Купувачите се завръщат на пазара на жилища

2014 г. вече е история. Вижте кои са най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последните 12 месеца в специалната секция "Икономиката през 2014 г."

Все повече българи отново тръгват на огледи за покупка на жилища. Това се случва след няколко трудни години за жилищния пазар в страната и при понижаване на цените на имотите. През 2014 година този тренд изглежда бе пречупен и вече не се говори за спад в цените. Експертите от бранша очакват през следващата година да започне ръст както в цените, така и в кредитирането. Годината бе белязана и от сътресенията в банковата система, които накараха все повече хора да се замислят дали да инвестират парите си в недвижимо имущество.

Спадът на цените на имотите приключи през изминалата 2014 г. и това накара много купувачи да се завърнат на пазара, обясни пред Investor.bg Полина Стойкова, изпълнителен директор в Bulgarian Properties.

Тя допълни, че важен елемент от новата пазарна реалност е завръщането на доверието в имотния пазар. Все повече купувачи подхождат към покупката с нагласата, че имотите са сигурен реален актив. Тези хора осъзнават, че влагането на паричните средства само в депозити в банки не е най-доброто решение. Това осъзнаване съвпадна с много изгоден момент от развитието на имотния пазар, тъй като цените на имотите сега са на нивата отпреди близо 10 години и съответно имотите са много по-достъпни, обясни Стойкова. Към това може да се прибавят и по-добрите условия за жилищно кредитиране, предлагани от банките през тази година.

Стойкова очаква, че 2014 г. може да се превърне в най-успешната година за имотния пазар от началото на кризата. Експертите все пак не са прекомерни оптимисти, защото имаше и негативни тенденции през годината. Те бяха свързани основно с отлива на руските купувачи, а продажбите на имоти все още са в много по-малък обем от годините на бума.

Очакваме през 2015 г. тенденциите на възстановяване да продължат, като търсенето в най-големите градове ще продължи да нараства, каза още Стойкова. В същото време предлагането ще става все по-ограничено поради ниските обеми на ново строителство, които няма как да бъдат наваксани бързо. Догодина търсенето ще е насочено основно към апартаменти в най-големите градове, както и към къщи близо до тях, добави специалистът.

В големите градове жилища ще се купуват, както от купувачи на първи дом, така и все повече за инвестиция – тенденция, която се разви през 2014 и ще продължи и през следващите години, смята още тя.

Ако разглеждаме пазара през призмата на предлагането, то съществено е предлагането на нови жилищни сгради, което в София и други големи градове през последните години е силно ограничено и това вече поражда недостиг на качествени жилища“, добави Стойкова.

Експертите очакват много българи да се ориентират и към покупка на имоти по морето и в ски курортите. Този процес започна още миналата година при траен интерес и атрактивни цени.

„Очакванията ми са през следващата година имотният пазар да бъде движен в голяма степен от български купувачи и то в разнообразни сегменти, които традиционно бяха доминирани от чуждестранни купувачи“, добави Стойкова. Според нея много българи може да се ориентират към покупка на имот в чужбина с цел инвестиция. В момента има много добри възможности за това, а и пазарите в много от европейските страни са стабилни.

70% от сделките са за двустайни и тристайни апартаменти

Пазарът на недвижими имоти в страната е стабилен и традиционно най-голям брой сключени сделки се наблюдават в столицата и големите градове. Това обясни пред Investor.bg и Калоян Богданов, маркетинг мениджър в „Адрес“.

Според него в последните години при цените на жилищата са наблюдава тенденция към плавно увеличение. Повишаване на търсенето, особено на жилища ново строителство, е довело до покачване на цените, като за почти 2 години вече не се наблюдава спад. И през тази година най-търсените имоти остават двустайните и тристайни жилища, на които се падат около 70% от реализираните продажби, обясни още Богданов.

Според него не се очаква драстична промяна в търсенето на жилища през 2015 г. Важно значение има разположението на имота, като традиционно се търсят тези на комуникативно място, както за лично ползване, така и с цел отдаване под наем.

Ръст на кредитирането

През 2014 г. има и ръст в новоотпуснатите жилищни кредити поради по-ниските лихви и по-добрите условия, които банките предложиха. Нарастването на търсенето на кредити ще продължи и през следващата година, тъй като все повече хора се чувстват по-уверени да теглят кредити, смята още Стойкова.

Спред Стойкова в момента е трудно да се очаква допълнително намаление на лихвите, тъй като те се влияят от множество сложно прогнозируеми фактори. По-скоро очакванията ни са за задържане на нивата, които всъщност са най-добрите от 2006 г. насам, добави тя.

Не на същото мнение е Богданов. Според него през следващата година лихвите по ипотечните заеми може да се понижат с между 0,5 и 1%. Намаляването на лихвите по депозитите ще доведе до ръст в кредитирането, смята още Богданов.

Мнението му бе подкрепено и от председателя на Асоциацията на кредитните консултанти Тихомир Тошев. Според него през следващата година може да се очаква ръст във всички сегменти на кредитирането. Лихвите по кредитите през 2015 г. ще паднат с между 0,25 и 1 процент при различните типове кредити, обясни Тошев пред БТА. Това ще допринесе за нарастване на обемите ипотечни, фирмени и потребителски кредити. Според прогнози на консултантите тези обеми ще се увеличат с между 4 и 6 процента.

Влияние върху пазара са оказали и промените в Закона за потребителския кредит, касаещи ипотечните кредити. Конкуренцията между банките за привличане на повече клиенти също беше двигател на понижаване на общата цена на ипотечните кредити, смятат анализатори от консултантските компании. Според техните данни в края на 2014 г. лихвите по ипотечните кредити се движат между 6 и 7 процента, а очакванията са в края на 2015 г. те да са на нива 5,5 - 6,5 процента.

Според Тошев случаят с КТБ рефлектира върху търсенето на недвижими имоти и кредити за покупката им, когато собствените средства са недостатъчни. Той смята, че сега на пазара липсват стойностни жилища. Предлагат се основно скъпи имоти, които купувачите избягват заради високите им цени, а жилищата на ниска цена пък не отговарят на очакванията на купувачите. Според Тошев това ще доведе и до съживяване на строителството.

Продължават да липсват качествени имоти за продажба

Стойкова допълни, че проблемите на имотния пазар у нас са доста и няма как бързо да бъдат разрешени. „Най-очевидните от тях са липсата на качествено предлагане, офертите за некачествени или силно амортизирани и в нужда от основен ремонт имоти, заедно с неадекватно формирани пазарни цени. Такива оферти задръстват пазара с на практика непродаваемо съдържание“, добави Полина Стойкова.

Според нея предлагането ще се възстановява с пазара, офертните цени следва да се преосмислят, а продавачите да се доверят на консултантите и брокерите при формирането на цените.

В същото време е нужно да има и по-добри регламенти за професията брокер, както и генериране на по-добра информация и статистики за пазара, за да има повече прозрачност и информираност за участниците.

Липсва и държавната политика в осигуряване на стимули за покупка на първи дом, както и повече реклама на имотите ни зад граница, каза още Стойкова. Необходими са и повече стимули за чуждестранни инвестиции, които са ключови, отбеляза още брокерът.

Покачване на цените и повече сделки през 2015 г.

Ново покачване на активността на жилищния пазар ще донесе 2015 г., убеден е Богданов. Според него сделки ще се сключват по-бързо, а към края на годината цените ще бъдат с около 8% по-високи от сега. “Активизирането се обуславя от няколко фактора, като най-важният остава продължаващият спад на лихвите по депозитите и общото усещане за несигурност на банковата система, независимо че не се очакват реални нови сътресения в този сектор”, добави Богданов.

Според него забавянето на изплащането на парите от КТБ допълни мотивите на някои хора и много от тях взеха решения за инвестиция в имот. Като резултат броят на сделките може да скочи с около 15% в рамките на следващите 12 месеца. “Активизирането ще се усеща най-вече в най-големите градове и главно в столицата”, обясни експертът.

Друг ефект от растящата активност ще бъде все по-силно осезаемият недостиг на качествено строителство, като ще минат поне няколко години, докато на пазара се появят достатъчно проекти, удовлетворяващи напълно търсенето и критериите на клиентите.

Не е ясно за момента как ще се развива пазарът на ваканционни имоти по черноморските и планинските ни курорти, добави Богданов. „Доколко руските купувачи ще продължат да инвестират средствата си в имоти зависи от разрешаването на геополитическия конфликт между Русия, ЕС и САЩ“, коментира той.

В същото време проблемите на имотния пазар могат да бъдат решени частично с намаляване на бюрокрацията и стимулиране на бизнеса, свързан с инвестиции в строителство. „Очакваме, че след рестарта на програмата за безвъзмездно саниране с финансиране от около 2 млрд. лева ще бъдат санирани известна част от панелните жилища в страната“, смята експертът. Това ще доведе до повишаване на предлаганите такива имоти, заключи Богданов.

Разгледайте нашите оферти ново строителство в София

  Още новини