В-к Капитал: Спокойствие на жилищния пазар след години на ръст

2019-03-18   |  capital.bg

Вижте как авторитетният икономическият седмичник обобщи пазара в София и какво споделиха мениджърите на BULGARIAN PROPERTIES и другите реномирани имотни агенции като статистики, тенденции и очаквания за 2019 г.

След поредната силна година пазарът на жилища в София тръгва към застой. Първите симптоми са още от края на миналата година - по-бавни сделки, по малко ипотеки, огромен брой сгради в строителство... Това не значи автоматично спад в цените, като прогнозите са по-скоро за замръзване.

По-достъпни покупки

Въпреки ръста в цените на жилищата (8.8% годишно според "Адрес", 9.5% според "Имотека", 4% според Bulgarian Properties) покупката на дом става по-достъпна, казват от агенциите. Показателят се изчислява като съотношение между цена на кв.м и средната заплата за града, която за последните две години в София нараства с около 20%.

От "Адрес" изчисляват, че семейство с двама работещи със средни заплати за София, купило през 2018 г. тристайно жилище от 100 кв.м в кв. "Младост" за 121 хил. евро, с 25 хил. евро собствени средства и останалото ипотечен кредит, трябва да отделя 532 евро месечно, или 35% от общия си доход, за да изплаща 20-годишния си заем. Две години по-рано вноската към банката е щяла да бъде 511 евро (цената на кв.м е била по-ниска - 1045 евро, но лихвата по-висока). През 2016 г. обаче заемът е поглъщал над 40% от дохода на семейството.

Според Bulgarian Properties през 2018 г. за покупката на един квадратен метър жилище в София са били необходими 1.4 средномесечни заплати. Тоест сега имотите са два пъти по-достъпни, отколкото през 2008 г., когато необходимите заплати са били 3.5.

Повече купувачи инвеститори

Младо семейство с малко дете, което търси тристайно жилище от 80-100 кв.м за дом на цена 100-120 хил. евро и има спестявания от 50-80 хил. евро в брой. Адрес: район с инфраструктура, с добър градски транспорт, близо до парк и до училище. Такъв е профилът на класическия клиент на пазара на жилища в София през 2018 г. според "Имотека".

Друг тип клиенти са купувачите с инвестиционна цел, на които се дължат около 20% от сделките с жилища според агенциите. В по-високия сегмент процентът е 33% от всички през 2018 г., коментират от Colliers. Като ориентир за такива се смятат апартаменти с цени над 145 хил. евро и къщи на цени от 250 хил. евро нагоре в южните квартали и подножието на Витоша. Поскъпването на имотите е три пъти по-голямо в сравнение със средногодишната инфлация, изчисляват от "Адрес". И добавят, че при лихви по депозитите, близки до нулата, инвестицията в имот в големите градове осигурява около 4-5% възвращаемост.

Скок над 100 000 евро

Преди време скъпо жилище беше това над 100 хил. евро, но през 2018 г. тази психологическа граница бе премината, казват от "Имотека". През изминалата година покупките над 100 000 евро са се увеличили до 35% от всички сделки в София. Данните на "Адрес" потвърждават, че делът на покупките над 100 000 евро за година се качва от 21% на 30%, най-вече тези в диапазона 100 000 и 150 000 евро. Най-масови през 2018 г. все пак остават сделките между между 70 000 до 100 000 евро – 38% от всички. Те също нарастват, но по-малко, казват от "Имотека". Само до преди две години най-масови са сделките между 50 000 и 70 000 евро, но за година относителният им дял намалява със седем процентни пункта до 18% през 2018 г. Сделките над 145 000 евро вече попадат в средно висок и висок клас и от Colliers, които следят този сегмент, казват, че нарастват стабилно, но все още са малък процент от всички. От Bulgarian Properties отбелязват тенденция, че заради нарасналите цени на кв.м да се търсят по-малки площи, което вдига интереса към двустайни апартаменти. Техните наблюдения са, че психологическата граница от 1090 евро на кв.м средна цена за жилище в София все още не може да бъде премината.

Повечето със заем

Ниските лихви по кредитите увеличиха клиентите, които ползват банково финансиране до 60% за 2018 г. при 50% през 2017 г., казват от Colliers. При "Имотека" също отчитат, че плащанията със заем нарастват с девет процентни пункта за година до 53%. Друга тенденция е, че кредитополучателите разчитат на по-голямо банково участие при сделките и теглят по-големи суми, казват от "Адрес". По тяхна информация около 12% от сделките с ипотечни кредити са изцяло с банково финансиране. От "Имотека" също регистрират, че при 1/5 от сделките със заем банковото участие е до 80-90%.

През последното тримесечие на 2018 г. обаче от "Адрес" отчитат понижение на покупките със заем за пръв път от 2013 г. Новоотпуснатите ипотечни кредити за София са с 16.7% по-малко, показват данните на Агенцията по вписванията. От "Адрес" виждат в спада на броя на новите ипотеки сигнал за забавяне на пазара. Хипотезата им е, че ако то продължи и през първата половина на 2019 г., това би довело до свиване броя на сделките, а оттам и до евентуални корекции в цените на имотите, казва Гергана Тенекеджиева, оперативен директор на агенцията.

Сделките се случват по-бавно

Клиентите все по-рядко купуват за две седмици, те преглеждат пазара внимателно, проучват и опитват да договорят по-ниска цена, коментират от "Имотека". Все още масовият случай е на хора, които успяват да намерят жилище за 15 дни, но делът им намалява с 5 процентни пункта до 35% за изминалата година. След ръст със седем пункта до 28% втора по значимост става групата на търсещите от един до три месеца. При "Адрес" също малко над 35% от клиентите финализират покупката си в рамките на 15 дни, а търсещите между две седмици и месец се увеличават от 20% през 2017 г. до 24% за 2018.

Възможно обяснение за забавянето на сделките е, че купувачите се нуждаят от повече време заради по-големия избор между имоти на зелено, в груб строеж или в готов вид. Друга причина са разминаванията в очакванията на купувачите и продавачите за цената, отчитат от агенциите. Сделките, сключени след предоговаряне на цената, са почти 55% от всички за 2018 г., казват от "Адрес". Отстъпките при тях са от 2% до 10% от стойността на имота, като най-голям - почти една трета, е делът на корекциите между 1000 и 5000 евро.

Сходна е и статистиката на "Имотека", които регистрират малко под 60% покупки с отстъпка през 2018 г. Продажбите на над 10% от имотите стават с отстъпки над 10 000 евро. В това от агенцията виждат симптом, че категория собственици, които първоначално са завишили цените прекомерно, вече са размислили и са готови на отстъпки, за да могат да ги продадат. В средно високия и високия клас недвижими имоти разликата между офертна и продажна цена е намаляла до 2% - през 2018 г. (при 11% през 2013 г.), казват от Colliers и го отдават на интензивното търсене и ограниченото предлагане.

Стабилизираща година

"Изминалата година може да бъде определена като стабилизираща на жилищния пазар в София", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. "Може би за пръв път в новата история на имотния пазар имаме динамичен пазар с много плавни ръстове по всички показатели. Досега той се развиваше стихийно", добавя тя. След средата на 2018 г. имотният пазар плавно се успокоява и се увеличава времето за вземане на решение, потвърждават и от "Адрес". "Превесът на купувачите от 2016 и 2017 г. започва да отслабва, което измества продавачите от водещата позиция на пазара", казва Гергана Тенекеджиева.

Реално сключените сделки през миналата година са се увеличили със 7-8% по данни на "Имотека". А в средно високия и високия сегмент ръстът е 25% спрямо 2017 г., по данни на Colliers. "При нас активността през годината нарасна, но има противоречиви сигнали за тази тенденция занапред. Данните на Агенцията по вписванията показват идентичен брой сделки за 2018 и 2017 г. и дори спад в традиционно активното четвърто тримесечие", коментират от "Имотека". Възможно обяснение според тях са покупките на зелено, които тепърва ще бъдат вписани.

Строи се с пълна пара

В София годишно са необходими между 12 хил. и 15 хил. нови жилища, заявиха от националната асоциация на строителните предприемачи наскоро, като се оплакаха, че бюрокрацията ги бави. Данните сочат, че през 2018 г. в града са издадени 14 761 разрешителни за строеж на нови жилища, което е с 69% повече, отколкото през 2017 г., когато разрешителните са били с 33% повече от издадените през 2016 г., коментират от "Адрес". Разрешителните са може би единственият показател, по който имотният пазар достигна бума от 2007-2008 г., коментира изпълнителният директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова.

Оценката на Colliers е, че към края на 2018 г. завършените нови проекти в средно високия и високия сегмент в София са с 8% повече, отколкото през първото полугодие на годината.

"Темповете на пазара обаче вече се забавят и заедно с негативните демографски процеси ще предизвикат постепенното "отрезвяване" на желаещите да продават", коментират от "Адрес".

Замръзване на цените

Агенциите очакват стабилен пазар през 2019 г. Търсенето ще продължи да е силно, но и предлагането ще е добро и пазарът постепенно ще започне да се насища. Бумът в строителството ще окаже натиск върху цените. "За спад е рано да се говори, но е вероятно още през 2019 г. или началото на 2020 г. да настъпи период на "замръзване" на ценовите нива. Ако има понижаване на този етап, то ще е слабо и само за отделни райони и имоти", казва Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека". "Цените ще търпят леки изменения, но ще се движат близо до настоящите си нива през следващите 1-2 години", смята и Полина Стойкова от Bulgarian Properties.

Как ще се развият цените зависи в голяма степен от новото строителство и новите проекти. "Ако сделките с ново строителство започват да намаляват през първото тримесечие, през второто е възможно и цените на старото леко да се понижат", посочва Гергана Тенекеджиева. Според Люба Атанасова балансирането на търсенето и предлагането, очакванията за по-високи лихви от средата на 2019 г., забавянето на икономиката в Европа и големите обеми ново строителство ще доведат до задържане на активността и дори до лек спад вероятно още през първото полугодие. Ако лихвите тръгнат нагоре, както се очаква, е възможен плавен спад при сделките с имоти, купени с инвестиционна цел, коментират от Colliers. Като цяло очакват спокоен пазар.

Вижте нашите предложения за имоти ново строителство в гр. София

  Още новини

Споделете
Модера Резидънс - затворен комплекс със собствен парк
Комплексът е проектиран с идеята да отговори на потребността от градско жилище на съвременния човек с активен начин на живот. Той притежава отлично съчетание между качествено строителство, функционалност, спокойствие и сигурност.
Вижте още

Още Новини

Последни регионални новини
Томичовият псалтир за първи път в България, ще бъде показан във Велико Търново и в София

Томичовият псалтир ще гостува за първи път в България. Заедно с Манасиевата хроника и Лондонското четвероевангелие, той е от най-изящните образци на илюстрованата българска ръкописна книга от 14-и век. Изданието е изработено в Търновската книжовна школа и се съхранява в Държавния исторически музей в Москва.

Велико Търново и София ще са двата български града, където по месец и полов... прочети повече

13 Август, 2019
Последни регионални новини
Много млади групи на Миндя рок фест тази година

Поредното издание на Миндя рок фест ще се състои от 23 до 25 август в едноименното село.

Миндя е домакин на 11-то поредно издание на музикалния фестивал. По пет групи ще свирят на вечер във всеки от фестивалните дни.

Преди 11 години започнахме с просветно усилие, защото тогава върлуваше чалгата, сподели пред „Хоризонт“ идеологът на фестивала Евгений Дайнов. „Ние реших... прочети повече

13 Август, 2019
Последни регионални новини
В Орешак започва най-големият Панаир на занаятите

Занаятчии от цялата страна се събират следващата седмица в троянското село Орешак за традиционния Панаир на занаятите, който е най-големият в Северна България и води началото си още от 18-и век. Той се организира в дните около храмовия празник на Троянския манастир \"Успение Богородично\" 15 август.

В парка на Националното изложение на художествените занаяти и изкуствата в артателие... прочети повече

13 Август, 2019
Последни регионални новини
22-рото издание на Международния джаз фестивал в Банско

Започна 22-рото издание на Международния джаз фестивал в Банско. Най-голямото лятно джазсъбитие у нас се провежда от 6 до 10 август на площад „Никола Вапцаров“ в Банско. Концертите стартират в 19 часа.

Световни имена и най-добрите български джаз музиканти ще изнесат концерти на сцената, която по традиция е в центъра на града. Планинският ни курорт е пълнен с гости и фенове на музика... прочети повече

09 Август, 2019

Изпратете запитване


Fatal error: Uncaught Error: Call to undefined function display_gdpr_fields() in /usr/hosting/bulgarianproperties-com/bulgarianproperties.com/foot.php:114 Stack trace: #0 /usr/hosting/bulgarianproperties-com/bulgarianproperties.com/bulgaria-news.php(297): include() #1 {main} thrown in /usr/hosting/bulgarianproperties-com/bulgarianproperties.com/foot.php on line 114