БЮЛЕТИН - АРХИВ

27.01.2011 Годишен анализ на пазара на недвижими имоти в България 2010/2011 г.

Полина Стойкова, Оперативен директор на BULGARIAN PROPERTIES

С края на 2010 г. приключи и първото десетилетие от реалното съществуване на пазар на имоти в България. Едно динамично десетилетие, в което станахме свидетели на бум в имотния сектор, последван от огромен спад в цените и обемите от сделки. Добрата новина е, че 2010 г. донесе стабилизация на пазара и в новото десетилетие българският имотен пазар навлиза във фаза на стабилизация и много по-голяма зрялост.

2010 г. – стабилизация на цените и нарастване на броя на реализираните покупко-продажби.

Така най-общо могат да се опишат основните тенденции за отминалата година.

По данни на BULGARIAN PROPERTIES спадът в цените на имотите на база реализирани сделки през 2010 г. забави темп и средно за годината е 8.3% спрямо 2009 г. За сравнение, средният спад на цените през 2009 г., който нашата компания отчете, беше 36%.

2010 г. в числа*:
• 8.3% спад в средните цени на имотите в страната спрямо 2009 г.
• 10% ръст в броя на реализираните продажби на имоти в цялата страна спрямо 2009 г.
• 7.8% спад на средните цени на кв.м. на продадените апартаменти в София, 2% ръст в средните общи продажни цени и 5% годишен ръст в обема на покупко-продажбите в столицата.
• Стабилни ценови нива в Банско, но липса на динамика на пазара
• 27% спад в средните цени на закупените апартаменти в Слънчев бряг и околните курорти и ръст на интереса и продажбите.
• 18.8% спад в средните цени на продадените селски имоти.
*Данните са на база реално сключени сделки от BULGARIAN PROPERTIES в цялата страна

Основни акценти през годината:
• По-голяма динамика на пазара на градски имоти в София и активизация и в другите големи градове, макар, че на фона на активността в София, пазарът в другите областни градове е доста вял.
• Засилен интерес към ваканционни апартаменти на ниски цени
• Увеличение на дела на руските купувачи сред чужденците, купуващи в България с около 40% спрямо 2009 г.
• Тотално отдръпване на британските купувачи от имотния пазар в България

КРАТЪК ОБЗОР НА 2010 Г.

Отминалата година беше година, в която пазарът се очакваше да приключи пренастройването си от режим на работа в бум, рязко преминал в криза, към нормални за настоящите условия темпове и динамика. И можем да кажем, че това наистина се случи. 2010 г. приключи за имотния пазар с вече стабилизирани цени и започващо нарастване на сделките, оправдавайки нашите очаквания и прогнози.

На два пъти през годината под влияние на лоши икономически новини и прогнози пазарът показа нестабилност и рязко свиване на интереса и сделките. Тези шокове обаче и в двата случая отминаха бързо и през следващите месеци динамиката се възвръщаше, което показа, че пазарът е стигнал до устойчиви нива и трябва да има силен шок в икономическата конюнктура, който пряко да засегне България, за да се говори за опасност от допълнително свиване на пазара.

Спадът в средните цени на реализираните продажби на имоти през 2010 г. е 8.3%, което е значително по-малка стойност от реализирания среден спад на цените през 2009 г. от 36%. Прави впечатление, че данните за цени и обеми вече започват да приемат и положителни стойности, което говори, че постепенно пазарът се нормализира и започва да се възстановява.

И през 2010 г. цените бяха определящи при сключването на сделки. Купувачите продължават да следят отблизо пазара и реагират много бързо при появата на изгодни оферти. Именно затова съветът ни към продавачите, които търсят бързи продажби, продължава да бъде да обявяват максимално изгодна и пазарно обоснована цена.

ИМОТИТЕ В СОФИЯ

Пазарът на имоти в столицата беше най-динамичен в цялата страна през 2010 г. Средните цени на сключените сделки по тримесечия по данни на BULGARIAN PROPERTIES за 2010 и 2009 г. бяха, както следва:

• 1-во тримесечие – 1040 евро на кв.м. - 1050 евро на кв.м. (2009) -0.9%
• 2-ро тримесечие – 870 евро на кв.м. - 1020 евро на кв.м. (2009) -15%
• 3-то тримесечие – 840 евро на кв.м. - 945 евро на кв.м. (2009) –11%
• 4-то тримесечие – 930 евро на кв.м. - 980 евро на кв.м. (2009) -5%

В началото на 2010 г. се търгуваха повече имоти във високия ценови клас. Най-ниската стойност на средните цени на продадените апартаменти в София беше достигната през 3-тото тримесечие на 2010 г., след което имаме покачване с около 10%. Съпоставяйки тези тенденции със случилото се и през 2009 г. на пазара можем да кажем, че се е оформила една годишна цикличност, при която в първите месеци на годината се продават по-скъпи имоти, след което се търгуват имоти на по-ниски цени през 2-ро и 3-то тримесечие и нивата на цените се покачват в края на годината поради възвръщане на интереса и платежоспособното търсене предимно към имоти в по-високия ценови клас.

Средната цена на продадените през 2010 г. апартаменти в София е 76 000 евро, което е с около 2% по-висока стойност от средната цена на продадените през 2009 г. апартаменти – 74 500 евро. Това е минимален ръст на средните цени, който показва, че след второто тримесечие, когато все още имаше спадове на цените в рамките на около 10-15% на тримесечна база, през третото и четвъртото тримесечие на 2010 г. пазарът се е стабилизирал и годишните данни сочат дори лек ръст.

Съпоставяйки средната цена на кв.м. за 2010 (920 евро на кв.м.) спрямо тази от 2009 (998 евро на кв.м.) виждаме спад в цените с около 7.8%. И при средните цени от последните тримесечия на 2009 и 2010 г. се вижда лек спад в цените с 5% на годишна база.

Т.е. от една страна имаме спад с между 5 и 8% в цените на кв.м., а от друга, имаме минимален ръст на цените на база общи покупни цени през 2010 и на обема от сделки. Това може да се тълкува като достигане до точка на обръщане на пазарните тенденции от спад в стабилизация и постепенно преминаване към нарастване на цените.

Най-много реализирани сделки за покупки на имоти има през 4-тото тримесечие – с около 20% повече от предходното тримесечие. Новината през 2010 г. за имотите в София беше силният пазар и през традиционно слабите летни месеци на годината. През втората половина на годината сделките в София нараснаха с 30% спрямо първата половина на годината и с 16% спрямо втората половина на 2009 г. Това заедно със стабилизацията на цените показва една започваща тенденция на излизане на пазара от кризата.

Тъй като имотният пазар в София е индикативен за общите тенденции на пазара, то можем да кажем, че през втората половина на 2010 г. тенденциите са се обърнали в положителни и перспективите пред имотният пазар в България започват да се подобряват.

Около 30% от продажбите в София са в комплекси от затворен тип, като това са предимно апартаменти във високи ценови клас. Прави впечатление, че има завръщане на интереса към апартаменти в централните части на столицата. Този интерес беше значително намалял през 2009 г.

ДРУГИТЕ ГОЛЕМИ ГРАДОВЕ

От средата на 2010 г. се забеляза оживление на имотния пазар и в другите големи градове на страната освен в гр. София. Това оживление обаче все още е далече от динамиката и зрелостта на пазара в столицата. Все пак, можем да кажем, че интересът към апартаменти във Варна, Бургас, Пловдив, Велико Търново и др. градове леко се засили и се реализираха сделки с апартаменти в порядъка между 20 000 и 40 000 евро. Ето средните цени на продадените апартаменти за някои от големите градове:

• Варна – 77 200 евро
• Бургас – 41 800 евро
• Пловдив – 43 400 евро
• Велико Търново – 36 100 евро

СКИ ИМОТИ

Средната цена на продадените в Банско апартаменти през 2010 г. е 42 800 евро, а през 2009 г. беше 38 700 евро – ръст от 10.5% на годишна база. Този ръст идва предимно от продадените по-големи като квадратура апартаменти, докато цената на кв.м. се запазва същата като през 2009 г. – средно от около 650 евро на кв.м. За разлика от лекия ръст в средните цени на закупените апартаменти в Банско, обемите от сделки бележат спад през 2010 спрямо 2009 г.

Макар и вече и в Боровец (от 650 евро до 1400 евро на кв.м.), и в Пампорово (от 450 до 1000 евро на кв.м.) да има изгодни оферти за продажба на апартаменти, интересът към тези курорти остава минимален и сделки там се сключват много рядко. Една от основните причини за това е и че британските купувачи изцяло липсват от пазара, гърците също на този етап не се интересуват от покупки на имоти в България, а руснаците не познават много добре тези ски курорти и засега предпочитат морските дестинации. Българските купувачи на ваканционни имоти са все още много малко.

ИМОТИТЕ В МОРСКИТЕ КУРОРТИ

Средната цена на закупените апартаменти в курортите Слънчев бряг и Св. Влас през 2010 г. беше 36 500 евро, докато за 2009 г. беше 50 000 евро – 27% годишен спад. Цените на квадратен метър остават стабилни и варират от 350 до 700 евро. При тези по-ниски и изгодни цени BULGARIAN PROPERTIES отчита значителен ръст в броя на реализираните продажби по Южното Черноморие спрямо 2009 г.

Интересът към Созопол и другите южни курорти беше минимален, основно заради по-високите цени на имотите там.

Средните цени на продадените апартаменти в курортите по Северното Черноморие бяха 44 600 евро, като на кв.м. цените варират между 600 и 1400 евро.

СЕЛСКИ ИМОТИ

Селските имоти бяха едни от най-засегнатите от кризата имоти със спад в цените от над 50% през 2009 г. Именно това увеличи и интереса към тях през 2010 г., особено през първите месеци на годината, което доведе до почти 50% ръст на продажбите на селски имоти спрямо 2009 г. Разбира се, този ръст се мери на фона на много ниски нива от 2009 г. и е под предкризисните нива, но все пак е положителна тенденция, тъй като за пръв път от 2007 г. наблюдаваме ръст в броя на реализираните сделки със селски имоти. Въпреки нарасналите продажби обаче цените на селските имоти продължиха да спадат и през 2010 г.

Движението на средните цени в отделните региони на страната е различно, като има и райони с повишение на цените. Тъй като селските имоти са по-специфичен вид имоти и техните цени зависят в голяма степен от конкретните параметри, следва да проследим внимателно дали тези увеличения за отделните райони ще останат стабилни през 2011 г. Има региони като Плевен, в който цените бяха стигнали до изключително ниски нива и в момента също са на едни от най-ниските стойности в страната, но бележат огромен ръст заради ниската база. Прави впечатление, че най-голям ръст бележат цените на селските имоти около Бургас – тези данни са на база предимно на ремонтирани качествени къщи, които се върнаха за препродажба на пазара през 2010 г. и намериха своите нови собственици, тъй като са готови за обитаване.

Като цяло, през 2010 г. не липсваше интерес към скъпи нови или ремонтирани къщи, в които купувачите могат да се нанесат веднага. Интерес към тях проявяват много руски купувачи, които предпочитат да си спестят усилията по ремонта, макар и да платят по-висока покупна цена.

1. Средни цени на селските имоти за 2010* г. и изменение спрямо 2009* г.

Софийските села – 16 300 евро -15%
Област Варна и Добрич – 13 600 евро -8%
Област Бургас – 26 400 евро +34%
Област Пловдив – 18 000 евро +11%
Област Ст. Загора – 13 900 евро +2%
Област Видин – 6 800 евро -2%
Област В.Търново – 11 200 евро -3%
Област Ямбол – 13 300 евро +3%
Област Кърджали – 11 300 евро 0%
Област Монтана – 4 900 евро 0%
Област Плевен – 7 800 евро +60%
*Средните цени за 2009 и 2010 г. са измерени на база реално сключени сделки с клиенти на BULGARIAN PROPERTIES.

Накратко статистиката сочи:
Средна цена на сключените сделки със селски имоти за 2010 г.: 11 600 евро
Спад спрямо 2009 г.: -18.8%
Ръст в сключените сделки със селски имоти за 2010 спрямо 2009 г.: +49%

2. Движение на средните цени на селските имоти през годините:

Средни цени и ръст спрямо предходната година:
• 2004 г. – 11 300 евро
• 2005 г. – 15 450 евро +37%
• 2006 г. – 18 510 евро +20%
• 2007 г. – 24 800 евро +34%
• 2008 г. – 30 800 евро +24%
• 2009 г. – 14 300 евро -53.5%
• 2010 г. – 11 600 евро -18.8% - през 2010 г. цените на селските имоти се върнаха на нива от 2004 г.

КУПУВАЧИ ПО НАЦИОНАЛНОСТИ

Българските купувачи през 2010 г. са купували предимно имоти в София, но също така и във Варна, Бургас, Пловдив, Стара Загора, Слънчев бряг и др.

Най-многобройната група от чуждестранните клиенти на BULGARIAN PROPERTIES през 2010 г. са руснаците, които съставляват 20% от чуждестранните купувачи. Техният дял нарасна с 40% през 2010 г. и така руските купувачи са чужденците, които оказват най-голямо влияние на пазара на имоти в България към момента – най-вече в частта ваканционни апартаменти към момента, като има индикации за интерес и в други пазарни сегменти.

От месец май 2010 г. британците поетапно се изтеглиха от пазара и към момента интересът от тяхна страна продължава да бъде много слаб. Те са активни основно в качеството си на продавачи, като броят на британците, които са обявили своите имоти за продажба през 2010 г. е нараснал почти двойно спрямо 2009 г.

Останалите чуждестранни купувачи са от най-различни страни (над 50 на брой) от целия свят, като сред тях са: Австралия, Австрия, Белгия, Германия, Гърция, Дания, Естония, Испания, Италия, Кипър, Китай, Канада, Люксембург, Латвия, Норвегия, Португалия, Полша, Румъния, САЩ, Швеция, Украйна, Финландия, Франция, Холандия, Южна Африка и др.

ПРОГНОЗА ЗА 2011 Г.

Ако икономиката продължава да се развива положително, каквито са прогнозите към момента, то нашите очаквания за имотите в България са през 2011 г. пазарът да преодолее шока от драматичния спад в цените през 2009 г., ценовите нива да се запазят стабилни, да нараснат обемите от сделки и от края на 2011 г. до пролетта на 2012 г. средните цените на имотите в страната да преминат към тенденция на нарастване в рамките на 2-5%.

От началото на 2011 г. наблюдаваме активизация на интереса на купувачите, както и засилено предлагане на имоти за продажба и под наем, което говори, че всички, които са изчаквали, вече се връщат към пазара и търсят добри сделки.


Авторски права: 2011 г. Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД не носи отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2011 г.


ТОП ПУБЛИКУВАН ИМОТ

 

ТОП ПРОДАДЕН ИМОТ

 



  прочети повече ИНФОРМАЦИОНЕНИ БЮЛЕТИНИ
Коментари от клиенти
Искам да изразя благодарност на мениджъра Ангел Соколов за професионално отношение към работата и ...
Бих искала да благодаря на директора на офис Южно Черноморие Динко Славов и на неговия екип. Г-н ...
Бихме искали да благодарим на вашия екип за отличната помощ при покупката ни на имот в България. ...
Четете актуална информация за имоти, икономика и туризъм!
Вижте как ще помогнем за бързата продажба на вашия имот
Разгледайте нашата фирмена брошура!
Последни Новини
Имотният пазар - възходящият тренд ще продължи и през 2017 г.

20/Декември/2016
Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES

През 2016 г. станахме свидетели на един мини бум, или по-точно казано - едно бързо разгръщане на позитивните тенденции на пазара на имоти в София и големите градове, каквото не сме виждали от годините на предходния възходящ цикъл на пазара.

Ето с какво ще запомним 2016 г. за имотния пазар:

• За пръв път от 2008 г. измерваме двуцифрен ръст в цените на имотите в София -... прочети повече

Последни регионални новини
Историята на улица "6-ти септември" в центъра на София

07/Септември/2016
БНТ, 06.09.2016

В центъра на София в духа на стария град има улица, която носи името на националния празник. Първо се казвала "Княжеска", а през 1892 година е наречена на датата на Съединението - 6 септември. Дългата 700 метра улица "6 септември" започва от бул. "Цар Освообител". Някога се казвала "Княжеска", защото на нея се намирал малкият дворец на княз Александър Първи.

В началото на миналия ве... прочети повече

Знаете ли, че?
Жилищният пазар през 2017 г. ще продължи да бъде активен

21/Декември/2016
capital.bg

Предстоящата година ще бъде активна за сектора на жилищните имоти, съобщават в прессъобщения агенциите "Имотека" и Bulgarian Properties. През следващата година подемът в София и другите големи градове ще продължи и отново ще бъде движен от местното търсене, като купувачите ще са все по-добре информир... прочети повече