

При 113 служби по вписванията спад в броя на сделките се наблюдава в 30. Преобладават населени места, развити около някаква индустрия. Рекорден например е спадът на сделките в Козлодуй - 44 %, като броят им намалява трета поредна година. С по-малко продажби са също Гълъбово (-16%), Мадан (-10.6%), Девня (-4%).

Друг типаж са селищата в Източна България, които са на дистанция от морето. Със спадове са Кубрат (-24.5%), Велики Преслав (-8%), Генерал Тошево (-6%), Омуртаг (-12%), Търговище (-8.6%), Исперих (-8.7%), и дори Шумен с минимален спад. С по-малко сделки са и селищата покрай Дунава - Оряхово (-41%), Бяла (-10%), Бяла Слатина (-14%).

ОТКЪДЕ ИДВА РЪСТЪТ

Макропоказатели, банкови лихви, постковид ефекти и страхове са основните фактори за ръста на пазара по оценка на агенции за недвижими имоти.

"През последните 30 години не помня друг случай, в който да е имало натрупване на толкова много обективни фактори, които да насърчават пазара на недвижими имоти", казва Добромир Ганев, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти" и управител на "Форос".

Добри макропоказатели

По-конкретно той посочва добрите макроикономически данни и повишените прогнози за ръста на БВП, нарастването на износа и на индустриалното производство, на средния доход и на спестяванията. Добавя и рекордно ниските лихви по ипотечни кредити, както и липсата на изгледи за покачването им. Друг фактор са нарасналите спестявания на хората по време на пандемията, в съчетание с нулеви стимули те да бъда държани в банки - нулеви лихви по депозити и такси върху суми над определени размери. "Ако преди три години имоти повече се купуваха с ипотечни кредити, сега в по-голяма степен това става със спестявания и собствени средства", казва Добромир Ганев, като се позовава на данните за спада в броя на ипотеките през първото полугодие на 2021 г. (14 323) в сравнение със същия период на 2018 г. (32 481).

Сегашната политическа нестабилност и очакванията, че инфлацията догодина ще се повиши, макар и с едноцифрени проценти, също карат хората да бързат с имотните сделки. В тази посока работи и приетият курс за присъединяване на България към еврозоната в началото на 2024 г. Това членство обещава по-стабилни фундаменти на икономиката и повече сигурност За доходите, но има и страхове, че ще доведе до по-високи цени, в това число и на имотите.

Лихви и инвестиции

Сред различните фактори за ръста на сделките Георги Павлов, експерт по недвижими имоти, поставя акцент върху един - активността на банките. Отпуснатите ипотечни кредити за второто тримесечие на 2021 г. са с 200 млн. лева повече, отколкото доскоро най-силното четвърто тримесечие на 2020 г. Тези допълнителни 100 млн. евро означават жилища за около 130 млн. евро повече, казва той. Сред причините, които правят хората склонни да вземат кредити, посочва, че са уверени в доходите си и че постепенно са се успокоили, че политиката на ниски лихви ще е дългосрочна.

"Търсенето на пазара е преди всичко функция на фактори от фундаментален характер като качеството на живот и комфорт 8 обитаваните жилища, в т.ч. и на естествения процес на конвергенция на цените. От друга страна, то е свързано с липсата на алтернативна доходност за спестяванията на българите, нулевите към отрицателни лихви по депозитите, улеснения достъп до кредитиране при исторически най-ниските ипотечни и потребителски лихви по кредити и не на последно място страха от инфлация и обезценяване на спестяванията", коментира гл. ас. д-р Мирослав Владимиров, член на съвета на директорите на "ЕРА България".

"Една част от търсенето е и с инвестиционна цел, защото хората виждат, че спестяванията не им носят доход, за разлика от една инвестиция в жилище, а и държането на жилище в България е много евтино", добавя Георги Павлов.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, също отбелязва че "стимулирани от ниските лихви по депозити и кредити, от пролетта се възвърнаха и инвестиционните покупки. Ясно потвърждение за това е и увеличеният дял на сделките с двустайни жилища".

Наместване на пластове след локдауна

"Добабят се и причини, породени от локдауните - най-общо свързани с желание за повече пространство - преместване от по-малък в по-голям апартамент, от град в село. С това е свързано и желанието на хората да имат втори имот, където могат да отидат при евентуален следващ локдаун", казва Добромир Ганев. Друг постковид ефект е желанието на немалко български граждани, които живеят в чужбина, да се върнат в страната или да придобият собственост в нея.

"Факт е, че интересът към апартаменти и къщи е огромен и в момента на жилищния пазар се пренаместват пластовете - има хора, които продават, за да купят по-голямо жилище; други, които излизат от имоти, купени с инвестиционни цел; такива, които вземат амортизирани жилища, които после да ремонтират и продадат", казва Младен Митов, мениджър "Пазарни проучвания и анализи" в "Явлена".

Цените - умерено нагоре

"Цените продължават да растат, тъй като има огромен интерес и търсенето надделява над предлагането. И имотите се реализират в рамките от един до три месеца. А от края на миналата година поскъпват строителните материали и това товари цените на новото строителство", добавя Митов.

По данни на Bulgarian Properties през второто тримесечие на 2021 г. ръстът на цените се ускорява - при около 3% досега нараства на 8%. Отчасти принос има и фактът, че се отчитат цени на апартаменти в по-завършен вид, които са и по-скъпи.

"Пазарът като цяло е активен, има голям наплив за Всичко и предлагането дори изглежда недостатъчно", казва Полина Стойкова. А Добромир Ганев уточнява, че "може би има известна пауза в предлагането, предизвикана от шест-осеммесечното стъписване по време на локдауните". Последните налични данни за цените на НСИ са за първото тримесечие и те сочат 11% ръст на цените в София, 4% в Пловдив, 5% за Бургас, добавя той.

Очакванията - оптимистични

"По въпроса за бъдещето на имотния пазар решаваща ще е политиката на Европейската централна банка във Франкфурт, съдейки по която, парите още години наред ще са евтини", казва Георги Павлов. Добромир Ганев също потвърждава, че трябва да се следят краткосрочните решения на ЕЦБ и Фед. Той очаква пазарът и през второто полугодие да се развива по сходен начин с първото. "Не знам дали ще имаме други рекордни тримесечия, но и не очаквам да отпадне нито един от сегашните стимулиращи фактори", казва той.

"Очакванията ни са, че пазарът ще се движи по сходен начин и през следващите няколко години ще имаме силен пазар, стимулиран от това, че икономиката се възстановява, заплатите нарастват и няма индикации за вдигане на лихвите. Може би след толкова години започнаха да се чувстват ефектите от това, че сме в Европейския съюз и заплатите, доходите и цените на жилищата започват да се изравняват с тези в ЕС", казва Полина Стойкова.

"Това може да се окаже и най-дълго продължилият възходящ цикъл на пазара на имоти. Предишният беше петгодишен - от 2003 до2008 г., докато сегашният започна през 2015 г. и вече е в своята шеста година и половина. Все някога ще има пречупване, но засега всички фактори са в положителна посока", добавя тя.



***
Добромир Ганев, НС "Недвижими имоти", "Фарос"
През последните 30 години друг път не е имало натрупване на толкова много обективни фактори, които да насърчават пазара.

***
Младен Митев, "Явлена"
Цените продължават да растат, тъй като има огромен интерес и търсенето надделява над предлагането.

***
гл. ас. д-р Мирослав Владимиров, "ЕРА България"
Ако търсенето остане силно, можем да очакваме тази година да е най-добрата за пазара на недвижими имоти от последните десет.

***
Полина Стойкова, Bulgarian Properties
Това може да се окаже и най-дълго продължилият възходящ цикъл на пазара на имоти.

***
Георги Павлов, експерт по недвижими имоти
По въпроса за бъдещето на имотния пазар решаваща ще е политиката на Европейската централна банка.

Вижте нашите оферти в София, Пловдив, Варна и Бургас

Разгледайте оферти на морето и в планинските курорти

Изберете селска къща тук


  Още новини