Дневник: Имотният пазар в София тази година - стабилни цени и достъпни жилища

Отиващата си година на пазара на имоти в София се отличава със стабилни нива на цените, нараснали обеми на продажбите, исторически най-ниски лихви по заемите, стабилизиране на обема на ново строителство и по-умерено нарастване на новоиздадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради. Това отчитат анализаторите на "Бългериън пропъртис". Посочват и че вече се наблюдава по-умерено нарастване на обема новоотпуснати жилищни кредити, тотален превес на новото строителство в предпочитанията на купувачите и разширяване на периметъра на търсене и на предлагане, което е довело до по-голяма активност във всички райони на София.

Междувременно предприемачите в строителството продължават да срещат сериозни бюрократични пречки при изпълнението на жилищните проекти. Повече за това четете тук. През последните две години пък централната банка непрекъснато съветва банките да не бъдат така агресивни при отпускането на ипотечни заеми.

"Още в началото на тази година имотният пазар в София превключи на по-висока скорост и тази тенденция се запазва и до момента, като последното тримесечие ще бъде особено силно за пазара", обобщава тенденциите Полина Стойкова, изпълнителен директор на компанията.

"Темпът на нарастване на цените на имотите очаквано затихна и на практика през тази година имаме непроменени цени на база реално сключени сделки", допълва тя.

Средни цени и годишно изменение

Данните на компанията сочат, че цените в София на база сключени сделки остават без изменение спрямо година по-рано. Средната цена на продадените жилища в София през третото тримесечие на 2019 г. е 1088 евро/кв.м при 1090 евро/кв.м за същия период на миналата година. Това е достатъчно показателно, за да потвърди очакваното забавяне на нарастването на цените и достигане до плато, посочва компанията.

Средната крайна покупна цена на жилищата в София е 89 307 евро при 86 260 евро за същия период на миналата година. През последните няколко години средната покупна цена се движи около 90 хил. евро с изменения около тази сума в зависимост какъв тип жилища преобладават в покупките през даденото тримесечие.

Достъпност

Показателят за достъпност на цените измерва съотношението на цената на жилищата на кв.м към средната месечна заплата в столицата, като показва колко месечни заплати са необходими за покупката на 1 кв.м.

За второто тримесечие на 2019 г. стойността му достигна ниво 1.23, което означава, че са нужни 1.23 средни софийски заплати за покупката на 1 кв.м. Това е най-ниската стойност, измерена през последните 10 години, следователно през 2019 г. имотите в София са най-достъпни за купувачите. Това се дължи едновременно на забавянето на ръста на цените и на продължаващо нарастване на доходите, се посочва в анализа.

Коефициентът за достъпност е далеч под пиковата си стойност от 2008 г., когато са се изисквали 3.5 месечни заплати за покупката на 1 кв.м жилищна площ в София.

Жилищно кредитиране

И по този показател имотите в момента са най-достъпни за цялата история на жилищното кредитиране в България, тъй като в момента лихвените проценти по кредитите са на исторически най-ниските си нива средно около 3% за третото тримесечие на 2019 г. и се очаква тези нива да се запазят и през следващата година, казват от компанията.

Обемите на новоотпуснатите жилищни кредити продължават да нарастват и през третото тримесечие достигнаха над 900 млн. лв., което е сравнимо с показателите от 2007/2008 г. Но към момента икономическата ситуация е много по-различна, брутният вътрешен продукт е значително по-голям и като дял от него новоотпуснатите жилищни кредити са под 3%, докато през 2007/2008 обемът им надвишаваше 6% от БВП, изчислява компанията.

За 9-те месеца на 2019 г. новоотпуснатите ипотечни кредити са нараснали с около 4.2% на годишна база, което е под нивата на растеж от предходните години и е по-скоро умерено нарастване, следващо темпа на икономически растеж.

Ново строителство

Издадените нови разрешителни за строеж на жилищни сгради в София през 2019 г. за първите 9 месеца остават на същите нива като 2018 г., като разликата е в това, че през 2019 г. сградите са с около 10% повече жилища в тях и с по-голяма застроена площ с около 8.5%.

Това е значително успокоение на темпа на нарастване на фона на ръст на новоиздадените разрешителни от 26% през 2018 г., така че и от страна на предлагането имаме стабилизация на постигнатите нива и много по-плавно нарастване.

През цялата 2019 г. сградите ново строителство в София се радваха на много силен интерес, като той дори надвиши този от предходните години. По данни на "Бългериън пропъртис" новото строителство вече съставлява 90% от сключените сделки.

Обеми продажби

Според данните на Агенцията по вписванията през третото тримесечие на 2019 г. в София са вписани 6874 имотни продажби при 6376 за същия период на 2018 г., което е ръст с около 8% на годишна база.

Въпреки колебанията в статистиката поради липсата на вписване на предварителни договори за имоти ново строителство през предходни периоди, когато дори се отчиташе спад в продажбите, се вижда, че тези продажби вече започват да се отразяват и да добавят към стойностите на обемите продажби.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Развитието на новите проекти продължи от там, където беше спряло преди 10 години, а именно в районите по южната дъга на околовръстното шосе. И в сегашния цикъл на подем те бяха първите, които получиха развитие и привлякоха интереса на купувачите. Заедно с това тече и процес на подобряване на инфраструктурата и на наличните удобства и услуги в тях, посочват от компанията. Колкото и минуси да имаха квартали като Манастирски ливади, Витоша и други, безспорен факт е, че те са южни квартали, близо до Витоша, близо до центъра и до основни точки от града и поради тези причини пак заемат топ позиции в търсенето на купувачите, а с времето и средата им се подобрява, анализира Стойкова.

Според нея в същото време тече процес по засилен инвестиционен интерес към северните и западните квартали, където метрото дава значителни предимства, има налични терени и където има огромен потенциал за развитие на нови проекти.

Кои квартали се търсят

Наблюденията на компанията сочат, че квартал кв. Банишора (средна цена от 985 евро на кв.м) успя да дръпне значителен интерес с хитовия комплекс комплекс Park View Residence, "Манастирски ливади" (1042 евро) излезе напред и се нареди в челната тройка с активните ни продажби на жилища в AМur Residence и постепенно се връща в полезрението на купувачите заради централното си местоположение. Квартал "Витоша" (990 евро) остава сред най-предпочитаните квартали заради близостта до централни булеварди, бизнес центрове, Витоша, както и заради добрите проекти за затворени комплекси с ниско застрояване, които се предлагат на пазара.

Следващ в списъците на купувачите е "Кръстова вада" (1308 евро), където водеща роля за привлечения интерес има знаковият комплекс комплекс Vitosha View, в който напредва строителството на петата сграда.

Запазва се популярността на Дианабад, Младостите, Малинова долина.

Параметри на купените жилища

През третото тримесечие на 2019 г. купените жилища са предимно двустайни. Те съставляват 65% от купените жилища, а 30% са тристайни. Средната площ е 81 кв.м – спада от 89 кв.м в началото на годината заради нарастването на дела на двустайните апартаменти. Най-купувани са жилищата на 4-ти етаж, но има засилване на интереса към високите етажи.

Перспективи за 2020 г.

При общи очаквания и прогнози за продължаващ икономически растеж, оставащи ниски лихвени проценти по кредитите, растящи доходи и рекордно ниска безработица няма как да очакваме нещо различно от продължаващ подем на имотния пазар и през 2020 г., посочват от компанията.

Според нас 2020 г. ще бъде много подобна на 2019 г. – с минимални изменения на цените, стабилност на имотния пазар и голяма активност и обем от сделки. През следващата година ще имаме възможност да станем свидетели на зрял имотен пазар с плавни изменения, но с голям интензитет на обемите и усещане за стабилност и ликвидност, каквито не сме имали през последните 10 години, се посочва в анализа.

Oферти за продажба и наем в София

Топ оферти ново строителство в столицата


  Още новини