Очаква се стабилност на пазара на недвижими имоти през 2019 г.

През изминалата година имотният пазар се характеризира със стабилност, забавяне на ръста на цените и на броя на сделките, както и с устойчиво развитие при различните сегменти. Такъв е изводът в някои от годишните анализи на специалистите от сектора за 2018 г., в които се посочва, че не се очаква и съществена разлика през 2019 г.

Според Добромир Ганев, председател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти и управител на „Форос”, настоящата 2019 г. ще бъде спокойна, като купувачите ще продължат да придобиват имоти и да имат високи изисквания. По думите му 2018 г. не се различава съществено спрямо предходната 2017 г. „От една страна, миналата година показа стабилност и очаквана активност на купувачите, а от друга – много сериозно раздвижване в строителния сектор и желанието на инвеститорите да създават нови проекти. Това със сигурност беше благотворно за купувачите, защото успокои цените и създаде по-добра конкурентна среда“, коментира той. Експертът подчерта, че ще запомним 2018 г. и с това, че са се реализирали най-малък брой сделки от 2010 г. насам. „Покупко-продажбите през м.г. са 212 хил., докато например през 2015 г. те бяха 230 хил. Последното тримесечие на 2018 г. беше определящо за по-слабите резултати. Почти навсякъде има спад, като на годишна база за страната той е 1%. Може би ръст има само във Варна от 7% и в Пловдив – 1%. Резултатите за София са 0%, т.е. без промяна. В останалите големи градове също има спадове, като в Бургас той е 5%. Логично е след няколкогодишен период на много активни действия от страна на потребителите да видим известно забавяне“, коментира Добромир Ганев.

Равносметката на Полина Стойкова MRICS, изп. директор на Bulgarian Properties, е, че през 2018 г. за първи път в новата история на имотния пазар се регистрират такива добри параметри на състоянието му. „Досега той се развиваше много стихийно и с големи крайности. Вече е налице баланс. Имахме една стабилизираща година, през която за пръв път от 10 г. насам всички населени места и сегменти се движеха синхронно в положителна посока“, обобщава в своя доклад Стойкова и допълва, че възходящите тенденции при цените са доста по-умерени от тези през 2016 г. – 2017 г. „Това се вижда особено ясно в София, където средните стойности забавиха своя темп на растеж още в началото на годината. Големи ръстове през 2018 г. наблюдавахме в Пловдив, Русе и някои от другите областни градове, но и там вече се забелязват тенденции за забавяне на растежа и уравновесяване на пазарите“, коментира тя.

Прогнозата на Полина Стойкова за 2019 г. е, че картината ще остане много сходна на тази в момента – цените ще търпят леки изменения и ще се движат близо до настоящите си нива.

Предлагането ще бъде добро, а купувачите ще имат възможност да избират. Тя е убедена, че освен жилища в големите градове все повече хора ще обмислят покупката и на втори дом – на море, планина или дори на село. „Това важи особено много за хора с професии, които им позволяват да работят от дистанция. Тази тенденция ще държи активни пазарите и в по-малките населени места, и по курортите. Видяхме, че след като хората започнаха масово да пътуват зад граница, много от тях оцениха какви възможности за покупка на имот и качествен живот предлага България и колко струват те в другите страни. Това определено задвижва интереса в тази посока“, споделя още Стойкова.

Покупките на недвижимости на цени над 100 000 евро през 2018 г. са нараснали до 35% от всички осъществени сделки в столицата. Това сочи годишният анализ за пазара на жилища на компанията „Имотека“, която е част от AG Capital. Данните показват, че най-голям е бил делът на продажбите в сегмента между 70 000 до 100 000 евро – 38%, при които също се отчита увеличение на годишна база, макар и по-малко. Покупките между 30 000 и 50 000 евро са били около 5%, а сделките под 30 000 евро са по-малко и те са с тенденция към отпадане като значим дял. От 25% през 2017 г. до 18% през миналата година са намалели тези в диапазона от 50 000 до 70 000 евро.

„Ако преди 2 години покупките на жилища бяха предимно в границите 50 000 – 70 000 евро и имотите за над 100 000 евро бяха изключения, то през 2018 г. те се превърнаха в масовите сделки на пазара в столицата”, коментира Люба Атанасова, изп. директор на „Имотека“.

По наблюдение на специалистите ръстът на цените през 2018 г. е продължил, но много плавно и предимно за наистина качествените имоти. Люба Атанасова счита, че покачването на стойностите наближава своя край, но това далеч не означава, че ще последва срив в нивата или дори спад. „От тук нататък ще станем свидетели по-скоро на устойчивост. Вероятно е още през 2019 г. или началото на 2020 г. да настъпи период на „замръзване” на ценовите нива, но за спад е твърде рано да се говори. Ако има понижаване на този етап, то ще бъде слабо и само за отделни райони и имоти. Очаквам след периода на постоянен ръст да последва време на стабилност”, казва Атанасова.

За столицата покачването в ценовите нива на годишна база през 2018 г. е било около 9,5%. Основни фактори за него са били повишените цени в райони, като „Лозенец“, „Изток“ и „Изгрев“, „Иван Вазов“, „Център“, „Яворов“.

По думите на Люба Атанасова новото строителство е съществен фактор на пазара на жилища в София. През 2018 г. развитието му е било сериозно и е започнало да задоволява натрупалия се през последните години глад за по-качествени жилища. „Това обуславя постепенното балансиране на пазара и удължаването на периода за сключване на сделка. Очакванията за по-високи лихви по кредитите от средата на 2019 г., забавянето на икономиката в Европа и големите обеми ново строителство, вероятно още в първото полугодие, ще доведат до задържане на активността, а може би дори и лек спад”, обяснява Атанасова.

Професионалистите са забелязали още, че през 2018 г. ипотечното кредитиране е нараснало значително. Плащанията в брой са се понижили от 53% на 44% в сравнение с 2017 г. В същото време финансирането между 81% и 90% от сделката е заемало все по-съществен дял. Останалите обеми на външен заем са се запазили относително сходни с предходните 12 месеца, са категорични от компанията.

Анализът на „Имотека“, включва изводи и за двата големи центъра Пловдив и Варна. През 2018 г. за Града под тепетата е било характерно задържане на активността и устойчив брой сделки. Пловдив е продължил да се развива като активна икономическа зона и това е довело до ръст на цените в рамките на около 8 – 9% на годишна база. В града има същественo увеличение на обемите ново строителство. Цените му варират между 800 и 950 – 1000 евро на кв. м, докато на панелните жилища те са средно 660 – 750 евро на кв. м. За настоящата година, в която Пловдив е Европейска столица на културата, експертите очакват раздвижване на пазара на наеми, както и лек ръст в ценовите нива на по-качествените имоти.

За пазара във Варна през 2018 г. са отчетени над 50% повишение в броя сключени сделки и около 2 – 3% на ценовите нива. Жилищата в центъра на града са се продавали за около 1000 – 1050 евро на кв. м. Квартал „Бриз“ и жк „Чайка“ също са държали относително високи нива – между 900 и 990 евро на кв. м. В жк „Възраждане“ средната стойност на квадрат е била около 660 евро, а в кв. „Левски“ – между 800 и 820 евро/кв. м. „Пазарът в града е изключително активен, при стабилни ценови нива. Покупките с външно финансиране са по-малко в сравнение със столицата.

Сезонната заетост, характерна за Варна, не се отрази съществено и не станахме свидетели на големи разлики, а напротив – интересът на варненските купувачи остава стабилен в рамките на цялата година. Очаквам през 2019 г. и активността, и цените в града да се запазят на настоящите нива”, обобщи Люба Атанасова.

Активен наемен пазар и осезаем ръст на новото строителство са отчетени през 2018 г. и при
офис сегмента в София.

През последните месеци на м.г. са издадени разрешения за строеж на близо 100 000 кв. м, с което общият обем на започнатите проекти е нараснал до 440 000 кв. м. Това показват данните на Cushman & Wakefield Forton. Статистиката на консултантската компания сочи, че въведените в експлоатация офис сгради през 2018 г. са 90 120 кв. м. Специалистите подчертават, че голяма част от планираните за края на 2018 г. площи са отложени за началото на тази година и това допълнително е увеличило обема на офисите в строеж. Само до края на 2019 г. е планирано завършването на малко над 220 000 кв. м, т.е. половината от тези в строеж към момента.

Друг важен извод в анализа е, че наемният пазар е запазил активността си от предходните години и е достигнал 187 000 кв. м отдадени площи. Според експертите основен двигател остава IT бизнесът заедно с аутсорсинг индустрията, които общо формират около 70% от сделките в сегмента.

„Не очакваме съществен спад в активността на наемателите през 2019 г. и това ще задържи цените относително стабилни въпреки нарастващото предлагане. Прогнозираното отслабване на ръста на икономиката през следващите години обаче ще постави под натиск както цените, така и дела на свободните площи“, прогнозира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

През последното тримесечие на 2018 г. делът на свободните офис площи се е запазил – 9,5%, а общото предлагане е достигнало 1 818 353 кв. м офиси клас А и Б. Консултантите обясняват, че след плавния ръст през годината офертните цени са се задържали на достигнатите нива – 15 евро/кв. м за най-високия клас офиси в центъра на София и 13 – 14 евро/кв. м за първокласни площи по големите булеварди. Прогнозата за 2019 г. е интересът отново да е фокусиран в София, а доходността в сегмента да се задържи на 7,75 – 8% за първокласни активи, каквито са били нивата и през 2018 г.

Инвестициите в развитие на ритейл паркове ще са ключова тенденция на пазара на търговски площи през 2019 г. Такива са очакванията на Cushman & Wakefield Forton за този вид недвижимости, при които интересът на предприемачите е свързан с разрастването на много търговци в средно големите и по-малките градове – с 30 000 до 100 000 жители, където няма шопинг центрове.

„В по-малките населени места няма икономическа логика да се инвестира в голям търговски център и ритейл парковете остават единствена алтернатива за марките, които искат да открият обект. Обичайно това са компактни проекти с 4-5000 кв. м отдаваема площ, които се разгръщат около съществуващи хранителни хипермаркети, магазини за техника или от типа „направи си сам“, обобщава Иван Граматиков, мениджър „Търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton. Според него, като се има предвид, че развитието на подобен проект отнема между 6 и 10 месеца, такива ще се появят на пазара към края на 2019 г.

Професионалистите са убедени, че в сегмента на шопинг центровете нови проекти няма да има. Причината е, че след откриването на Plovdiv Plaza през 2018 г. и предстоящото отваряне на Delta Planet Varna в края на март пазарът в София и големите градове вече е наситен. С тях общото предлагане на площи в молове в страната към средата на 2019 г. се очаква да надхвърли 810 000 кв. м. „В условията на силна конкуренция за повечето молове годината ще е време да затвърдят пазарните си позиции, да привлекат нови брандове и да оптимизират микса си от търговци. В резултат от активността на наемателите делът на незаетите площи в София се очаква значително да намалее – от 9% към края на 2018 до здравословните за пазара нива от около 5% през 2019 г.“, е изводът на експертите. Те считат, че наемите в моловете и централните търговски улици ще продължат плавно да нарастват през годината. Към края на 2018 г. те са съответно 34 евро/кв. м за помещение от 100 – 150 кв. м на ключова локация в голям търговски център и 52 евро/кв. м за аналогична площ на търговска улица.

Със завършването на около 150 000 кв. м складове и производствени мощности през 2018 г. и още 160 000 кв. м в строеж към края 2018 г. пазарът на
индустриални имоти постепенно преодолява недостига на модерни площи.

Това показва анализ на Cushman & Wakefield Forton за сегмента, в който се отбелязва, че делът на проектите с терени под наем все още е малък – около 50 000 кв. м са завършените през 2018 г.

Основната част от тях са в Индустриален парк „София Изток” и в базата на Индустриален парк „Рожен 41”, където поетапно реновираните площи излизат на наемния пазар.

„Голяма част от завършваните в момента спекулативни проекти са отдадени под наем още в строеж, но в същото време през 2018 г. бяха започнати нови складови площи, които ще подсилят предлагането. В допълнение някои от големите наематели построиха свои бази и освобождават заеманите до момента имоти. Това предполага лек ръст на свободните площи в София през 2019 г. – от сегашните 2 – 3% до приблизително 5%, което е по-здравословно за пазара ниво“, предвижда Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални имоти и развитие на парцели“ в Cushman & Wakefield Forton. По думите му тези нива на незаетост са показателни за узряване и стабилизиране на пазара на индустриални имоти. Очакванията са те да имат стабилизиращ ефект върху наемните цени, които в момента се движат около 4 – 4,20 евро/кв. м за средни до големи складови площи в София.

За пазара на индустриални площи извън столицата специалистите посочват, че той остава активен основно заради търсенето за производство на авточасти и електроника. „България е привлекателна благодарение на ниските оперативни разходи и наличието на свободни ресурси на пазара на труда. В това отношение потенциал има в северната част на страната, където в близките две години се очаква откриването на нови производствени мощности“, допълват от консултантската компания.

Пазарът на луксозни имоти

навлиза в период на повишено предлагане, което ще доведе до по-голям избор за купувачите през 2019 г. и задържане на цените около вече достигнатите нива. Такава е прогнозата в годишния доклад на Unique Estates. Експертите са на мнение, че бързият ръст на стойностите през последните две години е довел до лек, но траен спад на сделките заради по-трудното решение за покупка. 2018 г. е отбелязала минимално поскъпване на луксозните имоти – средно 6%. През 2019 г. съществена промяна в активността не се очаква, а пазарът ще работи в полза на купувачите, допълват професионалистите.

Данните на компанията показват, че въпреки появата на нови привлекателни за купувачите локации, утвърдените райони, като центъра на София, кварталите „Лозенец“ и „Докторски паметник“, остават водещи по брой сделки. Докато в централната част на града и по-специално в района около Докторския паметник предлагането традиционно е движено от апартаменти в стари аристократични кооперации, то в „Лозенец“ са се появили нови жилищни проекти. В резултат на това през 2018 г. там е регистрирано леко покачване на цените и почти двоен ръст на продажбите в луксозния сегмент.

Според Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates, „Изгрев“ също е сред кварталите, заслужаващи внимание през последните месеци. „Появата на висок клас проекти по ул. „Тинтява“ доведе до покачване на продажните цени до средно 1600 евро/кв. м и така „Изгрев“ вече догонва „Лозенец“. Новото строителство промени облика на района и го постави в горния ценови сегмент“, обобщи тя. По думите й потенциал имат и новите квартали, като „Витоша“ и „Кръстова вада“, особено в частта около метростанция „Витоша“ и „Парадайз Център”.

Висока наемна активност през 2018 г. е регистрирана в центъра на столицата, „Лозенец“, „Изток“ и зоната около Докторския паметник. В тези райони е съсредоточено търсенето на апартаменти под наем, докато в сегмента на къщите водещи остават кварталите по Витошката яка – „Бояна“, „Симеоново“ и „Драгалевци“.

През 2018 г. се е увеличил и делът на сделките с отстъпка. Ако през 2017 г. около половината покупки в луксозния сегмент са се договаряли с намаление от офертната цена, година по-късно делът им е нараснал до малко над 70% от общите. „Тенденцията, която наблюдаваме, е пазар все по-често движен от купувачите. Този тренд ще продължи през настоящата година и на практика означава, че във все повече сделки ще виждаме договаряне на цената, а надценените имоти ще престояват с месеци“, прогнозира Светослава Георгиева.

Статистиката на компанията показва още, че средната отстъпка през 2018 г. е била 7,4%, като при апартаментите тя е паднала под 7%, а при къщите – малко над 10%. Най-голям през годината е бил делът на продажбите с намаление до 5% от офертната цена, което за консултантите е признак за постепенното балансиране на пазара.

„Забележима тенденция през последните месеци е и преориентирането на много купувачи в най-високия сегмент от пазара – над 500 000 евро, от къщи към инвестиции в малки бизнес имоти.

В тази категория попадат основно сделки, при които клиентите разполагат с 1 до 3 млн. евро и търсят вложение за парите си. Заради по-добрия наемен пазар често пъти тези средства се насочват към малки бизнес имоти – apartment houses, както и офис сгради с 1000 – 1500 кв. м разгъната застроена площ“, се посочва още в анализа за луксозния сегмент.

Вижте нашите топ оферти ново строителство в София

  Още новини