Няколко етажа по-зелено

Най-известната офис сграда в света – Empire State Building, освен сред най-високите скоро ще се нареди и сред най-зелените в САЩ. Небостъргачът всъщност няма да се пребоядисва в цвета на тревата, а ще стане енергийно и екоефективен. Освен имиджов ефект промяната на 80-годишния символ на Ню Йорк има и икономически смисъл – разходите за енергия ще намалеят с 38%, което е спестяване от 4 млн. долара на година.

Зелената мода вече не е нещо уникално. Тя е почти правило при високотехнологични компании като Google и Apple. Европа също харесва концепцията, като неотдавна приключи едно от най-мащабните зелени преустройства във финансовия свят – превръщането на кулите на Deutsche Bank в модел за екореконструкция. Тенденцията има две преплитащи се обяснения - по-общото е, че все повече компании решават да са социално и екологично отговорни. Но има и друго - така трайно се пестят разходи. В тази посока вървят и държавни политики - дават се данъчни стимули, вдигат се изискванията за енергийна ефективност.Това е тенденция, която все още е далеч от България. Сега плахо навлиза на пазара и има само единични примери на зелени офис сгради. Инициатори са частните инвеститори, а държавата още не е решила иска ли да подкрепи по-екологичните проекти и как точно да го направи. Затова промяната тук явно ще е много бавна, но изглежда неизбежна.

Този еко, еко Запад
По света зеленото строителство е бизнес за милиарди: от разработване на нови технологии, производство на сертифицирани материали и услуги като проектиране, консултиране и строителство. На много места това се ползва и с държавна подкрепа. Примерите са много. През 2008 г. САЩ взеха решение сградите на дипломатическите мисии и на централната администрация да бъдат сертифицирани по националната им система за зелено строителство LEED. Това освен стъпка в подкрепа на зелената идея е и политика за разпространение на LEED стандартите в световен мащаб.

В Германия зеленото строителство отдавна е традиция. Страната се прочу и с т.нар. пасивни сгради (с минимален разход на енергия за отопление и охлаждане). Според последните проучвания близо половината от общо 18 хиляди подобни постройки в света се намират в Германия. Във Великобритания все по-популярно става строителството с нулево потребление на енергия за отопление. А в същото време в скандинавските страни прохожда масово строителство на сгради, които произвеждат повече енергия, отколкото харчат.

Всички тези политики и съпътстващите ги строителни стандарти често са подкрепяни и с финансови стимули. В една от страните с традиции в екостроителството – Австрия, при доказан екологичен ефект държавата възстановява 30% от направената инвестиция.В България е различно. Зеленото строителство не само не е цел на повечето компании, но дори се "наказва" с по-високи данъци и такси заради повишаването на данъчната оценка. Колкото и да е нелогично, по-малкото отпадъци не водят до намаляване на такса смет, както е в много държави. Напротив - увеличава я, защото инвестициите в подобни технологии вече са оскъпили сградата. Имаше данъчна преференция, но тя изтрая много кратко, а и никой не обясни защо се премахва.

При това положение не е чудно, че екологичните сгради все още са рядкост в България. Дори в корпоративния свят, където да си зелен става все повече въпрос на престиж.

Скъпо ли е да си зелен
И да, и не. Съществуват както скъпи зелени сгради, така и скъпи "обикновени" сгради, смятат от консултантската компания Colliers. Като пример дават проучване на World Business Council for Sustainable Development, което показва, че повечето инвеститори очакват зеленото строителство да е с около 17% по-скъпо от стандартното.

Анкета сред собствениците на 146 зелени сгради обаче показва, че всъщност оскъпяването е по-малко от 2%. Добре е тези сметки да се приемат с едно наум, когато става въпрос за българския пазар. Тук подобна инвестиция може да се окаже чувствително по-скъпа. Причината е, че нормите за енергийна ефективност и стандартите в страната са по-ниски в сравнение с много други държави. В Австрия и Германия например вече е традиция изолацията на външните стени да е 15-20 см, докато в България дори след актуализацията на наредбите минималното изискване е 8 см.

Пазарът на офис площи в страната също не дава достатъчно мотиви на инвеститорите да влагат в зелени сгради и в сертифицирането им. Според Красимир Димитров, управляващ партньор в Source Real Estate Advisers, тези фактори не водят до повишаване на наемните цени. "За момента наемателите не се впечатляват от добавената стойност, която дава зеленото строителство. Водещ фактор за повечето от тях остава ниската цена. Така единственото приложение на зелените сертификати е в рекламните брошури на компаниите", допълва той. Таня Косева-Бошова, управител на офис комплекса European Trade Center, засега също смята гоненето на екологични стандарти за излишен разход на българския пазар. Според нея, особено при вече изградени сгради, покриването на зелените изисквания е скъпо начинание, което не носи по-високи приходи от наеми, нито по-добра заетост.

С тази констатация са съгласни и консултантите, които смятат, че е най-добре зелените компоненти да се заложат още преди проектирането. По този начин може да се планира най-благоприятното изложение и най-ефективното използване на различни елементи, така че да се постигне максимална икономия на ток и вода впоследствие.

За разлика от скептицизма в България в чужбина картината е различна. Девин Сейлър, консултант по устойчиво развитие от Colliers, отчита значителен ръст на интереса към зелените сгради от страна на инвеститори и наематели. В САЩ например офисните сгради със сертификати по системата LEED имат по-голяма заетост от останалите и се отдават под наем при средно 8% по-високи цени. Същевременно оперативните им разходи са с 9 на сто по-ниски.Скорошно проучване на консултантите CoreNet и Jones Lang LaSalle отчете, че Азия е на прага на бум в строителството на зелени бизнес сгради. От една страна, причината за това е в нарастващото търсене, а то на свой ред се дължи на все по-популярната корпоративно-социална отговорност. "Да, това е икономическия двигател", казва Андрея Момерин, консултант по системата за екологична оценка на сгради BREEAM. Според него за големите корпорации темата за въглеродния отпечатък, който техният бизнес оставя, е важна и именно тя ги подтиква да превръщат офисите си в зелени.

Модерно и пестеливо
Дори имиджът, който създават грижите за околната среда, ресурсите и служителите, в крайна сметка се измерва в пари. На този фронт зелените сгради убедително печелят. Арх. Весела Вълчева-Макгий, консултант по приложение на сертификата LEED, твърди, че вече има статистика, която показва, че една зелена сграда наистина харчи по-малко ток и вода. А освен това създава и по-здравословна среда за работа. Наблюденията се потвърждават и от опита на компании като германската Rehau, превърнала зелените офиси в част от корпоративната си идентичност.

Според управителя за България Владимир Войнов инвестицията в енергийно ефективно строителство е разумна, ако се изплаща за по-малко от 10 години от по-ниски сметки.Тези аргументи дават друг поглед върху по-високата цена на този тип строителство, особено ако се отчете факта, че то формира едва около 30% от цената на една сграда. Останалото се пада на експлоатационните разходи по време на жизнения й цикъл. А той според Весела Вълчева-Макгий нерядко е по-дълъг от човешкия живот. Ето защо тя твърди, че зеленото е еволюцията на строителния сектор.

"Инвестициите в един енергийно ефективен и устойчив проект не се различават значително от останалите. Нещо повече – те се изплащат по-бързо. Всеизвестна е и следната зависимост - при по-голяма начална инвестиция разходите за поддръжка и експлоатация на сградата са значително по-малки. Наемателите също осъзнават, че плащат по-малко за консумативи и имат изгода в краткосрочен план", казва Борис Борисов, изпълнителен директор на "Софарма имоти" АДСИЦ. Дружеството е инвеститор в проекта "Софарма бизнес тауърс", сочен от консултанти, проектанти и дори конкуренти като най-зелената бизнес сграда в България.

Според Борисов в момента наемодателите са в неблагоприятна позиция на офис пазара заради големия избор от площи и натиска върху наемите. Но зелената инвестиция е оправдана, тъй като "дава цвят" на един проект. "Времето на бума свърши и инвеститорите питат как да си откроят сградите. Зеленото е един от начините", категорична е и арх. Весела Вълчева-Макгий. Тя изтъква и друг аргумент – законодателния. Политиката на Европейския съюз е към все по-стриктно задължаване на институциите да спазват принципите на енергийната ефективност. Това включва изискването публичните институции да наемат или купуват само сгради, които попадат сред тези с най-добри енергийни характеристики на пазара. Също така Европейската комисия планира да въведе изискване всяка година да се санират поне 3% от съществуващите административни сгради, което е близо два пъти по-висок темп от сегашния в ЕС.

Макар и в България нещата да се случват по-бавно, не е далеч времето, в което всички на офис пазара ще трябва да се съобразяват с тези изисквания. Тогава инвеститорите, които днес влагат средства в устойчиво строителство, ще бъдат летвата, по която останалите ще се равняват. Това ще измести конкуренцията в съвсем различна посока – от ниските наеми към ниските сметки.

Трите стандарта
По скалата на зеленото
- Най-старата система за оценка на екологичното строителство – британската BREEAM, има над 20-годишна история. Малко по-късно се появяват и американската LEED, следвана от германската DGNB. Това са трите най-известни системи към момента.

- По тях се оценяват всички аспекти от планирането, строителството и експлоатацията на една сграда. Това включва избора на местоположение, проектирането, влаганите строителни материали и "поведението" на вече готовата страда. Процесът не свършва дотук – вече се оценява и възможността вложените материали да се рециклират.

- В България към момента са сертифицирани две бизнес сгради – офис частта на логистичния парк "София еърпорт център" (LEED) и "Сердика център" (DGNB). Предстои сертифицирането на проекта "Сити тауър" на столичния площад "Македония" по BREEAM. По същата система е оценена сградата "София бизнес център" на Околовръстното шосе.

Разгледайте нашите оферти на офиси

  прочети повече статии