Активността на пазара се повишава

Купувачите на имоти се окопитиха и се опитват да се възползват от падналите цени. Едновременно с това банките, макар и леко, поразхлабиха кредитната примка.

Промяната веднага се отрази в леко раздвижване на пазара. Все още то е плахо, в някои сегменти незабележимо. Но интересът на потенциални инвеститори и купувачи се връща. А и засилващото се усещане за криза обикновено тласка хората към вложения в нещо дълготрайно и стабилно.

Редакцията на „Имам имот" помоли няколко от водещите компании за анализ на сегашното състояние на пазара и за прогнозите им за близките месеци.

Ето как отговори на въпросите Полина Стойкова – Оперативен директор на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС.

1. Какви са основните тенденции, които се очертаха през първите четири месеца на годината? Какво е характерно за различните сегменти на пазара? Какви са прогнозите ви за следващите няколко месеца?

Първото тримесечие на 2010 г. беше сравнително успешно за имотния пазар в България, като средната активност на пазара е около 40% по-висока от активността през първото тримесечие на 2009 г. – най-тежкият период за имотния пазар в България. Продажбите на имоти през януари и февруари 2010 г. се задържаха на нива от второто полугодие на 2009 г.

Месец март донесе по-голяма активност на пазара и сделките отбелязаха рекорден брой от началото на кризата и ръст от 50% спрямо средномесечните нива за последните 10 месеца. Оживлението през март беше основно за имоти в страната, където на места допреди март пазарът беше почти нулев. Активността на пазара за градски имоти в София и Варна остава непроменена спрямо последната половин година и цените на имотите на база реално сключени сделки се запазват стабилни.

И през парил активността на пазара се задържа близка до тази от месец март и 50% по-висока от април 2009. Това е вече 6-и пореден месец с по-голям брой сделки спрямо същия месец на предходната година, като обаче тези първи 6 месеца съответно бяха и най-тежки за имотния пазар.

Сделки продължават да се сключват само с луксозни имоти или с много евтини имоти, като основното изискване на купувачите е да са на изгодни цени. Тази тенденция продължава от 2009 г. Обяснението може би се крие в това, че нашата страна е страна на двете крайности - или с много нисък, или с много висок стандарт на живот.

Има известно завръщане на чужденци от най-разнообразни държави на имотния пазар в България, като основното привлекателно нещо за тях са спадналите цени на имотите в нашата страна. За първото тримесечие на 2010 г. делът на чуждестранните купувачи се повиши с 5% спрямо 2009 г. Ако се премахне ограничението за чужденци да купуват земя в България - поне по отношение на къщи с дворове или апартаменти с идеални части от земята, би могло да има и още по-голям интерес към имоти в България.

Намалението на офертните цени в началото на годината доведе до много по-близки нива на офертните цени и цените, на които реално се сключват сделки. В момента продължават корекциите на офертните цени, но броят на намалените имоти на седмица е наполовина по-малък от броя на новите оферти.

Само преди два месеца намалените имоти надвишаваха новите оферти на седмица. За първото тримесечие на 2010 г. средните офертни цени на имотите спаднаха с 5%. Очакваме допълнителен спад в цените на нискокачествените имоти, с недобро местоположение, с нужда от цялостен ремонт. Все още търсенето на тези имоти не среща ценово предлагането. Ще спадат още и цените на имотите в селата и малките градове, където търсенето е много малко на фона на предлагането.

През 2009 г. спаднаха цените масово на всички видове имоти - дори и на имотите от висок клас. През 2010 г. ще се състои истинската сегментация на пазара и при луксозните имоти не очакваме допълнителен спад - те вече ще покажат, че са ценово по-устойчиви, докато останалите имоти ще претърпят допълнителна корекция на цените надолу.

Ако трябва да се обобщи с едно изречение моментното състояние на пазара, то би звучало така: „Купувачите се завръщат, има интерес, увеличава се броят на сключените сделки, но всичко това важи само за имоти, оферирани на атрактивни цени".

2. В много от страните, които преживяха сериозен срив на имотния пазар, започна възстановяване. Доколко то може да се отрази пряко и на българския пазар? Обикновено той се движи със закъснение спрямо световните тенденции.

Възстановяване ще има и в България. Ние по-късно усетихме икономическата криза и е нормално възстановяването да тръгне първо от най-рано засегнатите страни.

Възстановяването на световната икономика ще донесе преки резултати и за икономиката на България, тъй като ние сме тясно свързани със световната икономика, а при възстановяване на икономиката, ще започне възстановяване и на имотния пазар, който пряко следва икономическото развитие на страната.

Нашият имотен пазар също не е затворен и на него участват купувачи и инвеститори от разнородни националности. Веднъж усетили възстановяване на своите пазари, тяхната увереност вече започна да се възвръща и те все по-активно се оглеждат за покупка на изгодни имоти в България. Това ще донесе така нужното в момента за пазара увеличение на търсенето и ще спомогне за стабилизиране на цените и възстановяването на пазара. И не на последно място, възстановяването на икономиките ще даде по-голяма свобода на банките и в България да активизират кредитирането на бизнеса и да отпускат ипотечни кредити, което ще стимулира местното търсене на имоти и ще донесе по-голямата увереност на хората за техните бизнеси и работни места. Този процес вече започна - още от началото на годината банките станаха много по-активни.

3. Какви са наблюденията ви за търсенето и предлагането в момента? Какво се търси най-вече в различните сегменти, и особено при жилищата и имотите тип втори дом? В какви ценови нива? Има ли намаляване на времето за сключване на сделка?

Във всички сегменти се търсят изгодни имоти.

В София има търсене за двустайни апартаменти до 40 000 евро, като предлагането на такива апартаменти все още не е голямо. Интерес предизвикват и елитните имоти в София и Варна на цени между 100 и 200 хиляди евро. В София луксозните апартаменти се продават на цени между 1300 и 1600 евро на кв.м. От началото на годината има по-голям интерес и към другите големи градове – Бургас, Пловдив. Интерес предизвикват евтини ваканционни апартаменти в ски или морски курорти – и от страна на българи, и от страна на чужденци. Това са апартаменти на цени между 300 и 500 евро на кв.м. Същото важи и за евтини селски имоти до 10 000 евро.

Предлагането на всякакви имоти се запазва стабилно и много разнообразно. Много собственици, които изчакваха дълго време да обявят по-ниски цени, за да продадат имотите си, вече се убедиха, че няма смисъл да чакат. Много чуждестранни продавачи обявяват ежедневно имотите си за продажба – те са голяма конкуренция на местните продавачи, защото са много по-гъвкави в преговорите и са готови да намалят цените на имотите си, за да реализират бърза продажба.

Понякога сделки се сключват за седмица-две от обявяването на имота за продажба, но това винаги са имоти, които са на много добри цени и които имат интересни параметри, които ги отличават от масовото предлагане – например модерно обзаведени апартаменти с добро местоположение и на изгодна цена.

Все по-малко са продавачите, които обявяват високи цени и са готови да чакат дълго време за сключване на сделка – този етап от предлагането вече премина и в момента продавачите не искат да си губят времето – те са все по-склонни да обявят разумни цени, на които имотите наистина имат шанс да се продадат.

4. Неотдавна от Арко Риъл Истейт споделиха опасения, че ако строителството продължи да намалява, до края на годината може да има глад за жилища. Оправдани ли са подобни опасения и за какви имоти?

Не бих казала, че за оставащата половин година може толкова много да нарасне търсенето, че чак да се достигне до недостиг на жилища. Преди това ще има една друга фаза – намаляване на цените на непродадени новостроящи се комплекси, които трябва да бъдат реализирани. Това ще разнообрази предлагането.

Проблем обаче наистина има и той е в множеството построени маломерни жилища, които са нефункционални и които не срещат нуждите и не отговарят на начина на живот на българите. Именно затова и панелните жилища продължават да бъдат търсени – защото те в по-голяма степен дават възможност на хората да живеят по начина, по който са свикнали. В бъдеще ще нараства търсенето на функционални и качествени жилища, които наистина предлагат комфорт на своите обитатели и може в определен етап наистина да се окаже, че има недостиг на такива имоти.

5. Може ли да се твърди наистина, че на пазара има раздвижване, че работата на агенциите се увеличава, че дори се налага да се назначават нови хора?

Раздвижване наистина има – особено отчетливо е от началото на месец март. Работата на агенциите се е увеличила най-вече що се отнася до постоянната организация на огледи на имоти и стабилното предлагане на имоти в цялата страна. Брокерите са затрупани и от оферти за продажба, и от запитвания от потенциални купувачи, които често с месеци поддържат връзка със своите брокери.

Назначаването на хора е неминуемо – много от агенциите намалиха съставите си драстично с настъпването на кризата. Сега обаче, за разлика от преди, компаниите за недвижими имоти ще търсят хора с много добра професионална подготовка и значителен опит, а професията брокер няма да бъде толкова лесно достъпна, както беше преди кризата.

6. Пречупва ли се тенденцията и продавачи, и купувачи да изчакват ново падане на цените? Възможно ли е то? Кога всъщност е времето за разумната сделка?

Продавачите със сигурност не чакат и не искат нов спад в цените, докато голяма част от купувачите все още считат, че е възможно цените да спаднат още.

Разумна сделка може да се сключи във всеки един момент – важно е внимателно да се преценят параметрите и цената на имота, нуждите на купувача и възможностите за финансиране. Когато тези аспекти намерят пресечна точка – т.е. когато купувач намери имот с добри параметри, на изгодна цена, който да отговаря на нуждите му и може да осигури финансиране, без да изложи себе си и семейството си на риск от изпадане във финансово затруднение, то това би била разумна сделка.

СТРЕСИРАНИ ИМОТИ

ИМОТИ С НАМАЛЕНИ ЦЕНИ

  прочети повече статии