Капитал за жилищния пазар: По стълбите на еуфорията

Цените и сделките с имоти се увеличават. Оправдано ли е това и докога ще продължи?


Пазарът на имоти става все по-еуфоричен. Ръстът в броя на сделките се увеличава с всяко следващо тримесечие на годината, като за периода юни - септември той е 22% спрямо 2019 г. по данни на Агенцията по вписванията (АВ). В София по експертни очаквания ще има 10% ръст в цените на годишна база, което е поредна година с подобно покачване. Стръмното поскъпване ражда и страхове, че имотите, най-вече жилищните, са надценени, че пазарът прегрява, че се откъсва от фундаментите си. Иначе казано, че той е пред надуване на балон, макар тази дума масово да се изягва.

Прагматичните предупреждения, че сегашната ситуация крие рискове, идват най-вече от банково-финансовите среди. Обяснимо, доколкото политиката на банките - и кредитна, и депозитна, се смята като съществена предпоставка за горещия пазар. По данни на АВ делът на сделките с ипотека в София се движи между 50 и 55% през последните години, макар за страната да пада до 18% през третото тримесечие.

БНБ Вече официализира опасенията, че има потенциал необслужваните кредити и обезценките да нараснат. През септември централната банка вдигна капиталовия буфер, изискван от банките, за да ги предпази от рискове, свързани с ускореното кредитиране най-вече на жилища. Мярката влиза в сила от октомври 2022 г.



Хората, които имат спешна нужда от нов или от първи дом, са притеснени дали ще могат да си го позволят. Нараства категорията на купуващите имот, за да защитят парите си от инфлацията. И В тези среди се ширят съмнения дали моментът за такава инвестиция вече не е изпуснат.

"Купуването на имоти не е защита от инфлацията и въобще не бива да се счита за универсална рецепта за добра инвестиция в момента. Съвсем не е сигурно, че т.нар. инвеститори, които правят сделки с цел отдаване под наем или препродажба, ще спечелят от това след година или две", коментира банкерът Левон Хампарцумян в "Денят започва" по БНТ неотдавна.
Никола Янков от "Експат Капитал" на няколко пъти директно заяви, че при имотите има балон. "Все повече икономисти говорят за това и числата вече го показват. Цените в София са скочили с 20-30% за година", твърди той. Компанията му предлага като алтернатива диверсифициран портфейл от финансови инструменти.

Дори от големите агенции за недвижими имоти, макар по принцип да са заинтересовани от активен пазар, вече казват, че еуфорията за бърза сделка на всяка цена ги притеснява.

Какво означава балон при имотите

"Ако цената е висока днес само защото инвеститорите вярват, че продажната цена ще бъде по-висока утре, докато "фундаменталните" фактори, изглежда, не оправдават такава цена - то тогава съществува балон", казва Мирослав Владимиров, член са съвета на директорите на "ЕРА България", като цитира определение на Джоузеф Щиглиц.

"Първата необходима характеристика на балона е "драматично" увеличение на цените. При жилищата "драматично" би означавало, ако реалните цени са се удвоили за период от пет години или ако са се увеличили с поне 50% за три години", обяснява Владимиров.
Други методи за разпознаване на надценените имоти са чрез съотношението между средните им цени и средните заплати, а също и между средните имотни цени и наемните нива.

Очертава се 10% годишен ръст

"За последните шест години цените на имотите в България нарастват с 46% при средно за Европейския съюз 40%. По данни на НСИ през първите две тримесечия на годината ръстът на годишна база в София е над 11 % и е най-висок за последните четири години. Очакванията ни са, че за третото и четвъртото тримесечие на 2021 г. ще наблюдаваме още по-голям ръст в София", казва Мирослав Владимиров. Поскъпването на имотите явно не попада в определението за "драматично". Освен това според него се дължи преди всичко на фундаментални фактори, свързани с качеството на живот и ръста на доходите.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, обяснява, че възходящият цикъл на пазара започва още през 2014 г. с ръстове в цените около 2-3% годишно. През 2015 г. се ускорява до 4-5%. През 2016 г. до края на 2017 г. цените в София нарастват с много бърз темп около и над 15% годишно. През 2018 до 2020 г. се успокояват до 1 и 3% годишно. От пролетта на 2021 г. пазарът в столицата отново навлиза в етап на по-ускорен ръст. През второто и третото тримесечие цените нарастват с около 8-9% годишно по наблюдения на агенцията. "В резултат на това и на база на сегашната пазарна активност можем да очакваме 2021 г. да приключи с около 10% ръст на цените в София", добавя тя.


От ocenime.bg вече отчитат 10% среден ръст на цените на жилищата в София за годината до септември, като увеличение има във всички софийски квартали. Данните са на базата на реални обяви за апартаменти.

"Цените на недвижимите имоти в България растат непрестанно повече от пет години. Средното покачване, което официалната статистика ни даваше, е около 6% на годишна база. По-голям е акцентът на това покачване последните година и половина - две", казва Изабела Клисарска, управител на "Явлена". В момента дори и в крайните райони на София трудно може да се намери имот под 1000 евро на кв.м, и то в състояние за ремонт, добавя тя.

От "Адрес" отчитат 9% растеж на цените на годишна база в София през второто тримесечие. По-силно нарастват офертните цени при новото строителство. То е по-силно засегнато от инфлацията и от поскъпването на строителните материали, а и всичко това се калкулира в крайната цена към клиента, казва Галин Гавраилов, регионален мениджър в агенцията за София.

"Що се отнася до вторичния пазар (този на вече купувани апартаменти - бел. ред.), на него предлагане почти липсва. Когато нещо излезе за продажба, то се купува бързо, понякога за ден", добавя Полина Стойкова.

От два-три месеца има известно задържане на цените според "Имотека". Те не изключват да е временно, като се има предвид, че активността на купувачите не намалява. А от "Адрес" очакват до края на годината цените да останат стабилни около настоящите нива.

По данни на Bulgarian Properties на база реално сключени сделки за тримесечието от юли до септември средната цена на жилищата в София е 1200 евро на кв.м. За сравнение - през второто тримесечие тя е била 1175 евро на кв.м, а година порано -1115 евро на кв.м. Средната цена на закупеното жилище през агенцията е 116 750 евро. По данни на ocenime.bg офертните цени на квадратния метър в столицата достигат 1248 евро, а средното жилище е на цена 107 040 евро.



Една средна заплата малко под 1 кв.м в София

"Все още не можем да говорим за имотен балон, тъй като виждаме, че има обективни причини цените да нарастват и те все още нарастват по-бавно от доходите", коментира Полина Стойкова. Изпреварващият ръст на работните заплати в София спрямо имотните цени е основание за агенциите да твърдят, че финансовата достъпност на жилищата продължава да се подобрява (според Bulgarian Properties) или че държи стабилни и постоянни нива ("Явлена").


"В момента средната месечна заплата в София надвишава 1000 евро и с една заплата може да се купи около един кв.м жилищна площ в града. За някои професии тя е и няколко пъти по-висока. Тези хора са един от основните двигатели на нашия пазар", казва Изабела Клисарска. Прави уговорката, че възможностите на хората в по-малките градове далеч не са такива.

От "Адрес" също подкрепят тезата за нарасналата финансова достъпност на жилищата: Ако през 2016 г. средната цена на апартамент с площ 65 кв.м е била 56 680 евро и за покупката му са били необходими 83 месечни заплати, то през тази година приблизителната цена на апартамент с тази квадратура е 80 535 евро и броят на необходимите заплати спада до 75, казва те.

Друга обаче е картината, ако достъпността на жилищата се измери с дела от населението в градските домакинства, чиито общи жилищни разходи са над 40% от разполагаемия им доход. "Средната стойност на този показател за ЕС е 10%, а у нас -16%, по данни за 2019 г. Тоест в България жилищата са по-недостъпни в сравнение със средното за ЕС. В това отношение съществува ясна негативна тенденция - през 2011 г. делът на населението в страната с този проблем е 8.7% от цялото при средно за ЕС 11.4%", обяснява Мирослав Владимиров.

Цените надхвърлят дохода от 15-годишен наем

"На теория се смята, че справедливата, здравословна обусловена цена е равна ориентировъчно на 10-годишния наем на имота", обяснява Левон Хампарцумян пред БНТ с уговорката, че пазарът в България има доста изкривявания. Ако се приложи това правило, дори в по-либералния му вариант - за 15-годишен наем, имотите в София изглеждат силно надценени.
За петнадесет години сегашният среден месечен наем на кв.м в София, който по данни на ocenime.bg е 5.23 евро, може да изплати квадратен метър на цена 941 евро. В същото време средната цена на кв.м в града в момента е 1248 евро. Сходна е картината и при осреднените наеми и цени на цели жилища. При среден месечен наем 343 евро за петнадесет години може да изплати жилище за 61 740 евро. Средната цена на едно жилище в София сега е 107 хил. евро. И В двата случая става дума за офертни цени.

Според същия източник при потенциална пълна заетост и липса на допълнителни разходи годишната доходност от имот в София е 5%. Според изчисленията на "Явлена" на този етап на развитието на пазара в града "недвижимият имот като инвестиция носи средна годишна доходност между 3% и 4%. "Дори и такава, тя е в пъти по-висока от доходността от държането на пари в банките", казва Изабела Клисарска.

Наемите: засилено търсене с ниски бюджети

"На наемния жилищен пазар цари несигурност, породена от поредната вълна заболеваемост. Наемните цени все още не показват тенденция към възстановяване на нивата преди ковид кризата", казва Мирослав Владимиров. Според данните на ocenime.bg в почти всички големи градове на страната наемните цени намаляват или се задържат.

В повечето агенции обаче наблюдават бързо възстановяване на търсенето на дългосрочни наеми в края на лятото и началото на есента. Спрямо 2020 г. сделките с наеми на жилища в София са се увеличили с около 40%, а спрямо 2019 - с почти 30%", казва Полина Стойкова.
"Адрес" и "Имотека" отчитат около 30% повече наемни сделки през деветмесечието в сравнение с предишната година. Добромир Ганев, председател на НС "Недвижими имоти" от агенция "Форос", отбелязва, че някои хора изобщо няма да се върнат на наемния пазар, тъй като дистанционната работа им дава възможност трайно да се преместят да живеят другаде.

Една от причините въпреки силното търсене цените да не вървят нагоре е голямото предлагане. При кризата немалко апартаменти, отдавани на краткосрочен наем през платформите, излязоха на пазара на дългосрочни наеми. Със завършването на новите сгради на пазара излизат и нови апартаменти под наем. А и част от собствениците, които са изчаквали да минат трудните времена, също се активизират с възстановяването на пазара.

Галин Гавраилов от "Адрес" описва, че в повечето случаи бюджетите на наемателите са по-ниски от офертните цени. И макар пандемията да е "отрезвила" част от собствениците и те са свалили офертите си по-близо до пазара, все още има и такива, които държат на завишените.
Полина Стойкова обяснява, че основното търсене е на по-малки жилища, предимно двустайни, в по-ниския клас, а интересът към луксозните наеми все още е слаб. Затова и средните цени, на които се наемат апартаменти през 2021 г., са само с 1% над тези от 2020 г. Но те остават с около 15% по-ниски спрямо 2019 г. по данни на Bulgarian Properties. Тенденцията при луксозните наеми е да се търси най-вече на цени до около 1000 -1100 евро на месец за тристайни и четиристайни жилища, казва тя.

Фундаментални ли са причините за ръста

Според Добромир Ганев за последните тридесет години не е имало друг пазарен момент, в който толкова много и различни обективни фактори да са влияели в посока увеличаване на активността и цените на пазара - от доброто състояние на икономиката, ниските лихви и завръщането на българи от чужбина, през новите ниши, свързани с необходимостта от смяна на дома с по-голям и търсенето на втори дом, до нарастването на спестяванията по време на кризата. Странно е да се говори за балон в ситуация на малко предлагане и голямо търсене, казва той.

По общи наблюдения на агенциите на пазара в момента търсенето определено има превес над предлагането въпреки мащабното ново строителство, което предстои да излезе на пазара.
"Превесът на търсенето е устойчива тенденция през последните пет-шест години и означава, че за него има фундаментални причини, свързани с качеството на живот и ръста на доходите", казва Мирослав Владимиров. Цитира статистики, според които общият доход на домакинствата в България за последните 11 години е нараснал с 63%. В същото време немалко от тях живеят в пренаселени жилища. В България на човек средно се падат 1.3 стаи, докато за ЕС този показател е 1.7. Жилищата на 41% от хората нямат необходимите стаи за размера на домакинството. А при възрастовата група между 25 и 29 години този процент е 55. Средно за Европейския съюз той е 17%.

В потвърждение и от агенциите отбелязват, че забелязват все по-голяма активност на младите купувачи между 20 и 30 години. При сделките на "Адрес" техният дял достига 22%. Отдават го найвече на доброто заплащане в аутсорсинг и IT индустрията, както и на помощ от родители. По-малък е делът на хората, обикновено семейства, които, за да купят един имот, обикновено продават друг. Делът им се увеличава от 7% през 2020 до 12% през 2021 г. по данни на агенцията.

Инфлацията и банките

Търсенето на пазара на недвижими имоти стана още по-голямо благодарение на няколко тенденции, които се развиха през годината. Инфлацията тръгна нагоре и това събуди страхове. Банките започнаха да прилагат наказателни такси по големи влогове в допълнение към отрицателните или нулевите лихви по депозитите. Както и улесненото банково кредитиране, което доведе до пик в ипотечните заеми.

"За много хора недвижимият имот се превърна в единствен символ на сигурност в иначе несигурните времена - от здравна и от политическа гледна точка, в които живеем", казва Галин Гавраилов от "Адрес". Ускоряването на инфлацията, което е глобален фактор, доведе до страх, че парите, които хората притежават, ще се обезценят. Хората започнаха да търсят сигурност за спестяванията си и част от тях се ориентираха към пазара на недвижими имоти, обясняват от агенцията.

"Същевременно липсва почти всякакъв стимул парите да се държат в банките", добавя Изабела Клисарска, като напомня за въведените такси за съхранение на средства (такса наличност) над определен праг. "Това ведно с продължаващите ниски лихви по кредитите подтикна много от купувачите да заменят спестовната банкова сметка с жилищен имот. Хората, които не разполагат с цялата сума, се възползват от кредитните условия и дофинансират сделката с ипотечен заем. Отделно бумът на строителството пък даде богат избор на купувачите в момента", продължава Галин Гавраилов.

Крайният резултат е повече от показателен - 27% ръст на сделките за деветмесечието в София по данни на Агенцията по вписванията, като почти 50% от покупките са финансирани с банков кредит. Изабела Клисарска добавя, че през тази година очакват 10-годишен връх на сделките с недвижими имоти като брой.

"Притеснителен е сигналът, който идва от данните за отпуснатите кредити. Такъв голям ръст не е имало от годините на бума 2006 - 2008 г., а обемът на новоотпуснатите кредити през второто тримесечие е рекорден. Неслучайно БНБ се намеси, за да охлади пазара на жилищно кредитиране, и това може би ще внесе доза баланс", казва Полина Стойкова.

Мирослав Владимиров е на мнение, че улесненият достъп до банково кредитиране и ниските лихви далеч не са основен фактор за ръста на цените на имотите, макар безспорно да са такъв. Аргументът му е, че все още не е достигнат пикът в броя ипотечни кредити в страната от 2008 г., а след определен момент спадащите лихвени проценти не са водещ фактор при взимане на решение. "Увеличено търсене и натиск на пазара, особено от миналата година насам, създава и липсата на алтернативна доходност за инвестиране на спестяванията. Но и това не е решаващо, тъй като през последните пет години спестяванията растат по-бързо от кредитите", добавя той.

Пазарът е на продавачите

Пазарът е на продавачите - те диктуват условията и от тях зависи дали ще се стигне до сделка, особено в предпочитаните райони, където рядко излизат имоти за продажба. Когато в такъв район се появи ново предлагане, само за няколко часа за този имот се нарежда "опашка" от желаещи да го придобият. Продавачът решава на кого, при какви условия и дали", обяснява Изабела Клисарска.

От "Адрес" също отбелязват, че продавачите рядко са готови на преговори.
Пазарът е динамичен и те предпочитат да изчакат пред това да направят корекция в офертата. "Затова и делът на сделките без отстъпка се увеличава. За деветте месеца без компромис са реализирани 64% от всички покупки", казва Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека".

Полина Стойкова добавя, че предлагането на нови сгради леко се забавя - по административни причини или защото предприемачите изчакват да видят как ще се развият цените на строителните материали. За поредна година сделките се реализират в начален етап и дори преди старт на строителството, казва тя.

В същото време почти липсва вторичен пазар, а ценни имоти в атрактивни квартали много рядко излизат на пазара. Продавачите са демотивирани, защото се притесняват, че инфлацията ще стопи парите от продажбата. Рядко продават и собствениците, които през последните няколко години са придобили имоти в новите сгради, добавя към картината Полина Стойкова.

Не е изключено ситуацията да се промени. От "Имотека" отбелязват, че се увеличават хората, които продават поради необходимост от пари. "Традиционно тази група представлява около 12-13% от всички продавачи, но през последното тримесечие вече заема дял 19%", казва Люба Атанасова.

Спирала на еуфорията

Пазарът в момента е изключително активен като резултат на един психологически фактор - ескалация на еуфорията на участниците в него, казва Изабела Клисарска. Така наречената спирала на еуфорията се получава, когато купувачът, направил няколко огледа, след седмици стигне до решение за покупка, но разбира, че повечето от имотите, които е избрал, вече са продадени. Оттук нататък той става фактор за "донаелектризиране" на и без това горещия пазар, обяснява тя. Като добавя, че като агенция с почти 30-годишен опит търсят предвидимост на пазара и неговото успокояване, а не еуфория.

"В момента купувачите като че ли са прекалено еуфорични - започват да купуват всичко, което излезе на пазара, на всяка цена. По това сегашната ситуация прилича на 2007-2008 г. За да не се отклони пазарът от дългосрочния му тренд, е от особено значение купувачите да запазят разум", казва Полина Стойкова.

Купувачите са в ситуация, притеснени да не изпуснат момента, да плащат повече, отколкото имат възможност, при това с чужди пари, които да изплащат за дълъг период, добавя Добромир Ганев.

Да инвестирам ли в имот

Дали при тази ситуация все още си струва спестяванията или свободните средства да се вложат в имот, за да запазят стойността си във времето, е въпрос с повишена трудност, който няма универсален отговор. Зависи от бъдещето развитие на пазара, а и от конкретния имот.
"Повишената неопределеност пред всички участници на пазара ще го направи по-турбулентен и по-малко предвидим в следващите може би две или три тримесечия. Изборът на момента за влизане на него зависи от индивидуалната оценка за риска и очакваната възвръщаемост от сделката", казва Мирослав Владимиров.

Агенциите за недвижими имоти напоследък наблягат на тезата, че "никой не е загубил от вложение в недвижимо имущество, ако не му се наложи да продава в кратък срок след покупката", както казва Галин Гавраилов. От "Имотека" го илюстрират и със сегашната практика: "От началото на годината имаме немалко сделки за имоти, които са в продажба от 8-11 години. Собствениците им не са били склонни да коригират цените си, макар те значително да са надхвърляли средните пазарни нива. Днес пазарът успя да догони ценово тези жилища и сделките са факт", казва Люба Атанасова. А Полина Стойкова добавя, че нашият имотен пазар има още накъде да расте и да се развива и през следващите няколко години ще станем свидетели именно на такова развитие. Средните цени в България все още догонват средните за ЕС. "За дълъг период от време недвижимият имот е най-добрата възможна инвестиция", казва и Добромир Ганев.

Кога ще се обърне цикълът е въпрос за милиони. Погледите са насочени най-вече към банките. Ако те вземат курс на увеличаване на лихвите както по депозитите, така и по кредитите, това вероятно ще помогне пазарът да се успокои и да влезе в по-нормален ритъм.


***

2021 г. vs 2007-2008 г.

Напомня по силното търсене и покупка на всяка цена. Напомня и по активното кредитиране - тогава отпуснатите ипотечни кредити достигаха до 6-6.5% от БВП. Сега това съотношение е около 4%, но през последните месеци премина и тази граница.

Различава се по липсата на чуждестранно търсене, което беше основната причина да се изведе пазарът от дългосрочния му тренд. Сега търсенето е основно местно. Доходите вече са на съвсем други нива, те нарастват побързо от цените и имотите са около три пъти по-достъпни, отколкото тогава. И най-вече темпът на растеж на цените е доста по-умерен през 2006 - 2008 г. годишният ръст беше 25-30%. Сега цените нарастват по-умерено За по-дълъг период от време. Дори в годините с най-голямо нарастване виждаме, че то е не повече от 15-16% годишно.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties

***

Тенденции

РЪСТ НА СДЕЛКИТЕ С ЦЕЛ ИНВЕСТИЦИЯ

"Наблюдаваме увеличение на инвестиционните сделки. През тази година делът им е почти 30% на фона на 19% година по-рано", казват от "Адрес". При "Имотека" инвестиционните сделки нарастват леко и са около 19% от всички за деветмесечието на годината. "През 2020 г. инвестиционните сделки бяха намалели, тъй като имаше несигурност и пазарът се движеше основно от търсене за живеене. От пролетта на тази година те се задвижиха и това вдигна дела на закупените двустайни жилища. Може би 50-60% от клиентите купуват за конкретна жилищна нужда", казват от Bulgarian Properties.

ДВУСТАЙНИТЕ АПАРТАМЕНТИ СА НАЙ-КУПУВАНИ

"Най-много са покупко-продажбите на двустайните апартаменти (43%). Те изпреварват тристайните жилища с почти 10%, което донякъде може да се обясни с търсенето на повече инвестиционни покупки", обясняват от "Адрес". При Bulgarian Properties делът на двустайните апартаменти от закупените жилища през третото тримесечие е 46%. На второ място са тристайните с 38%. Четиристайните жилища са търсени най-вече за покупка за собствено ползване и задържат 10% дял от закупените жилища. При "Имотека" двустайните и тристайните са с равни дялове - по 37%, но този на тристайните е леко увеличен спрямо миналата година. Те наблюдават засилено търсене на къщи и парцели. От "Ера България" отбелязват, че имотите с една спалня продължават да са най-търсени в ниския ценови сегмент. В средния сегмент се търсят най-вече апартаменти с две спални и два санитарни възела. Има устойчиво търсене за редови и самостоятелни къщи в ценовия диапазон 200 - 250 хил. евро като алтернатива на апартаментите с три или повече спални", казва те. Все по-често търсенето е на тристайни и четиристайни жилища за семействата с две деца и на двустайни и гарсониери за студенти и възрастни родители", казват от "Явлена".


ТЪРСИ СЕ НОВО СТРОИТЕЛСТВО С ЦЕНА ПОД 1000 ЕВРО HA КВ.М

"Най-търсеният имот е апартамент в сграда ново строителство на възможно по-ниска цена - дори и в много ранен етап или преди старта на строителството. Ако има цена под 1000 евро, интересът е голям", казват от Bulgarian Properties. А по данни на "Имотека" близо 50% от имотите, чиято офертна цена е около 1000 евро, успяват да се реализират още преди първа копка. Още повече че предприемачите предлагат гъвки схеми на плащане от типа 10% при предварителен договор, а останалите 90% - след акт 16.

ИНТЕРЕСЪТ Е КЪМ ЦЯЛА СОФИЯ И ОКОЛНОСТИТЕ

Търсенето на имоти е силно за цялата територия на София и сателитните й населени места, еднакво и за готови, и за жилища в строеж, казват от "Ера България". В топ 10 на кварталите с най-много сключени сделки през 2021 г. от "Адрес" включват: "Лозенец", център, "Манастирски ливади", "Овча купел", "Витоша", "Кръстова вада", "Люлин", "Младост", "Надежда", "Обеля". Като традиционно най-търсени от "Явлена" посочват център, "Докторски паметник", "Яворов", "Изток", "Лозенец". От "Явлена" и от Bulgarian Properties отбелязват, че интересът по квартали и райони много зависи от предлагането. Той следва географията на новото строителство и проектите на строителните фирми с добро реноме на пазара. "С напредването на строителството и покрай общото нарастване на цените клиенти намират дори и проекти, които досега са се продавали с побавен темп", казват от Bulgarian Properties.

Вижте нашия анализ за жилищния пазар в София

Разгледайте нашите оферти в София

Вижте топ оферти ново строителство в София

Разгледайте нашите предложения около София



  Още новини