Пазарът на имоти през 2015 г.: Край на мрачния период, нов възходящ цикъл

Мрачният период за пазара на имоти е приключил. Жилищният пазар вече отчита устойчиви ръстове и на сделките, и на цените, нагоре върви и пазарът на бизнес имоти, особено в сегмента на офис площите, както и при строителството. Спадът във ваканционния сегмент поне частично се компенсира от други групи купувачи, които навлизат на мястото на руснаците, а за инвестиционния пазар добрата новина е, че чуждите инвеститори са спрели да се оттеглят.

Около тези мнения се обединиха участниците в първата от серия кръгли маси за състоянието на сектора на имотите, организирана от портала Imoti.net, част от медийната група Инвестор.БГ АД, по повод първите годишни награди, които порталът ще връчи в началото на следващата година.

Награди ще бъдат връчени в седем категории, като участие в надпреварата могат да вземат всички компании от сектора. Номинациите стартират на 14 декември и се предвижда да продължат до 15 януари. След това до 20 февруари ще тече оценяването на кандидатите. То ще се осъществи на два етапа – оценка от потребителите и оценка от експертно жури по точно зададени критерии. Самите награди са предвидени да се връчват през февруари 2016 г.

Въпреки добрите перспективи за устойчиво развитие на пазара и навлизането му в нов възходящ цикъл проблемите на бранша остават едни и същи – високата степен на непрозрачност и липсата на каквато и да било регулация, която да обуздава нелоялната конкуренция и да пресече некоректните практики на пазара.

Жилищният пазар – тласък от вътрешни двигатели

В София и другите големи градове се наблюдават ръстове на търсенето, на броя сделки и на цените, а оттам се очертава и засилване на новото строителство, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на консултантската компания Bulgarian Properties.

Това цялостно раздвижване идва основно от вътрешни фактори и засиленото местно търсене, което е предпоставка за по-устойчиво развитие на пазара, посочи тя. Водещите фактори, които дърпат пазара напред, са икономическият растеж, ръстът на средната работна заплата, по-ниските лихви, ръстът при ипотечното кредитиране, а не на последно място – и по-добрата достъпност на имотите. Съотношението на цените към доходите е три пъти по-ниско в сравнение с периода на бума отпреди 2007-2008 г., подчерта Стойкова.

Изпълнителният директор на Адрес Недвижими имоти Георги Павлов допълни, че през миналата година компанията му е била най-смела в прогнозите си за жилищния пазар през 2015 г., но се е оказала права. Очакванията за ценови ръстове от порядъка на 10 на сто на годишна база се оправдават, посочи той.

В Пловдив и Варна се отчитат ръстове от порядъка на 8 на сто, а в София и Бургас – от около 10 на сто. По думите му обаче тези ръстове показват, че пазарът не е балансиран и предлагането изостава от търсенето. Ръстът на новото строителство трябва да компенсира този дефицит, защото стартират все повече нови проекти, коментира Павлов.

Той предупреди обаче, че има риск от свръхпредлагане във високия сегмент от жилищния пазар. Стартират се все повече големи жилищни проекти – с по повече от 500 жилища в тях. В България обаче няма опит с реализацията на подобни проекти, допълни той.

Що се отнася до луксозните жилища, пазарът, макар и концентриран в София, е изключително динамичен и дефицитът на предлагане е ясно видим. Цените достигат 1 500 – 2 500 евро на кв.м, а при наем луксозните имоти носят възвръщаемост от 5-7%, коментира Ирена Перфанова от Estate Tribune, която е и председател на Управителния съвет на Националното сдружение „Недвижими имоти“. Обикновено купувачите на луксозни имоти не се насочват към този сегмент от пазара при търсене на първо жилище, а на второ и следващо, като все повече инвестират и на пазари извън страната. Най-популярни са Гърция, крайбрежието на Италия, Лондон и други, допълни тя.

Наеми

Особено видим е недостигът на жилища и в сегмента на наемите, коментира Нина Арнаудова, регионален директор на RE/MAX България. В големите градове търсенето надвишава предлагането два пъти и това се очертава като постоянна тенденция, посочи тя.

Цените на жилищата под наем варират от 2,5 до 5 евро на кв.м в зависимост от района, състоянието на жилището и инфраструктурата. За луксозните имоти обаче наемните равнища може да са и три-четири пъти по-високи, подчерта Арнаудова.

Наематели обикновено са или млади семейства, които още не са узрели за идеята за първи собствен дом, или самостоятелно живеещи професионалисти. Най-предпочитани са обзаведените жилища, необзаведените са съвсем малък дял от пазара – под 10 на сто, отчете още Арнаудова.

В София най-предпочитани са районите в близост до метрото или поне с достатъчно добри комуникации и транспорт. За Пловдив се наблюдава интересна тенденция за наемане на къщи в близост до града, като цените са 3,5 евро на кв. м, коментира тя.

От големите градове единствено в Бургас се наблюдава спад на наемния пазар, който се обяснява с два фактора. Първият е спадът на лихвите по ипотеките, който изкара много наематели на пазара на жилища за продажба. Вторият е свързан с приключването на ремонта в Лукойл Нефтохим, за който бяха ангажирани няколко хиляди души. Голяма част от тях са били от други градове на страната и са живели под наем в Бургас и региона.

Разгледайте имоти под наем в София

Черноморието и селските имоти

Като цяло в областите Варна и Бургас се наблюдава ръст на сделките и на новото жилищно строителство, но той е продиктуван основно от местното търсене. Ваканционният сегмент обаче остава под натиск заради оттеглянето на руските купувачи.

В някои от основните черноморски общини се наблюдава рязък спад на пазара, коментира Добромир Ганев, управител на консултантската компания Форос. В Царево и Несебър например е отчетен спад от над 20 на сто за деветмесечието на тази година спрямо същия период на миналата година. В Каварна понижението е близо 11%, спадове са отчетени и в Балчик и Поморие, като причината е отдръпването на руснаците.

Някакви надежди за възстановяване на ваканционния сегмент се появяват заради политическия конфликт между Русия и Турция и проблемите на туристическия пазар в Египет. Очакванията са това да пренасочи поне една част от руснаците обратно към българското Черноморие, което би довело и до нови сделки във ваканционния сегмент, коментира Ганев.

Иначе пазарът в областните центрове Варна и Бургас и особено в морската ни столица е задвижван основно от миграцията на хора от по-малките населени места. В двата града е отчетен двоен ръст на новото жилищно строителство, което обаче може да създаде проблеми на инвеститорите от гледна точка на ликвидността и реализацията на проектите, предупреди още Добромир Ганев.

Същевременно строителната активност в сегмента на бизнес имотите и по-конкретно – офисите, за които има търсене от страна най-вече на ВРО и аутсорсинг компании, е слаба, посочи той.

Не са добри тенденциите и при селските имоти заради обезлюдяването на селата и лошата инфраструктура. Наблюдават се спадове в цените, които в някои случаи надвишават и 10 на сто, коментира Цветан Цолов от Инвестиционно-строителна борса.

Той посочи, че покупката на селска къща не е инвестиция за бърз и постоянен източник на доходи, а по-скоро за задоволяване на лични потребности. Най-често имотите се ползват за отдих, а ако са близо до големите градове – и за постоянно живеене.

Чуждестранният интерес към селските имоти също липсва през последните години, заради което се наблюдават и такива спадове на пазара, допълни Полина Стойкова. Наблюдава се частично възстановяване на интереса от британски и холандски купувачи основно за селата в района на Велико Търново. Инфраструктурата и сигурността обаче са двата фактора, които разколебават потенциалните купувачи, допълни Краси Минева от М Комерс.

Вижте имоти за продажба по Черноморието

Новото строителство

Новото строителство наваксва изоставането през предходните кризисни години. Нивата му обаче няма да достигнат отчетените през 2007-2008 г. стойности, коментира Ирена Перфанова. Тези стойности не е необходимо да ги гоним, защото това ще доведе до пренасищане на пазара, посочи тя.

Данните на Националния статистически институт (НСИ) показват, че при разрешителните за строеж ръстовете от тази година са много по-силни, ако се сравнява с 2013 г., а не с 2014 г., подчерта тя. Изключение от тази тенденция е София, където и при разрешителните, и при РЗП, увеличенията през тази година са по-съществени.

Същевременно обаче Пловдив се очертава като лидер в страната по жилищно строителство, въпреки че делът на жилищното строителство в София достига 84% от общото.

Мартин Янев от Smart Brokers изрази безпокойство за възраждането на стари проекти, „замразени“ заради кризата. Строителството им в момента се „размразява“, но те не са съобразени с новите реалности на пазара и промените при търсенето, коментира той.

Бойко Бойков от FIABCI предупреди, че тези проекти няма да намерят добра реализация, каквато им е била заложена някога.

Вижте имоти ново строителство в София

Бизнес имоти

И в сегмента на бизнес имоти „депресивните“ и слаби години приключиха, коментира на кръглата маса арх. Валери Левиев от Елта Консулт. На хората им омръзна да не правят нищо, посочи той и допълни, че положително развитие се наблюдава при пазара на терени, на офиси и на индустриални проекти.

Това, от което пазарът има нужда, е устойчивост и повече подкрепа от страна на администрацията, коментира Левиев. Държавите от Централна и Източна Европа имат по няколко агенции за инвестиции, които работят в чужбина и активно привличат големи индустриални играчи. Дори и съседните ни държави ни изпреварват в това отношение.

Важното в случая е, че чуждестранните инвеститори са спрели да се оттеглят, а се появяват и други, допълни той. България обаче още не е сред флагманите на инвестиционния бум, заключи той.

Симеон Митев от агенция Шанс 96 коментира, че в индустриалния сегмент, в който той е специализиран, също има сериозно раздвижване. Данните на компанията показват обаче и сериозни дисбаланси при търсенето и предлагането. През тази година например се увеличава търсенето на площи до 300 кв.м, докато предлагането е спаднало с 5 на сто спрямо 2014 г.

При големите площи над 1 000 кв.м пък ръстът на предлагането изпреварва ръста на търсенето.

През последната година най-активни в сегмента на индустриалните и логистични площи са били търговията, транспортът и логистиката, електрониката, строителството и други. Увеличават се и запитванията за складове за пелети за отопление, складове за обработка на документи и архиви, автосервизи, както и малки площи, подходящи за съхранение на стока на фалирали фирми или пък за лични вещи на частни лица.

Разгледайте оферти на бизнес имоти

Регулацията на пазара – решение още няма

Пазарът в България продължава да функционира в условия на ниска прозрачност и липсата на каквито и да било изисквания за квалификация и знания на брокерите, към агенциите и към продавачите. Все още институциите не са дали ясно становище кои практики са добри и кои – лоши, и на каква защита могат да разчитат и потребителите на брокерските услуги, и агенциите, коментира Ирена Перфанова.

Бойко Бойков посочи, че по негови наблюдения в Северна Европа се спазват етични правила без конкретна или пък много строга регулация, докато в Южна Европа, включително и в България, е точно обратното – има го желанието за бърза сделка, като много от участниците на пазара работят „сезонно“ - когато пазарът върви нагоре. В един момент започва борба срещу манталитета на хората, заключи той.

Нина Арнаудова, Мартин Янев и Добромир Ганев изтъкнаха необходимостта от налагането на единен стандарт за знанията и уменията на брокерите, защото се вижда много ясно дисбалансът на знания и умения между служителите на различните агенции.

От друга страна са ексклузивните договори за представителство, които в България се наложиха като лоша практика, а не като добра, като каквато са възприети по света.

По отношение на некоректната реклама на имотите за продажба и наем Ганев припомни, че сдружението „Недвижими имоти“ предложи през лятото порталите за обяви да добавят допълнителни функции и мерки за по-ясна информация при публикуването на обявите – цена с и без ДДС, отделяне на общите части от квадратурата, указания за дължима комисиона и т.н.

  Още новини