В-к Капитал: Спокойствие на жилищния пазар след години на ръст

2019-03-18   |  capital.bg

Вижте как авторитетният икономическият седмичник обобщи пазара в София и какво споделиха мениджърите на BULGARIAN PROPERTIES и другите реномирани имотни агенции като статистики, тенденции и очаквания за 2019 г.

След поредната силна година пазарът на жилища в София тръгва към застой. Първите симптоми са още от края на миналата година - по-бавни сделки, по малко ипотеки, огромен брой сгради в строителство... Това не значи автоматично спад в цените, като прогнозите са по-скоро за замръзване.

По-достъпни покупки

Въпреки ръста в цените на жилищата (8.8% годишно според "Адрес", 9.5% според "Имотека", 4% според Bulgarian Properties) покупката на дом става по-достъпна, казват от агенциите. Показателят се изчислява като съотношение между цена на кв.м и средната заплата за града, която за последните две години в София нараства с около 20%.

От "Адрес" изчисляват, че семейство с двама работещи със средни заплати за София, купило през 2018 г. тристайно жилище от 100 кв.м в кв. "Младост" за 121 хил. евро, с 25 хил. евро собствени средства и останалото ипотечен кредит, трябва да отделя 532 евро месечно, или 35% от общия си доход, за да изплаща 20-годишния си заем. Две години по-рано вноската към банката е щяла да бъде 511 евро (цената на кв.м е била по-ниска - 1045 евро, но лихвата по-висока). През 2016 г. обаче заемът е поглъщал над 40% от дохода на семейството.

Според Bulgarian Properties през 2018 г. за покупката на един квадратен метър жилище в София са били необходими 1.4 средномесечни заплати. Тоест сега имотите са два пъти по-достъпни, отколкото през 2008 г., когато необходимите заплати са били 3.5.

Повече купувачи инвеститори

Младо семейство с малко дете, което търси тристайно жилище от 80-100 кв.м за дом на цена 100-120 хил. евро и има спестявания от 50-80 хил. евро в брой. Адрес: район с инфраструктура, с добър градски транспорт, близо до парк и до училище. Такъв е профилът на класическия клиент на пазара на жилища в София през 2018 г. според "Имотека".

Друг тип клиенти са купувачите с инвестиционна цел, на които се дължат около 20% от сделките с жилища според агенциите. В по-високия сегмент процентът е 33% от всички през 2018 г., коментират от Colliers. Като ориентир за такива се смятат апартаменти с цени над 145 хил. евро и къщи на цени от 250 хил. евро нагоре в южните квартали и подножието на Витоша. Поскъпването на имотите е три пъти по-голямо в сравнение със средногодишната инфлация, изчисляват от "Адрес". И добавят, че при лихви по депозитите, близки до нулата, инвестицията в имот в големите градове осигурява около 4-5% възвращаемост.

Скок над 100 000 евро

Преди време скъпо жилище беше това над 100 хил. евро, но през 2018 г. тази психологическа граница бе премината, казват от "Имотека". През изминалата година покупките над 100 000 евро са се увеличили до 35% от всички сделки в София. Данните на "Адрес" потвърждават, че делът на покупките над 100 000 евро за година се качва от 21% на 30%, най-вече тези в диапазона 100 000 и 150 000 евро. Най-масови през 2018 г. все пак остават сделките между между 70 000 до 100 000 евро – 38% от всички. Те също нарастват, но по-малко, казват от "Имотека". Само до преди две години най-масови са сделките между 50 000 и 70 000 евро, но за година относителният им дял намалява със седем процентни пункта до 18% през 2018 г. Сделките над 145 000 евро вече попадат в средно висок и висок клас и от Colliers, които следят този сегмент, казват, че нарастват стабилно, но все още са малък процент от всички. От Bulgarian Properties отбелязват тенденция, че заради нарасналите цени на кв.м да се търсят по-малки площи, което вдига интереса към двустайни апартаменти. Техните наблюдения са, че психологическата граница от 1090 евро на кв.м средна цена за жилище в София все още не може да бъде премината.

Повечето със заем

Ниските лихви по кредитите увеличиха клиентите, които ползват банково финансиране до 60% за 2018 г. при 50% през 2017 г., казват от Colliers. При "Имотека" също отчитат, че плащанията със заем нарастват с девет процентни пункта за година до 53%. Друга тенденция е, че кредитополучателите разчитат на по-голямо банково участие при сделките и теглят по-големи суми, казват от "Адрес". По тяхна информация около 12% от сделките с ипотечни кредити са изцяло с банково финансиране. От "Имотека" също регистрират, че при 1/5 от сделките със заем банковото участие е до 80-90%.

През последното тримесечие на 2018 г. обаче от "Адрес" отчитат понижение на покупките със заем за пръв път от 2013 г. Новоотпуснатите ипотечни кредити за София са с 16.7% по-малко, показват данните на Агенцията по вписванията. От "Адрес" виждат в спада на броя на новите ипотеки сигнал за забавяне на пазара. Хипотезата им е, че ако то продължи и през първата половина на 2019 г., това би довело до свиване броя на сделките, а оттам и до евентуални корекции в цените на имотите, казва Гергана Тенекеджиева, оперативен директор на агенцията.

Сделките се случват по-бавно

Клиентите все по-рядко купуват за две седмици, те преглеждат пазара внимателно, проучват и опитват да договорят по-ниска цена, коментират от "Имотека". Все още масовият случай е на хора, които успяват да намерят жилище за 15 дни, но делът им намалява с 5 процентни пункта до 35% за изминалата година. След ръст със седем пункта до 28% втора по значимост става групата на търсещите от един до три месеца. При "Адрес" също малко над 35% от клиентите финализират покупката си в рамките на 15 дни, а търсещите между две седмици и месец се увеличават от 20% през 2017 г. до 24% за 2018.

Възможно обяснение за забавянето на сделките е, че купувачите се нуждаят от повече време заради по-големия избор между имоти на зелено, в груб строеж или в готов вид. Друга причина са разминаванията в очакванията на купувачите и продавачите за цената, отчитат от агенциите. Сделките, сключени след предоговаряне на цената, са почти 55% от всички за 2018 г., казват от "Адрес". Отстъпките при тях са от 2% до 10% от стойността на имота, като най-голям - почти една трета, е делът на корекциите между 1000 и 5000 евро.

Сходна е и статистиката на "Имотека", които регистрират малко под 60% покупки с отстъпка през 2018 г. Продажбите на над 10% от имотите стават с отстъпки над 10 000 евро. В това от агенцията виждат симптом, че категория собственици, които първоначално са завишили цените прекомерно, вече са размислили и са готови на отстъпки, за да могат да ги продадат. В средно високия и високия клас недвижими имоти разликата между офертна и продажна цена е намаляла до 2% - през 2018 г. (при 11% през 2013 г.), казват от Colliers и го отдават на интензивното търсене и ограниченото предлагане.

Стабилизираща година

"Изминалата година може да бъде определена като стабилизираща на жилищния пазар в София", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. "Може би за пръв път в новата история на имотния пазар имаме динамичен пазар с много плавни ръстове по всички показатели. Досега той се развиваше стихийно", добавя тя. След средата на 2018 г. имотният пазар плавно се успокоява и се увеличава времето за вземане на решение, потвърждават и от "Адрес". "Превесът на купувачите от 2016 и 2017 г. започва да отслабва, което измества продавачите от водещата позиция на пазара", казва Гергана Тенекеджиева.

Реално сключените сделки през миналата година са се увеличили със 7-8% по данни на "Имотека". А в средно високия и високия сегмент ръстът е 25% спрямо 2017 г., по данни на Colliers. "При нас активността през годината нарасна, но има противоречиви сигнали за тази тенденция занапред. Данните на Агенцията по вписванията показват идентичен брой сделки за 2018 и 2017 г. и дори спад в традиционно активното четвърто тримесечие", коментират от "Имотека". Възможно обяснение според тях са покупките на зелено, които тепърва ще бъдат вписани.

Строи се с пълна пара

В София годишно са необходими между 12 хил. и 15 хил. нови жилища, заявиха от националната асоциация на строителните предприемачи наскоро, като се оплакаха, че бюрокрацията ги бави. Данните сочат, че през 2018 г. в града са издадени 14 761 разрешителни за строеж на нови жилища, което е с 69% повече, отколкото през 2017 г., когато разрешителните са били с 33% повече от издадените през 2016 г., коментират от "Адрес". Разрешителните са може би единственият показател, по който имотният пазар достигна бума от 2007-2008 г., коментира изпълнителният директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова.

Оценката на Colliers е, че към края на 2018 г. завършените нови проекти в средно високия и високия сегмент в София са с 8% повече, отколкото през първото полугодие на годината.

"Темповете на пазара обаче вече се забавят и заедно с негативните демографски процеси ще предизвикат постепенното "отрезвяване" на желаещите да продават", коментират от "Адрес".

Замръзване на цените

Агенциите очакват стабилен пазар през 2019 г. Търсенето ще продължи да е силно, но и предлагането ще е добро и пазарът постепенно ще започне да се насища. Бумът в строителството ще окаже натиск върху цените. "За спад е рано да се говори, но е вероятно още през 2019 г. или началото на 2020 г. да настъпи период на "замръзване" на ценовите нива. Ако има понижаване на този етап, то ще е слабо и само за отделни райони и имоти", казва Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека". "Цените ще търпят леки изменения, но ще се движат близо до настоящите си нива през следващите 1-2 години", смята и Полина Стойкова от Bulgarian Properties.

Как ще се развият цените зависи в голяма степен от новото строителство и новите проекти. "Ако сделките с ново строителство започват да намаляват през първото тримесечие, през второто е възможно и цените на старото леко да се понижат", посочва Гергана Тенекеджиева. Според Люба Атанасова балансирането на търсенето и предлагането, очакванията за по-високи лихви от средата на 2019 г., забавянето на икономиката в Европа и големите обеми ново строителство ще доведат до задържане на активността и дори до лек спад вероятно още през първото полугодие. Ако лихвите тръгнат нагоре, както се очаква, е възможен плавен спад при сделките с имоти, купени с инвестиционна цел, коментират от Colliers. Като цяло очакват спокоен пазар.

Вижте нашите предложения за имоти ново строителство в гр. София

  Още новини

Сподели
Borovets Gardens 2 - втора фаза на популярния комплекс
Почувствайте се у дома в Боровец! Изберете своя ваканционен дом във втората фаза на популярния комплекс BOROVETS GARDENS! Стартирало строителство, налични разнообразни апартаменти на атрактивни цени.
Вижте още
Жилища ново строителство в гр. Пловдив - вашият нов дом ви очаква!
Новото строителство в Пловдив е хит за поредна година и повече от половината от закупените жилища са в нови сгради. Вижте нашите топ оферти и направете своя избор още сега! Отлични цени и много предложения БЕЗ КОМИСИОННА от купувача!
Вижте още

Още Новини

Медиите за нас
Капитал: Банско се връща на имотната писта

Пазарът на недвижими имоти в Банско започна да се възстановява от срива през 2012 г. От две-три години сделките в най-големия български ски курорт се увеличават като брой, пазарът е оживен, преобладават български купувачи. Вече се наблюдава и ръст в средните цени, които бяха паднали до нива от около 350 евро на кв.м.

По данни на Агенцията по вписванията за деветмесечие...

12 Декември, 2019
последни новини
България привлича рекордни технологични инвестиции

Чуждестранните софтуерни и ИКТ проекти у нас през 2018 г. са били на стойност 240 млн. долара

България, най-бедната държава в Европейския съюз (ЕС), привлича поток от чуждестранни инвестиции в информационни и комуникационни технологии (ИКТ).

Самата страна допринася за всичко това, след като през април 2019 г. отвори собствен технологичен център със 110 служители. Сред...

11 Декември, 2019
последни новини
Най-продаваните комплекси ново строителство в София за 2019 г.

Приключваме пореднатa динамична година за жилищния пазар в София!

Новото строителство продължава да бъде абсолютен хит сред купувачите. Продажбите на имоти в комплекси ново строителство в столицата съставляват 90% от реализираните покупко-продажби през тази година.

Представяме ви традиционната годишна класация на BULGARIAN PROPERTIES на НАЙ-ПРОДАВАНИТЕ н...

10 Декември, 2019
Медиите за нас
Вижте най-новата луксозна сграда в Лозенец

Това е най-новата сграда премиум клас в столицата, по-специално в престижния квартал Лозенец. Тя се предлага за продажба от BULGARIAN PROPERTIES.

Сградата е проектирана от френско-българска архитектурна фирма със световни постижения в архитектурата и се намира до Борисовата градина и Химическия факултет на Софийския университет.

Проектът е уникален както...

09 Декември, 2019

Изпратете запитване