Заем или наем

Дойде ли и в България времето, когато все повече хора ще предпочитат да живеят под наем вместо да плащат високи вноски по ипотечен кредит? На пръв поглед може би се доближаваме до тази практика, отдавна типична за много от развитите страни. През миналата година съотношението в броя на сделките за наем и покупка на жилище е 70 на 30 на сто, пресметнаха неотдавна от водеща агенция за имоти. Но все пак 2009-а е годината на пика на икономическата криза, а имотният бранш бе сред най-силно засегнатите и сделките се сринаха драстично - с до 50%. В по-малките градове в провинцията пазарът буквално замръзна, някакво движение имаше само в големите градове и най-вече в София и Варна. Затова и брокерите засега са предпазливи в оценките дали започва промяна в полза на наема - резултат и на значително по-високата динамика на живота и по-голямата мобилност на хората.

Наемаш, ако нямаш спестени пари и сигурност за доходите си. Купуваш, когато имаш нужда от нов дом и възможности да си го осигуриш. Това са най-често отговорите, които дават специалистите на въпроса какво е по-изгодно - да се вземе жилище под наем или да се купи с кредит.

Факт е, че рецепта за правилен избор няма. Той зависи от много фактори и е различен за всеки човек. Въпреки това има няколко неписани правила, които е добре да се следват, когато човек е изправен пред подобен казус. Неотдавна водещ банкер направи следното признание: „Ако аз трябва да избирам дали да живея под наем, или да си купя жилище на кредит, никога няма да си купя жилище. В момента наемите са доста по-неангажиращи и лихвено олекотени. Друг е въпросът, разбира се, че у нас купуването на собствен дом е част от народопсихологията и осъзнаването на индивида като пълноценен".

Като цяло двете неща са несъпоставими от гледна точка на крайния резултат, защото покупката на имот не е само за обитаване, но представлява и инвестиция и се гледа в много по-дългосрочен план от наемането на имот, смята Полина Стойкова, оперативен директор на Бългериан Пропертис. Но и двата варианта решават една и съща потребност на хората - да имат дом.

Изборът заем или наем зависи от финансовото и състояние, обобщи Тихомир Тошев, шеф на „КредитЦентър". И според брокерите един от основните фактори, които накланят везната в едната или другата посока, е доколко хората в момента се чувстват сигурни за работното си място.

Плюсът да се живее под наем е фактът, че към днешна дата наемните цени в цяла Европа търпят корекция надолу, а у нас са дори по-ниски отколкото там. От тази гледна точка може да се каже, че в момента е изгодно да се живее под наем, смятат от „Явлена". От значение обаче е и това колко е голямо семейството, което желае да купи или наеме жилище. Ако става въпрос за двойка, която има нужда от едностаен или двустаен апартамент, наемът е добър вариант. В момента наемните цени за такъв апартамент в София се движат в рамките между 150 и 300 евро, което е напълно поносимо за двучленно семейство, смятат от агенцията. Но ако семейството е по-голямо и има нужда от тристаен апартамент, покупката на жилище може би е по-изгодна, тъй като в момента търсенето на големи жилища не е голямо и при преговори могат да бъдат достигнати много добри цени, съветват брокерите.

Жилището би било добра инвестиция за голямо семейство, което иска да остави имот за децата си. „Българите силно ценим това да притежаваме собствен имот и според мен въпросът да наема или да купя стои по-скоро като: ще наемам, докато стане изгодно да купя и мога да си позволя да имам собствен имот", коментира Полина Стойкова. Тя изброи няколко предимства и недостатъци на двата варианта. Покупката, дори и с кредит, предполага налични средства в размер на поне около 30% от стойността на имота, както и стабилни доходи и средства за обзавеждане, ако се налага, за да може той да бъде ползван за живеене възможно най-бързо, коментира Стойкова.

Освен това притежаването на имот предполага разходи за поддръжката му и плащане на данъци и такси. Възможно е да се закупи неосновен имот на кредит, който да бъде отдаван под наем и това да избива месечната вноска по кредита. Но тъй като тази схема беше преексплоатирана по време на бума и на наемния пазар предлагането е голямо, има вероятност имотът да не може да се отдаде бързо под наем или на достатъчно висока цена, която да покрива вноската по заема.

Наемането на жилище може да се свърже с по-голяма несигурност в средносрочен и дългосрочен план, но пък дава по-голяма гъвкавост на наемателите за промяна на местоживеенето и за оптимизация на месечните разходи, което не е никак за подценяване при днешната динамика на живота. Факт е, че много от хората искат да си имат жилище и за да могат да го обзаведат по собствен вкус. Но пък вече се оферират достатъчно жилища под наем, които са нови, обзаведени и биха предлагали много добър стандарт на живот.

Това, което трудно се пресмята и предвижда при кредитите е, че лихвените проценти не са фиксирани и варират в зависимост от различни определени от всяка банка фактори. Т.е. при промяна на лихвения процент на кредита следва да се преизчислят лихвата и месечните вноски и месечният разход да стане по-голям от очаквания, както се случи от началото на кризата. Също така трудно може да се предвиди какви доходи ще има домакинството през следващите 20 години и така уравнението става с твърде много неизвестни. Прибавяме към това и факта, че банката ще иска да се докаже месечен доход, с който да се покрива вноската и да остават достатъчно пари за живеене, както и редица други изисквания, които са доста стриктни. Така често стигаме до извода, че при сегашните условия е много трудно да се изтегли кредит за покупка на жилище, коментира Стойкова. Ако имате пари в брой, не би трябвало да се колебаете да ги вложите в имот в този момент - на пазара има изключително стойностни имоти, каквито допреди година и половина не се предлагаха.

Тази година ще бъде година на спекулата, твърди управителят на „Явлена" Страхил Иванов. Татяна Емилова също смята, че в момента има изгодни оферти, от които хората с възможности могат да се възползват. Обикновено купувачите разполагали с пари в брой, които били основният двигателна пазара.

Дори и да не успеете да съберете цялата сума за избрания имот в брой, може да се обърнете към банка за остатъка, и ако отговаряте на критериите, да получите кредит, съветва Тихомир Тошев. Според него в по-добра позиция са хората, които могат да осигурят висок процент самоучастие. От една страна, това ги прави по-малко рискови за банката и тя по-лесно би ги одобрила. От друга, по-голямото самоучастие би намалило месечната вноска за погасяването на кредита. Така тя може да се доближи до размера на наема за аналогично жилище и да направи покупката по-изгодна от наемането.

Бългериан Пропертис: Предимства и недостатъци при наемане или купуване на жилище:

Oт Бългериан Пропертис направиха изчисление при средни параметри за продажни и наемни цени в София. Приемат, че средният наем на най-масовите апартаменти е между 250 и 400 евро. Сравняваме го с покупката на апартамент, който струва 60 000 евро. От агенцията уточняват, че за тази сума може да се купи жилище от около 70 - 80 кв. м, но много от купувачите търсят апартаменти под 50 000 евро.

1. От тези 60 000 евро купувачът трябва да има налични минимум 20 000 евро, защото обикновено банките изискват минимум 30% самоучастие.
Така условно 40 000 евро трябва да бъдат изтеглени като кредит. Банките в момента отпускат кредити при лихви между 8,5% и 10%, или средно около 9%.
Месечната вноска би била около 500 евро. Към нея трябва да се добавят различните такси, които за всяка банка са различни. По последни данни средната работна заплата за страната е около 580 лв., т.е. това са 2 средни месечни заплати или почти целия доход на средно българско домакинство. В този пример излиза по-скъпо да се изплаща заем, отколкото да се наеме жилище, обобщават от Бългериан Пропертис.

2. При смяна на параметрите - за случай, в който клиентът има по-голямата част от парите в брой и ще изтегли кредит само за 20 000 евро, месечната вноска би била около 250 евро. Така излиза, че е по-изгодно да вложи парите си в имот - особено след като цените са спаднали средно с над 30% в сравнение с миналата година.
В този случай месечната вноска за погасяване на кредит е близка до наема. Освен това може да се мисли заемът да се изтегли за по-кратък срок или да се погаси предсрочно.

Разгледайте всички наши оферти на апартаменти под наем

Разгледайте всички наши оферти на апартаменти за продажба


  прочети повече статии