Иван Велков: Революциите с имоти не са полезни

Интервю с Иван Велков, председател на Управителния съвет на Национално сдружение недвижими имоти.

- Г-н Велков, как ще се отразят върху пазара на недвижими имоти евентуално задълбочаване на политическата криза, нестабилност и поредица от избори?

- Ако трябва да говорим глобално, всяка криза, цинично казано, би трябвало да се отрази положително върху пазара на недвижими имоти. Логиката на имотния пазар е той да дава повече гаранции и сигурност в сравнение с други пазари на алтернативни продукти и услуги. В цялата история на човечеството, особено в последните неколокостотин години, собствеността е била едно от малкото сигурни неща, които са осигурявали спокойствието и наследствеността на хората. Азбучна истина е, че почти всички инвеститори в света – индивидуални, корпоративни, институционални, отделят не малка част от портфейла си от активи именно на недвижими имоти. Те би трябвало да бъдат нещо по-сигурно от ценни книжа и фондовите борси и т.н. и в същото време не толкова ликвидно, в смисъл не толкова бързо продаваемо поради самата им същност. Консерватизмът, който пазара на недвижими имоти предполага, би трябвало да бъде равен на повече сигурност и гаранции. Прекомерният ентусиазъм от преди няколко години, особено в Източна Европа и в частност в България, за случващото се с цените, търсенето, ръста и процентите, с които се надпреварвахме да се хвалим колко сме станали все по-сравними с този или онзи международен пазар, ни изиграха лоша шега. Казвам го с болка, въпреки че аз и мои колеги, които професионално се отнасяме към темата, винаги сме критикували, че прекомерният оптимизъм, революциите с недвижими имоти, заглавията на първите страници на вестниците не са полезни. Те не създават дългосрочни и устойчиви работещи модели. За съжаление сега учим урока по трудния начин с пооткриване на азбучните истини, че недвижимите имоти не са нещо, което бързо и лесно може да бъде стимулирано да изглежда достъпно до всеки не толкова като потребител, а по-скоро като търговец и производител. Лекотата, с която се влизаше в този сектор, да се строи и да се предлага на зелено, често дори не планирано, неподготвено, ненарисувано, създаде много очаквания. Някои хора наистина спечелиха много, но не малко загубиха повече.

- Какви са икономическите и пазарните реалности?

- В момента махалото е в обратната посока, което също не е полезно. Тоталната депресия, отричането на всичко, което все пак е положително, непризнаването на нормалния ръст – на качество, на познания, на доверие, също е неприемливо. Все пак тази година бихме могли да стъпим на нещо по-солидно. Ако спрем да сравняваме с годините малко преди кризата, говорим в десетгодишен цикъл, и погледнем нормалните процеси на обемите, на цените, на себестойността на строителната дейност и на добавените услуги, които имотите предполагат, ще се окаже, че ние сме извървели не малък път в прогресивно отношение. Само преди 10 г. в България нямаше примери за голяма част от нещата, които вече са даденост. Нямаше ги някои от днешните нови концепции и модели, нови сгради, нови отношения. Дори в някои отношения първите примери за удачно публично-частно партньорство между сектора на строителството и общинската администрация показват, че все пак може някои неща да се правят по правилния начин.

Индустрията има нужда от много повече усилия и сега в кризата, когато изглежда сиво и мрачно, дефицитът на това, което сме пропуснали да направим по правилния начин преди години, е още по-отчетлив. Тук е ролята на браншовите организации – на архитекти, инженери, геодезисти, брокери на недвижими имоти, потребители, да се търсят добрите и полезни решения и практики, които въпреки, а не заради трудностите могат да са достъпни.

Политическа ситуация в България, общо взето, с нищо не би трябвало да променя основополагащите нужди и възможности на домакинствата и на фирмите. За съжаление, огромният минус е в инвестиционния интерес от чужбина. Огромните капитали, които преди години с интерес следяха случващото се в България, в момента категорично нямат никакви амбиции. Това е бъдеща наша много сериозна битка – на всички, които имат интерес България да се развива, да става все по-модерна и сравнима със страните от Европейския съюз. Имахме лукса на няколко хубави години, в които се случваха нещата. Не говоря само за ръста на цените.

Важното е, че се строяха сгради, идваха признати имена като архитекти и фирми, които търсеха поле за изява в България, но не с цел спекулация, както много често се подозира, а с нормални и дълготрайни отношения. Те създаваха добавена стойност в своите индустрии, а това раждаше интерес и стимул у много от техните български контрагенти и подизпълнители също да качват нивото на услугите, на работната си мощ и на условията, в които живеят, работят и произвеждат. Това беше полезен за всички ни процес.

Някои го наричат балон, но имаше и много сериозни икономически дефицити, които това време запълни. В момента можем да кажем, че сме научили и добрите, и лошите уроци от бързите решения и грешки. Сега имаме възможност да стъпим на солидна основа и да не правим повече прибързани действия.

- В България все повече хора и фирми не могат да обслужват ипотеките си. Какви са очакванията ви за развитие на ситуацията, може ли да повторим испанския пример с хора, които се самоубиват, изпаднали в безизходица?

- Аз съм много пристрастен по тази тема. За съжаление факт е, че има ръст на необслужените кредити, но това е породено по-скоро от ниските доходи, а не толкова от системата на кредитиране в България. Разликата с Испания, където под натиска на улицата и на проблемите промениха нормативната си уредба, е, че у нас все пак има защитни клаузи и постулати, които не позволяват да се стига до чак такива драстични примери – да се отнема единственото жилище. В България това е невъзможно. Има минимални изисквания, върху които законът не посяга. Без да съм юрист и да спекулирам с членове и алинеи, но логиката на нашето законодателство е с пъти по-щадяща крайния потребител, отколкото в други европейски държави. Това е нещо хубаво, което остава непрочетено между редовете. Има проблем, но той не е такъв, какъвто можеше да бъде.

От друга страна, това, че в България има страшно много индивидуални и малки участници в пазара, е добро и лошо в успешните и в кризисните години. В момента хубавото е, че колкото и сериозна да е драмата на конкретния човек, домакинство или фирма, тя не създава периферни и косвени ефекти за цялата общност. Има примери в други европейски страни, в които фалит на някой води до верижен фалит на маса други субекти. Персоналните затруднения на някой инвеститор на запад повличат десетки и стотици. В България индивидуалните проблеми могат да бъдат локализирани и решени без това да е “заразно”. Това е хубаво и може и трябва да се използва максимално. Естествено, че може да се подобрят много неща. Финансиращите институции биха могли да търсят по-дългосрочен и устойчив вариант за решение на проблемите. В частност това, което ни липсва като глобален пазар, е, че в България няма система, при която дългосрочно да се сменя статутът на собствеността.

- Каква е неизползваната ниша?

- Да се използват модерни инструменти и схеми, при които човек да ползва лизинг на недвижимия имот. Собствеността се предава на някой, който кредитира, като не е задължително това да е само с ипотека, която прехвърля правата юридически. Човек изплаща временно, ползва някакъв освободен финансов ресурс, който имотът му е трябвало да съдържа в себе си, стига да имаш обективни критерии колко струва. Ползваш го, след година-две-три, когато сменяш работата си, поправяш финансовото си положение, си връщаш обратно собствеността на имота. Финансовите институции със своите лизингови къщи биха могли в пъти да бъдат по-ангажирани по този въпрос. В други държави в Европа можеш не толкова да притежаваш на хартия апартамент с ипотека към банка, а по-скоро да си плащаш месечни вноски, които са съобразени с твоите възможности, да ползваш жилището и едва след години, когато вече имаш целия ресурс, да му станеш собственик.
Може би по инерция от миналото се приема, че собствеността в България поражда ангажименти и задължения. Комуналните разходи изкараха хората на улиците.

- Преди години ваканционните имоти и селските къщи за британците пренадуха и спукаха балона, сега в разгара си е пазарът на ниви. Има ли индикации, че и той ще повтори техните грешки?

- Това вече не е новият хит. По-скоро години наред е било неглижирано и неразработвано като ниша и много бързо може да доведе до активност като брой участници и ръст на продажбите. Това всъщност не изкривява картината и не може да се нарече като балон, защото запълваме дефицит на активност. Когато сравняваш с нула, всеки ръст изглежда огромен. Търговията със земя, колкото и да изглежда лошо в очите на един патриот или националист, всъщност е стока и инструмент, който може да бъде използван далеч по-рационално. Да се отнася човек с някакво суеверно благоговение, че имот не се продава, не е актуално поведение. За това казвам, че има схеми, по които ти не се разделяш завинаги с имота. Покупко-продажбата на имот в България много често се асоциира с нещо окончателно и фатално. Земята е стока. Хората се научиха да си сменят колите и телефоните и затова би трябвало, без да обиждам някого, да считаме, че човек трябва много по-умело да преценява нуждите и възможностите си.
Трябва да се научим и да използваме имотите си по правилния начин, така че да живеем добре още днес, а не да им робуваме и да се чудим как да им плащаме данъците и таксите. Земята е най-полезният инструмент, който човек може да използва.

- В кой сегмент е последният хит на пазара на недвижими имоти?

- Това предстои да открием.


  прочети повече статии