Анализ на пазара на недвижими имоти в България за 2008 г.

Управляващият директор на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС Михаил Чобанов анализира пазара за недвижими имоти в България.

Какво стои зад числата

Тази година се очаква брутният вътрешен продукт на страната да бъде отново над 6 %, което е свидетелство за продължаващо възходящото развитие на икономиката. Нивото на безработицата, отбелязана предходния месец е около 5 %, пенсиите нарастват, доходите на населението трайно се увеличават. Всички тези положителни тенденции са свидетелство, че страната ни се развива в правилната посока. Разбира се, има и негативни тенденции. Налице е висока инфлация от 18-20%. Причините за тази висока инфлация са главно външни фактори, като увеличението на цената на нефта на международните пазари, както и повишените доходи на българското население и трайно нарастващите цени на живота. България, обаче, остава страната в ЕС с най-ниски цени на услугите и на недвижимите имоти. Цените на имотите и услугите у нас са по-ниски и в сравнение с всички други страни на Балканския полуостров. България има потенциал за нарастване на цените на услугите и цените на труда, до момента в който те се изравнят с тези в останалите европейски страни.

Що се отнася до имотите, тенденцията е цените на градските имоти, особено тези в столицата, да се повишават, макар и с бавни темпове. Закупените преди години имоти „на зелено” сега се завръщат на пазара вече завършени и това допълнително увеличава предлагането и конкуренцията на строителните предприемачи, които се опитват да продават „на зелено”.

В средния сегмент на пазара, в областните градове, не очаквам падане на цените, но не очаквам и голямо поскъпване. Търсенето от страна на българи в тези градове е голямо, сериозна е миграцията на млади, образовани, работещи българи, които се местят от малките градове и трайно се установяват в големите областни центрове и най-вече в София, Варна, Пловдив и Бургас. Най-голямо е търсенето (и ще продължи да расте) в петте най-големи български града – София, Пловдив, Варна, Бургас и Русе. Там цените ще продължат да се повишават. Хубаво е да следим развитието и на няколко други областни градове, които се развиват динамично като икономика – Благоевград и Стара Загора.

С други думи търсенето на готови нови жилища е голямо, но не по-малко е и предлагането, поради което очаквам стабилизиране на цените. Пазарът определено се сегментира и цените на скъпите, престижни имоти ще нарастват със стабилни темпове. Търсенето на такива имоти расте и техните цени ще се увеличават.

По отношение на ваканционните имоти - има курорти, където цените на имотите са все още нереално високи. Корекцията на цените на ваканционните имоти, която започна преди време, вече е факт, цените започнаха да се стабилизират, станаха по-приемливи и по-оправдани. Няма ги вече и англичаните, които бяха „мотор” на спекулативното увеличаване на цените на ваканционните имоти. Разразилата се ипотечна криза в САЩ и Западна Европа подейства отрезвително и поохлади страстите и на българския пазар на недвижими имоти.

Продажбите „на зелено” намаляха значително и ще продължат да намаляват, увеличи се броят на вече готовите жилища и клиентите имат голям избор, когато търсят да закупят дом. Това е една основателна причина строителите да работят и в посока на качеството, а не само на цената. Онези строители, които разчитаха на до 90% финансиране на своите обекти от продажби „на зелено” вече все по-трудно оцеляват на пазара и там остават само големите играчи, които са финансово стабилни или пък могат да разчитат на дългово финансиране за да започнат и довършат своите сгради/комплекси, без да разчитат на продажбите „на зелено”. През последната година себестойността на строителството се увеличи с 30%, а цените на имотите се стабилизираха. Повишиха се значително цените и на урегулираните парцели подходящи за строителство, в големите областни градове. Ето защо строителите вече не могат да правят спекулативни продажби, печалбата им сега е между 10% и 20% и е напълно приемлива.

Какво търсят клиентите

Клиентите търсят качество, добра локация, удобства и, разбира се, добра цена, т.е. всеки клиент търси да направи своята добра сделка. Всичко това ще наложи на строителите да предлагат по-добро качество, за да задоволят нуждите на своите клиенти.
Със сигурност може да се каже, че за в бъдеще клиентите, които търсят да направят своята добра сделка, ще намират все по-качествени предложения на пазара на имоти.

Връзката цена-качество

Може да се каже, че повишените цени на жилищата отговарят на повишеното качество на предлаганите имоти и свързаните с тях услуги. Това, което се забелязва е, че се увеличава броят на новите сгради, които са с високо качество на строителството и довършителните работи. Всички си спомняме, а и сме свидетели на сградите, построени в началото на Демокрацията. За наша радост все по-често срещаме модерни сгради с интересна архитектура, луксозно завършени и предлагащи редица екстри. През последните години в страната ни има голям напредък в областта на строителството - строи се с много по-качествени материали, използват се нови технологии, което неминуемо оскъпява крайната цена на жилищата, но за сметка на това клиентът получава един добър продукт. Безспорно доброто качество е функция на цената - колкото повече е готов да даде клиентът, толкова по-добро качество ще получи.

Радващо е, че се увеличава броят на клиентите, които се интересуват от допълнителните екстри и услугите, които се предлагат. В повечето от новите комплекси от затворен тип са задължителни басейните, зелените площи, детските площадки, ресторантите, магазините и т.н. Разбира се, за всичко това се плаща допълнителна такса за поддръжка, която българинът по принцип не е свикнал да плаща. Виждайки, обаче, удобствата на тези комплекси и добрите услуги, които получава, българинът стана по-склонен да плаща за това. Жилищата в много от тези нови комплекси се купуват именно заради предлаганите съпътстващи услуги.
Вече наличието на професионално работеща компания за управление на имоти е задължително изискване на купувачите, за да направят избор за покупка в определен комплекс. Това още повече важи за клиенти, които купуват с цел инвестиция и очакват да получават доходи от наеми от своя имот.

Какъв имот може да си позволи средностатистическият българин с около 1500 лева месечен семеен доход

По принцип с месечен доход от 1500 лв. е трудно да се купи имот, но това зависи от цената и локацията. Банката обикновено изисква вноската по кредита да не превишава 50 % от общия доход на домакинството, което прави около 750 лв. вноска /380 евро/, с която може да се изплаща кредит от 50 000 евро за 30 години, 45 000 евро за 20 години или 41 000 евро за 15 години. Обикновено самоучастието на клиента е регламентирано като минимум 10% за сгради, построени и въведени в експлоатация след 2002 година, 20% за други масивни и ЕПК сгради и 30% за панелни сгради. Има оферти и за 100% финансиране, но там се приемат само клиенти с доказан доход /осигуряващи се на реални заплати/ и не се приемат доходи от наеми - това финансиране е възможно само в София, Пловдив, Варна и Бургас. С други думи, семейство с такъв доход може да си позволи покупка на имот в границите на 55 - 65 000 евро.

Реално се оказва, че българите, които могат да си позволят да си купят новопостроен имот, трябва да имат доход поне 2000 лв. на месец. Радващ е фактът, че все повече работодатели стават склонни периодично да увеличават заплатите на добрите си служители и разбира се, това ще увеличи броя на българските семейства, които имат възможност да си купят ново жилище.

Интересна тенденция, която се забелязва напоследък е, че се увеличава броят на българите, които си купуват селски имоти. Това са най-често хората, които живеят в големите градове и които купуват къщи в близки села, с цел да избягат от шумотевицата на града, пък било то и само за през уикенда. Търсят се основно имоти в близост до градовете. Важно условие е достъпът до тях е бърз и удобен.
Българите, които купуват с цел създаване на ваканционен дом на село, са доста взискателни и инвестират единствено в села, които са уникални и с неповторима природа.

Увеличава се и броят на българите, които купуват ваканционни имоти, но засега най-евтините такива. Съгражданите ни търсят имоти с цена до 600 Евро/кв.м. За радост на тези купувачи цените на ваканционните имоти вече се движат в тези граници.
Цените на градските имоти са много по-високи от тези на ваканционните. Докато 1000 Евро/кв.м. в София вече е средна цена, на морето имоти, които се продават на цена от 1000 Евро/кв.м. се считат за имоти, които са над средното ниво, по-луксозни и по-престижни.

Потенциалът на пазара от гледна точка на чуждия инвеститор

Пазарът на недвижими имоти все още има потенциал за инвестиции в различни области. Но клиентите, които искат да инвестират, трябва да бъдат много предпазливи и задължително трябва да използват услугите на професионални консултанти, за да бъдат насочени в правилната посока.
Имайки предвид факта, че трендът на Българската фондова борса се движи в низходяща посока, една от най-разумните и печеливши инвестиции си остава инвестицията в недвижими имоти.

На пазара на недвижими имоти има много ниши, където е настъпил подходящият момент да се направи добра инвестиция. Разбира се, всеки клиент, желаещ да предприеме такава крачка, може да бъде сигурен, че ще получи отлична консултация от специалистите в нашата фирма.

Бих посъветвал чуждестранните купувачи да бъдат много внимателно от кого и какво купуват, дали има услуги по управлението на имота и отдаване под наем, преди да вземат своето решение. На пазара все още има доста агенции, които ще ви дадат много сериозни обещания и които на практика няма да се изпълнят. Търсете реномирани и големи строителни предприемачи и агенции за недвижими имоти, защото те са тези, на които можете да се доверите.

Разгледайте нашите горещи предложения

Авторски права: 2008 Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД не носи отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2008.