Жилищният пазар в София бележи силна динамика през първото тримесечие на 2019 г.

Цените са се запазили непроменени, очакванията са за леки колебания

"Първите месеци на годината ни изненадаха с по-висока активност. Имотният пазар като че ли превключи на по-висока скорост още със старта на 2019 г. и в момента определено е във възход с нараснали обеми и много силна динамика." Това обобщава в своя доклад за жилищния пазар в София за периода януари - март 2019 г. Полина Стойкова, MRICS, изп. директор на Bulgarian Properties. По думите й т.г. ще донесе дългоочакваното пазарно равновесие чрез баланс между търсене и предлагане при запазване на стабилни цени на имотите. "Това ще удовлетвори незадоволеното търсене от предходните години и ще даде по-голяма увереност на пазарните участници да сключват сделки. В рамките на очакванията ни растежът на цените на имотите в София затихна и навлизаме в период на задържане на стабилни нива с леки колебания - едно плато, в което ще останем в следващите 1 - 2 години", заявява тя.

Проучването за първите три месеца на 2019 г. показва, че новото строителство е взело тотален превес на пазара и съставлява 90% от закупените жилища за периода, за който е отчетено и че силният интерес към покупки на жилища в проекти в начален етап на строителство продължава. Според експертите причините за това са по-ниските цени при старта на изграждане в сравнение с тези в по-напреднал етап на реализация, както и по-големият избор от налични апартаменти. "Този процес е стимулиран допълнително от инвеститорите, които все по-често предлагат гъвкави схеми на плащане с малък процент самоучастие и покриване на баланса с банков кредит при завършване на сградата", допълват от компанията.

Друг интересен акцент в анализа е, че се наблюдава разширяване на периметъра на търсене на купувачите и пренасочването им към квартали с нараснало предлагане при по-ниски цени.

По данни на Bulgarian Properties 2019 г. е стартирала със средна цена на жилищата в София от 1080 евро/кв. м, която през последното тримесечие на миналата година е била 1085 евро/ кв. м. "Това е леко отстъпление спрямо стойностите от 2018 г., но следва да се тълкува по-скоро като задържане на нивата, тъй като се дължи основно на промяна в характеристиките на закупените имоти, големия дял на новото строителство и на пренасочването на интереса към райони с по-ниски цени", пояснява Стойкова.
Регистрираната средна крайна покупна цена на жилищата в София е 90 960 евро, докато за 2018 г. тя е възлизала на нива около 91 550 евро.

Експертите припомнят, че нарастването на цените е достигнало своя пик в края на 2017 г. и началото на 2018 г. През пролетта на миналата година купувачите са се отдръпнали и са заели изчаквателна позиция. Това е довело до затихване на повишаването на цените и 2018 г. е приключила с ръст под очакванията - едва 4% на годишна база. "Купувачите бяха постепенно върнати на пазара от вълната проекти ново строителство, която се появи от лятото на 2018 г.", коментират професионалистите. В тази връзка те посочват, че през 2018 г. издадените нови разрешителни за строеж в столицата са нараснали с 26% на годишна база и това е единственият индикатор, който е успял да достигне предкризисните нива от 2007 - 2008 г.

Докладът разглежда и показателя за достъпност на цените в столицата, който измерва съотношението на стойността на жилищата на кв. м към средната заплата в София, като показва колко месечни възнаграждения са необходими за покупката на 1 кв. м. В края на 2018 г. този индекс е достигнал най-добрата си стойност от 2015 г. насам. През последното тримесечие на 2018 г. коефициентът е на ниво 1.34, което е по-ниско спрямо достигнатите нива 1.45 - 1.47 по-рано през годината. "Това значи, че в края на 2018 г. имотите в столицата са станали по-достъпни, което се дължи едновременно на забавянето на ръста на цените и на продължаващо нарастване на доходите. Съотношението е и далеч под пиковата стойност на коефициента през 2008 г., когато се изискваха 3.5 месечни заплати за покупката на 1 кв. м жилищна площ в София", е изводът на анализаторите.

От проучването става ясно още, че статистиката на Агенцията по вписванията показва, че през първото тримесечие на 2019 г. в София са вписани 5641 имотни продажби. За същия период на 2018 г. те са 5631, или на годишна база се отчита ръст от само 10 сделки. Специалистите подчертават, че в тези данни не влизат закупените жилища ново строителство, които ще бъдат вписани като продажби при тяхното завършване.

Професионалистите са забелязали още, че през периода януари - март 2019 г. квартал "Витоша" остава най-предпочитан за купувачите.

Изненадващо е било и повишеното търсене в кв. "Банишора" заради доброто му местоположение и новите проекти. Активно са се търгували жилища и в жк "Люлин 2", кв. "Кръстова вада", кв. "Манастирски ливади" и жк "Младост 4". През първото тримесечие на 2019 г. регистрираните средни цени в тях са:

• "Витоша" - 980 евро/кв. м
• "Банишора" - 905 евро/кв. м
• "Кръстова вада" -1200 евро/кв. м
• "Манастирски ливади" -1085 евро/кв. м
• "Младост 4"-1050 евро/кв. м
• "Люлин 2" - 665 евро/кв. м

Параметри на закупените имоти в София

"Точно половината от закупените жилища в столицата са двустайни апартаменти, а 42% са тристайни. За разлика от предходни тримесечия в началото на 2019 г. имаме значително нарастване на дела на придобитите тристайни имоти за сметка на намаляване на двустайните, които преди достигаха 65% от общия обем сделки. Отдаваме това на активността на семействата, които търсят нов дом за собствено ползване. Те са стимулирани от наличното предлагане, както и от възможностите за покупка с кредит, дори и в сгради ново строителство", съобщава Полина Стойкова и допълва, че средната площ на придобитите жилища е 89 кв. м, което е ръст с около 10 кв. м спрямо последните месеци на 2018 г. именно заради увеличения дял на тристайните апартаменти.

Експертите считат, че и през тази година има засилен интерес към затворени комплекси със собствени паркове, зеленина, детски площадки и зони за отдих. "Обръща се голямо внимание на качествената среда на живот, особено когато се купуват имоти за собствено ползване, но и инвестиционният интерес към такива комплекси е голям, тъй като те обещават по-добри наемни нива и по-голяма устойчивост на вложенията", отчита Стойкова. Според нея купувачите са склонни да правят компромис и да придобиват жилища на партер или първи етаж, особено когато те са в сгради или комплекси с контролиран достъп, тъй като тези имоти в повечето случаи са на по-ниски цени.

Перспективи до края на 2019 г.

"Минорното настроение от края на 2018 г. и очакванията за спад в активността на пазара бързо отстъпиха място на едно много позитивно начало на 2019 г. Годината стартира при силен интерес от страна на купувачите. Динамиката на пазара през иначе традиционно по-слабите зимни месеци беше доста голяма. Забелязва се, че желаещите да придобият имот са no-подготвени да взимат решение за покупка. Част от тях са наблюдавали предлагането на пазара в продължение на 2 - 3 години и сега вече са готови да закупят своя нов дом", обобщава изп. директор на Bulgarian Properties. По думите й прогнозите за задържане на цените на постигнатите вече нива се оправдават. Тя счита, че в момента има голямо разнообразие и отлично предлагане на всякакви видове имоти при на практика непроменени в последната 1 година цени. Същевременно покачването на лихвите се отлага засега. "Анализите показаха, че дори и да има такова нарастване, то ще е в рамките на 20 -50 лв. на месечната вноска. Купувачите се успокоиха, а банките продължават уверено да кредитират и това дава допълнителен стимул на търсенето", споделя Стойкова.

Очакванията й за 2019 г. са оформилият се тренд - непроменящи се цени, налично предлагане, отлични възможности за финансиране и цялостно усещане за зрялост и стабилност на имотния пазар, да продължи до самия край на годината.

Разгледайте нашата селекция с топ обекти ново строителство в София

  Още новини