Никола Стоянов отговаря на въпроси на читателите на Ipo.bg

Какво ще се случи на пазара на недвижими имоти в България? Това е един от най-горещите въпроси, на които получаваме всевъзможни отговори.
Никола Стоянов, управляващ съдружник в Бългериан Пропертис, отговаря в on-line интервю на въпроси на читателите на бизнес портала Ipo.bg.


Г-н Стоянов,

До колко километра от София ще са атрактивни за покупка къщите?
Цитираше се Костенец като възможна дестинация за инвестиции - не е ли малко далече? В Елин Пелин се наблюдава изключителна инвестиционна активност -строи се масово! Време ли е да се купува там, дали ще паднат цените на къщите там, след като това не е Бояна и Драгалевци ?
Благодаря ви!
Стоянов

Смятам, че има възможна тенденция на пазара, тъй като все повече такива процеси се наблюдават и имаме запитвания от клиенти, които желаят да променят постоянното място на живеене, но да са близо до София. Основно изискване на тези клиенти е да живеят на разстояние до 30 мин. с автомобил от центъра на София или централните зони на града, което в зависимост от тежкия софийски трафик означава, че разстоянието в зависимост от района би могло да бъде между 10 и 20 км. от Околовръстното шосе.

Трафикът към всички изходни магистрали на София е особено тежък, като единствено посока автомагистрала Тракия към Пловдив се наблюдава относително по-бързо и по-лесно излизане от центъра на града, при това не в пиковите часове.

За мен най-голям потенциал за развиване на жилищни зони извън София, но същевременно близко до града, са именно населените места около автомагистрала Тракия в радиус до 20 км. от София.

Определено при една нормална ситуация на пазара първите слоеве от населението, които ще предпочетат да се изнесат от големия град са заможните хора. Те ще бъдат последвани от средната и високата средна класа. Има доста селища от затворен тип, които се строят около София. Повечето от тях се намират около изходната магистрала посока Кулата. Според мен това не е най-подходящото място, имайки предвид тежкия трафик там,. Може би ситуацията ще се подобри с пускането на магистрала Люлин.

Относно Елин Пелин, наистина последната година-две се наблюдава значителна предприемаческа активност и има няколко проекта. Аз познавам някои от тези инвеститори лично и мотивите, с които те започнаха именно там, са да се отговори на търсенето на различен брой мигрирали към София хора от провинцията, които не разполагат с големи възможности да закупят собствен имот на високите цени в столицата.

Пазарът в София изстреля цените твърде нависоко последните години, което даде възможност на по-отдалечени градчета като Елин Пелин да предложат нормален стандарт на живот на цени, които са дори 2 пъти по-ниски, отколкото в София.

Не смятам, че при апартаментите има накъде да падат цените, тъй като продажбите там са близко до себестойснотта си, но очаквам намален брой сделки с такива имоти в тези райони през следващите месеци в случай, че пазарните цени се коригират посока надолу, каквато е тенденцията в момента.


Г-н Стоянов, мислите ли, че при сегашното състояние на пазара на имоти жилищните наеми в големите градове ще продължат да растат? Какъв според вас ще бъде процентът на увеличение или намаление на жилищните имоти в големите градове през 2009 г.?
Иван Янчев

Възможно е наемите или да скочат, или да продължат да падат. И двата сценария са възможни, защото търсенето на наеми през последните 2 месеца се увеличи значително в големите градове. Причините за това увеличено търсене на наеми се коренят основно в предприетата от купувачите тактика да изчакат още няколко месеца, преди да закупят имот, за да стане ясно дали цените ще се задържат или по-скоро ще паднат. Нуждата от жилища в големите градове продължава да расте. В момента те нямат смелостта да вземат решение за поука и предпочитат да наемат и след няколко месеца да преразгледат и да закупят при по-добри ценови условия. За това през последния месец в нашата агенция наблюдаваме ръст от 50% на сделките за отдаване на жилища под наем. В същото време ми прави впечатление, че растат цените на наемите на качествените жилища.

Високата цена на спира хората за момента. Ето защо това увеличено търсене на наеми ще доведе до минимални корекции (10% за следващите 3 месеца) в цените на наемите нагоре, тъй като свободните жилища ще се изчерпат.

В същото време ако световната финансова криза засили ефекта си у нас през следващите месеци, това ще доведе до редица негативни последици и в различни икономически отрасли в България, както и в увеличаване на безработицата в резултат на съкращения или дори прекратяване на дейността на фирми. Има вероятност доходите на населението да намалеят, което неминуемо ще окаже натиск върху цените на наемите на имотите със среден стандарт и нискокачесвтените имоти. Наемите на елитните и качествените имоти според мен ще се запазят дори и при задълбочаване на кризата за 1-2 години напред. Смятам, че те ще се запазят, защото елитните имоти са изключително рядко срещани на пазара в България и не очаквам скоро да има голямо предлагане на такива имоти, а търсенето за тях винаги ще бъде стабилно.


Кога ще стигне имотната криза до България? Кога ще се спука имотния балон?

Ако продължават негативните процеси на световно и западноевропейско ниво, смятам, че имотната криза ще достигне и до нас в рамките на 3-4 месеца. Вече има редица проявления на пазара, които за момента се изразяват основно в стагниране на броя сключени сделки през последния месец, както и в по-голяма готовност у продавачите да правят отстъпки с цел сключване на сделка. Това са проявленията на пазара в момента. В никакъв случай не може да се говори за започнала трайна тенденция за падане на цените у нас. Има начални стъпки, но все още не се е стигнало до траен спад.

Не смятам, че у нас има имотен балон. В България при някои имоти има по-скоро надценени имоти, но не и имотен балон. Хубаво е да се знае, че поради намалялата цена на суровините напоследък в цените на новото строителство ще има все повече резерв и възможност за правене на отстъпки и дори за намаляване на цените. В никакъв случай това не е класически балон, какъвто имаше в някои държави в Западна Европа и САЩ.


Уважаеми г-н Стоянов,

Въпросът ми към Вас е следния
Защо всички банки в България спряха кредитирането на строежи на реални хотели в Централна Стара планина при положение,че всички искащи да развиват реален, арт-туризъм, етнографски, еко туризъм, здравен туризъм, бизнес туризъм, релакс туризъм вече си взеха урок от безумията в Банско и Южното Черноморие? Не е ли сега момента да се кредитират креативните и икономичеси обоснованите проекти, които ще върнат туристите в България, а не всички проекти, свързани със строителство на хотели да се слагат под общ знаменател. Аз лично строя такъв тип бутиков хотел, но политиката на някои банки ме принуди да попадна в клопката на безизходицата. Търся всякаква подкрепа от мислещи хора. Благодаря за отделеното Ви ценно време.
Соня Спирова

Не смятам, че следва да приемете лично към себе си или към бранша ви спирането на кредитирането от страна на банките. Този бранш има голям потенциал за развитие у нас. Спирането на кредитите за такъв тип ваканционни обекти в момента по-скоро се дължи на цялостната политика на банките напоследък за повсеместно спиране на кредити, свързани с недвижими имоти и финансиране на строителството като цяло.

По моя информация повечето банки в България ще се въздържат от даване на нови кредити до Нова година в желанието си да изчакат посоката, в която ще тръгне пазарът на недвижими имоти, себестойността на строителството и евентуалните отражения на глобалната криза у нас. Вероятно ще преразгледат политиката си през първите седмици на новата година и при добре защитен бизнес план ще отпускат кредити и на такъв тип хотели с потенциал.


Уважаеми г-н Стоянов

Бихте ли пояснили на мечтателите за евтини жилища какво ще се случи когато за едно жилище има повече от един кандидат?
Бихте ли им обяснили,че към момента жилищата продавани на търг са пренебрежимо малко и пренебрежимо съблазнителни като качество, локация, ликвидност?
Вие имате ли информация за продадено качествено жилище на половин цена?
Ако ДА, моля-цитирайте подробности.
Успех

Нека да се радваме, че все още тези жилища са малко с по-лошо качество, което от своя страна говори, че ипотечните кредити у нас като цяло са добре обслужвани до момента. И слава Богу. Дали ще има повече такива жилища, предложени от съдия-изпълнител на търг - зависи от развитието на пазара и най-вече от способността на хората да продължават да изплащат вземанията си към банките.

Хората, които се надяват да инвестират в такъв имот, следва да изчакат няколко месеца, за да видят дали ще има негативни процеси на пазара на имоти и съответно повече върнати жилища за продажба от съдия-изпълнител.

Не смятам, че е реалистично, че ще може да се купи имот на безценица от такъв търг, тъй като банките предлагат тези имоти на цени, близки до пазарните.


Моля, ако може да коментирате!
Инвестицията по време на криза в парцели около язовири, атрактивни зони, природни забележителности и т.н., не е ли най-изгодното вложение?
Ако не е, в какво според вас е?
В. Георгиев

Инвестицията в недвижим имот, не само по време на криза, но и в нормални условия, следва да бъде разумна, добре обмислена и да се търсят имоти с подценен потенциал, за да може инвеститора да спечели бъдеще, когато препродава. Земите край язовири и всякакви природни забележителности са добра инвестиция, стига да са купени на добра цена.

В условията на криза следва да се избират имоти, които да са бързо ликвидни, при които има и по-голямо търсене дори и в условията на криза. За мен такива имоти определено са земеделски земи от добра категория. Смятам, че определено при тях има потенциал за ръст на цените през следващите години и търсенето да бъде стабилно. Заради доброто развитие на българското земеделие през последната година и добрите добиви може да очакваме, че ще има все повече инвеститори в бизнеса със селско стопанство.


Г-н Стоянов, какво според вас могат да очакват инвестиралите в покупката на ваканционен имот, съответно в морските и планинските ни курорти? Все повече напоследък се говори за липса на интерес към тях и това, че те остават празни след масовата истерия и покупки през миналата година. Благодаря предварително за експертното мнение.
С уважение
Невена Николова

Инвеститори, които са били разумни и са придобили качествени имоти в хубави локации в тези курорти, следва да бъдат спокойни за инвестицията си, защото в най-лошия случай ще могат да разчитат на добра доходност от наеми в периода на стагнация на сделките в тези курорти. Хора, инвестирали в некачествени имоти, далеч от брега на морето и плажовете за морските курорти, както и такива, в зони, отдалечени от ски-писти и кабинкови лифтове в зимните курорти, ще получат лош урок за своите решения и най-вероятно ще се наложи да продават на загуба, в случай, че решат да се отърват от инвестицията си.

Изгледите за туристическата индустрия в България са положителни в краткосрочен план, летният сезон беше добър за курортите по южното Черноморие, а по всичко личи, че новият зимен сезон в Банско ще бъде също добър. През последните години няколко от водещите курорти в България инвестираха значителни средства в подобрение на своята туристическа инфраструктура. Ето защо, те ще продължат да бъдат атрактивни за почивка, както за български туристи, така и за все повече чужденци, които ще изберат евтините цени в България, в комбинация с добрия стандарт на хотелите и курортите.


Здравейте г-н Стоянов,

Като представител на бранша, как гледате на непрекъснаните противоречиви мнения, които се бълват отвсякъде - ще има ръст, няма да има ръст, ще има спад, няма да има спад? Истината винаги е някъде по средата, в случая обаче ми се струва, че средно положение няма - или ще вали, или няма да вали. Какво е вашето становище по спекулациите напоследък по тази тема?
Костадин

Моето становище е, че ситуацията на пазара в момента е неясна и предстои в съвсем кратко време да разберем дали цените ще се задържат на нивата си към днешна дата или ще има спад. Определено не очаквам да има повишение на цените през следващата година, а по-скоро съм склонен да предвидя спад в цените на имотите от средно и ниско качество в рамките на 10-15%. За драстичен спад на цените е много рано да се говори, такъв сценарий е възможен само при изключително задълбочаване на кризата, което ще повлияе и цялостно на икономиката в България.

В този ред на мисли, ако сте решили да купувате имот сега, задължително опитайте да преговаряте с продавача за отстъпка. Ако продавачът е склонен да ви направи такава в рамките на 10-15% или повече, моят съвет е да купите имота. Препоръчвам инвестиране само в качествени имоти, дори когато това означава, че трябва да платите със 100 до 200 EUR на кв. м по-скъпо. Ако има драстичен спад в цените, той по-скоро ще бъде при некачествените имоти. Така че, купувайте с отстъпка!


Всички говорят за неща, които ще стават на имотния пазар през следващата година. Как виждате вие датата 1 януари 2009 г., ще има ли някаква коренна промяна от сегашното положение и каква би била тя?
Тодоров

Ще има промени на пазара, които ще бъдат свързани с намален брой стартирали обекти ново строителство, все повече предложения за готови и завършени нови имоти, както и по-голяма склонност у продавачите да предлагат отстъпки на клиенти със сериозни намерения. Очаквам намаляване на броя сключени сделки през следващата година и отрезвяване сред предприемачите, купувачи и продавачи. Пазарът ще работи изцяло в посока на купувача. Малкото строителни предприемачи, които ще останат на пазара, ще бъдат много по-дисциплинирани и ще предлагат много по-качествено строителство и все по-конкурентни цени. Може би 2009 г. ще бъде годината, в която ще бъде изключително изгодно да се инвестира в качествен имот.

Всичко обаче е в ръцете на банките, които по всичко личи, че ще бъдат основен фактор за състоянието на пазара през следващата година.


В кои райони на София според вас имотите ще поскъпват и в кои ще намаляват - както по отношение на продажбите, така при наемите и защо?
Благодаря.
Росен Стоянов

Не очаквам да има поскъпване на имоти през следващата година, освен сред някои изключително добри примери за елитен имот. Това обаче ще са по-скоро изключения.

Очаквам известно спадане на цените в южните квартали в столицата, тъй като на пазара там има голямо предлагане в момента, както и сред некачествените имоти във всички квартали на столицата.


Каква е прогнозата ви за развитието на пазара на ваканционни имоти по Черноморието и в Банско?
Петко Петков

Очаквам задържане на цените на качествените имоти и значително спадане на цените на тези с лоша локация - до 30% от сегашните нива.


Изменят ли се характеристиките на търсенето на пазара на жилищни имоти в големите градове и ако да - как? Ще продължи ли ръстът в цените догодина и с какъв темп?
Павел Иванов

Да, определено се изменят. Клиентите все повече държат на качество, добра локация и изгодна цена. В днешно време сделки стават само при готовност от страна на продавача да предложи отстъпка.


Г-н Стоянов, всички говорят за ваканционни имоти, офиси, молове и логистични паркове. Лично на мен ми е интересно какво мислите за пазара на парцели и земеделска земя и каква е ценовата тенденция там, особено що се отнася до имотите на разстояние до 30 км от центровете на големите градове?

Земеделската земя е изключително добра инвестиция, стига имотът да се закупи на добра цена.

Парцелите за строителство ще бъдат все по-неликвиден актив и предлагането на такъв тип парцели ще се увеличава през следващата година поради повсеместното спиране на новото строителство. Ето защо препоръчвам инвестиция в парцел за строителство само и единствено ако цената е много под пазарната цена в момента.

В заключение искам да кажа, че всички лоши практики, натрупани през последните години на имотен бум, ще бъдат коригирани през следващата година, което като цяло ще има положителен ефект на този пазар и ще отсее добрите предприемачи от тези със спекулативни намерения, които диктуваха пазара до скоро.
Най-печеливши ще бъдат купувачите.

Разгледайте нашите горещи предложения





  прочети повече статии