Жилищният пазар в България през 2020 г.: Купувачите ще властват

Стабилни цени, увеличаване на предлагането и доминация на купувачите – това ще бъдат някои от определящите характеристики на жилищния пазар у нас през 2020 г. Същевременно заради нарасналото предлагане продавачите трябва да бъдат внимателни при определянето на цената на жилището си, ако не искат то да се задържи твърде дълго на пазара и така да изгуби от стойността си.

Добрите макроикономически показатели - ръстът на доходите на гражданите, ниският процент на безработицата и високото равнище на заетостта, ще продължат да подкрепят пазара и през тази година, смята Добромир Ганев, председател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ). Другите фактори, които ще влияят на пазара, са ниското ниво на лихвите по ипотечните кредити и политическата стабилност, която също е предпоставка за добро развитие, отбелязва Ганев в интервю за Investor.bg. Активността на инвеститорите в жилищния сектор, която доведе до силен ръст както на издадените разрешения за строеж, така и на започнатото ново строителство, също е сред тенденциите през последните години, които ще се пренесат и в 2020 г., допълва той.

Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, в момента има перфектното съчетание между ниски лихви по ипотечните кредити, ръст на доходите и спад на безработицата и то ще продължи да бъде основен двигател на жилищния пазар у нас. Същевременно на преден план все повече ще излизат фактори, свързани с доходите, заетостта и вътрешната миграция. „Лихвите са на рекордно ниски нива и очакванията са те да останат такива и през тази година. Затова водеща роля ще имат останалите фактори, които също се очаква да запазят своето положително въздействие“, смята Стойкова.

Ниските лихви по ипотечните кредити са катализатор най-вече за хората, които искат да придобият имот за собствени нужди, а не толкова с цел инвестиция или в търсене на доходност, защото тя вече е по-ниска, казва Добромир Ганев. „Цените скочиха, докато ръстът при наемите не беше толкова голям и това намалява привлекателността на имотите, но все пак има сериозна активност по отношение на малките жилища“, допълва той.

Силно начало

Началото на годината е било особено силно за жилищния пазар у нас, като не е регистриран почти никакъв спад на активността по време на празниците. „Още в първия работен ден купувачите се завърнаха на пазара и се заеха да осъществяват плановете си за покупка на имот. Прави впечатление, че тези, които са изчаквали, вече са готови да вземат решение. Активност има в цялата страна без изключения. Стартът на годината беше много силен и за имотите в морските курорти. Макар да е извън сезона, хората се подготвят да прекарат лято 2020 в собствен имот на морето и съвсем правилно се активизираха още сега“, коментира Полина Стойкова.

„През 2020 г. ще продължи да има голямо разнообразие и отлично предлагане на имоти на цени, които няма да са много по-различни от тези през 2019 г., когато видяхме, че нарастванията вече са минимални и по-скоро говорим за стабилен пазар. Тази година ще се появи по-голямо предлагане на имоти ново строителство на вторичен пазар във вече завършени сгради и едновременно с това ще има отличен избор от сгради в различен етап на изграждане“, допълва тя.

Особено добри възможности за покупка на имот ще има на морето или в планинските курорти, където се предлагат имоти, подходящи за всеки вкус и бюджет, отбелязва Стойкова.

Според Добромир Ганев заради запазването на ниските лихви все още цените на жилищата в големите градове отбелязват ръст в рамките на 2%-3%. „Потребителите и собствениците на имоти обаче трябва да знаят, че всяко жилище има съвсем индивидуална стойност и не бива да се поглежда общо, още повече, че купувачите са изключително стриктни в изискванията си и предпочитат например новото строителство в сравнение с по-старото, особено от периода между 1990 и 2002 г. Сегашните проекти са много по-качествени от изградените жилища през този период и това намалява привлекателността на по-старите имоти. Собствениците им трябва да бъдат внимателни, когато определят първоначалната им офертна стойност“, съветва Ганев.

На същото мнение е и Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес Недвижими имоти". Според нея при старите апартаменти, особено панелните, продавачите са постигнали най-добрите възможни цени за жилищата си. „Предвид увеличаването на предлагането обаче считам, че натискът върху по-старите имоти ще се увеличи. Затова съветвам собствениците, които обмислят продажба, да не чакат твърде дълго“, отбелязва тя. Според Тенекеджиева текущият пазар е благоприятен за сключване на сделка, тъй като цените са достигнали своя пик.

Надценени имоти на вторичния пазар

Добромир Ганев признава, че на пазара има надценени имоти особено на фона на ръста на новото строителство. „В София обемът на издадените разрешения за строеж и започнатото ново строителство само за деветмесечието на миналата година достига 2 млн. кв. м. Няма как това да не се отразява на пазара. Хубавото е, че инвеститорите, които сякаш са по-опитни от физическите лица, са по-гъвкави в офертите си и в районите със сериозна конкурентна среда от гледна точка на предлагането са склонни на договаряне на по-ниски стойности“, отбелязва Ганев.

Според него в момента по-скоро се наблюдава задържане на офертните цени. Проблемът с надценените имоти е по-голям на вторичния пазар, където физическите лица нямат необходимия опит и знания за правилното оценяване на собствеността им. „Това понякога може да се превърне в проблем за тях, защото на един не чак толкова растящ пазар времето има значение. Когато собствениците останат на пазара по-дълго, може да загубят от цената на имота си“, казва Ганев.

Според Гергана Тенекеджиева индивидуалните собственици все още не усещат нарастващата конкуренция в предлагането, когато определят цените на имотите си и това често се оказва причина за по-бавното намиране на купувач и последващи корекции в цената. „Не във всички случаи обаче са възможни коментари в офертите и купувачите трябва да вземат предвид актуалните пазарни стойности, както и особеностите на предлагането в района, в който избират. Значение имат и обзавеждането на имота и видът на сградата“, отбелязва тя.

Добромир Ганев съветва хората, които нямат експертизата да направят справедлива пазарна оценка на имота си, да се доверяват на консултанти. Но както продавачите, така и купувачите трябва да бъдат внимателни по отношение на консултантските услуги, особено когато фирми обявяват безплатна услуга. „Това е маркетингов подход на част от компаниите, но той означава и че вероятността да се ангажират със защитата на интереса на клиента е равен или клони към нула. Така че когато купувачите и продавачите излизат на пазара и решат да работят с фирми за посреднически услуги, е добре да си избират партньори, които да ги представляват, да защитават интересите им и да не ги ограничават в работата с останалите компании. НСНИ ще работи по-активно в тази посока през 2020 г., като дава съвети на потребителите“, отбелязва Ганев.

Другата основна препоръка към купувачите е добре да преценяват финансовите си възможности в дългосрочен план, включително да предвидят някакво покачване на лихвените проценти

Полина Стойкова съветва купувачите да бъдат добре информирани за актуалните тенденции на пазара и да формират поведението си спрямо тях. Според Добромир Ганев те трябва да са особено внимателни с придобиването на апартаменти в новостроящи се сгради. „Добре е да следят качеството на използваните материали и на влаганите технологии. На апартамента се гледа като на един цял имот, но всъщност той се изгражда от изключително много и различни технологии и материали и е добре, ако купувачите се включват на по-ранен етап, да контролират и изискват информация от инвеститорите. Тъй като голяма част от сделките се случват с ипотечно кредитиране, другата основна препоръка към купувачите е добре да преценяват финансовите си възможности в дългосрочен план, включително да предвидят някакво покачване на лихвените проценти“, съветва Ганев.

Повече имоти, отколкото купувачи

Търсенето в големите градове продължава да е съсредоточено основно в новото строителство, а районите са все по-разнообразни и отдалечени от центъра, казва Полина Стойкова. Проектите пък са по-мащабни и включват трансформация на големи площи и създаване на чисто нова инфраструктура около тях. Според Гергана Тенекеджиева комфортът и по-добрите условия са причина новите жилища да бъдат първи избор за голяма част от купувачите. „Те предлагат по-добри решения по отношение на разпределението на стаи, изложение, етажност, възможности на купувачите сами да направят разпределението на стаите си. В някои от желаните квартали обаче преобладава старо строителство – панелни блокове или тухлени сгради. Ако клиентите не са склонни да направят компромис с локацията или както често се случва, имат близки, които живеят именно в тези квартали, им се налага да отстъпят от изискването за жилище в нова сграда“, казва тя.

Имотите в стари сгради са предпочитани и от хората, които държат на реална квадратура и не искат да плащат за общи части. Обикновено този тип клиенти се интересуват от бюджетни решения за покупка, както и възможността да се нанесат веднага в жилището, отбелязва Тенекеджиева.

Според нея по-високият ръст на издадените строителни разрешителни и завършени нови жилищни сгради в столицата спрямо повишаването на населението за последните десет години ще увеличи предлаганите имоти, които ще надхвърлят броя на купувачите. „Справка в Националния статистически институт (НСИ) показва, че към края на 2017 г. жилищата в София са 609 899 при население от 1,325 млн. души. През 2009 г. тези показатели са 1,247 млн. души население при 534 672 жилищни единици. Данните сочат, че броят на жилищните единици за периода расте с 14,1% на фона на ръст на населението с 6%. Изборът пред купувачите вече е значително по-голям спрямо последните две-три години и все по-често те са водещите на пазара. Това ще се отрази най-силно при продавачите на не толкова атрактивни имоти в непредпочитаните квартали“, прогнозира Тенекеджиева.

Според Добромир Ганев в някои престижни райони в големите градове цените на имотите в отделни проекти не съответстват на средата, в която се изграждат сградите – липса на асфалтирани улици и на осветление, недостатъчно детски градини и училища. „Това отблъсква купувачите въпреки престижността на квартала. В същото време някои нови райони стават по-привлекателни, тъй като там е по-справедливо съотношението между цени и качество. Става дума за източни и западни райони, които не са и чак толкова пренаселени, така че част от купувачите се пренасочват към тях. В София, например, един от най-големите проблеми са задръстванията, мръсният въздух. И всичко това вече също влияе на преценката при вземането на решение за закупуване на имот. Съседите също са част от информацията, която искат да получат купувачите“, отбелязва Ганев.

През последно време се увеличава строителството на комплекси от затворен тип, които са подходящи за млади семейства с деца, защото предоставят много по-сигурна среда. „Сигурността е един от основните фактори при избор на район и имот. Другата важна предпоставка при избора на жилища в подобни комплекси е общността, състояща се вероятно от хора с подобно социално развитие, и това обичайно също е един от важните мотиви на купувачите“, казва Ганев. Затворените комплекси обаче имат и своите недостатъци, свързани най-вече с таксите, които понякога не съответстват на предоставяното качество на услугите, смята той. „Но Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) в сътрудничество с браншовите организации, включително Национално сдружение Недвижими имоти, работи по промени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), които да дадат възможност процесите да бъдат по-справедливи и законът да работи по-добре в полза на гражданите“, допълва Ганев.

Тенденцията от миналата година за засилено търсене на къщи извън София ще се запази и през тази година. „Нормално е подемът в града да окаже влияние и върху зоните около него и това ще бъде траен процес“, казва Полина Стойкова. Сделките се осъществяват предимно за локации, разположени до 50 км от София, за да могат работещите хора безпроблемно да пътуват до града всеки ден. „Наличието на свободни терени извън столицата позволява реализирането на по-мащабни проекти, каквито вече наблюдаваме“, отбелязва Гергана Тенекеджиева.

Според експертите в областта на недвижимите имоти увеличаването на данъка върху сделките с имоти в София от 2,5% на 3% няма да се отрази сериозно на активността на пазара през тази година. „Възможно е то да охлади страстите на купувачи, които не са склонни да се сдобият с имот на всяка цена, но ефектът върху обема от сделки няма да е значителен“, смята Тенекеджиева. „При сделка за имот на стойност 100 хил. лв., например, разходите ще се увеличат с около 500 лв.", пресмята Добромир Ганев и отбелязва, че предвид равнището на вложените средства в имота това не е сума, която ще спре купувачите да вземат решение за покупка. От друга страна, ако общината използва набраните средства от увеличаването на данъка целесъобразно, би трябвало да се подобрява средата, допълва той.

Вижте нашите топ оферти ново строителство в София

Всички оферти за продажба и наем в София

Имоти в планински курорти

Атрактивни оферти от морето



  Още новини