Полина Стойкова: Интересът към ваканционните имоти се завръща

Пазарът на ваканционни имоти удари дъното по отношение на обем сделки и цени. Вече има много добри цени, които постепенно връщат интереса на купувачите – този път и български, и чуждестранни, казва Полина Стойкова, оперативен директор на българската компания за недвижими имоти Бългериан Пропертис.

По нейните думи моментът на отлив на купувачи вече премина и те, макар и все още плахо, се завръщат на пазара, търсейки изгодни сделки.

Какво се случва в сегмента на жилищните, селски и лукс имоти в момента, можем ли да говори за дъно и на тези пазари, наемът или покупката на жилище е по-изгодната сделка в момента, какви грешки допуска българинът при покупката на жилище. Отговорите на тези и други въпроси четете по-долу.

* * *

Напоследък все повече четем коментари на експерти, че жилищният пазар е достигнал дъното и има първи признаци за съживяване? Как ще коментирате сегашното му състояние и какво да очакваме до края на годината? Как ще се движат цените на жилищата у нас тази година и по-конкретно в София?

- Според данните на Бългериан Пропертис броят на сключените сделки за покупко-продажба през май месец остава стабилен и сравним с месеците април и март, когато за първи път се обърна тенденцията на спад в броя на сключените сделки и се появиха първите позитивни сигнали за пазара и за увеличаващата му се активност. Добрата новина е, че пазар все пак има.

Не можем да говорим за промяна в тенденциите от средата на март насам. Радостно е, че се запази стабилитет, което след инфарктните първи 2 месеца на годината е много добър знак. Появи се качествено предлагане на изгодни цени, което задвижи интереса от страна на купувачите и се достигна до намиране на пресечни точки на търсенето и предлагането на определени ценови нива.

През месец май реализираните покупко-продажби са сходни спрямо същия период на април и март 2009. Средната цена на сключените сделки в София за периода - март - май е 69 300 евро, т.е. вече категорично говорим за спад в цените на база реализирани сделки средно с около 25 - 28% спрямо реализираните през 2008 г. продажби. Във високия сегмент ЛУКС ИМОТИ отчитат стабилен интерес към качествени и изгодни имоти, като реализираните сделки в София през последните 3 месеца са на цени от 200 000 евро до 700 000 евро.

Пазарът на имоти във Варна продължава да е вял от началото на годината, като превес все още имат наемите над покупко-продажбите. Забелязва се оживление през посления месец и там с падането на офертните цени.

Сделките с наеми също запазват нивата от април, като за месец май характерното е увеличаването на дела на наемите по морето заради започващия летен сезон.
При сделките със селски имоти също няма промяна от март - търсят се предимно евтини селски къщи и от български, и от чуждестранни купувачи.

През летния сезон очакваме активизация на пазара на ваканционни имоти в и около морските курорти. Този интерес ще бъде отново доминиран от чуждестранни купувачи, но вече има търсене и от страна на български клиенти. Традиционно, интересът на българските клиенти към покупки на имоти затихва през първите летни месеци и се увеличава от края на август. Тази година обаче, няма нищо общо като пазарни тенденции с предходните години и трудно можем да предскажем с точност динамиката на пазара.

По-скоро не очакваме да има голяма промяна в пазара през следващите 3-4 месеца до края на септември и началото на октомври, когато пазарът или ще се активизира, или съвсем ще замре до края на годината. Това зависи от развитието на кризата и степента на засягане на различните икономически отрасли в страната, както и от достъпа до банково кредитиране.

За момента сме по-скоро оптимисти и се надяваме, че пазарът ще се оживи през есента, тъй като има сигнали за подобряване на икономическата обстановка по света, а това ще се прояви в България с няколко месеца закъснение.

Удари ли дъно пазарът на ваканционни имоти? Продължава ли паническото бягство на купувачи?

- Можем да кажем, че да, пазарът на ваканционни имоти удари дъното по отношение на обем сделки и цени. Именно в този сегмент първо се усети кризата, пазарните механизми по корекцията на цените се задействаха още миналата година и като резултат вече имаме много добри цени на ваканционните имоти. Тези добри цени и изгодни оферти постепенно вече връщат интереса на купувачите – този път и български, и чуждестранни. Моментът на отлив на купувачи вече премина и те, макар и все още плахо, се завръщат на пазара, търсейки изгодни сделки.

Банско е лидер по намаления на цените на имотите. Съвсем реално можем да твърдим, че цените там в момента са истински атрактивни. Необзаведен апартамент с 1 спалня може да бъде закупен срещу 28 000 евро, а напълно обзаведен апартамент струва от 35 000 евро. Това са цените са намалени в порядъка между 30 и 45%.

Ресторантите в продажба в Банско са с намаления от 30 до 60%, напълно оборудвани и действащи, а спа центрове могат да бъдат закупени за 29 000 – 32 000 евро, отново напълно оборудвани и с 37-46% намаление в цената.

Средното намаление на офертните цени е 25%, а квадратният метър на обзаведените апартаменти тръгва от 490 евро. Намаленията варират от 19 до 60%. В същия диапазон варират и намаленията на база реално сключени сделки.

За сравнение – намаления има и в Боровец, но изборът е доста ограничен, а намаленията са в рамките до около 11%.

В Слънчев бряг основните намалени оферти за апартаменти с много добри местоположения – център и близо до плажа, са средно с 13.4% по-евтини, а цените на кв.м. варират между 790 и 1200 евро на кв.м. Около Слънчев бряг в по-неатрактивни райони може да се закупи апартамент за 310 евро на кв.м.

Как ще коментирате следната информация "Заради финансовата криза и паричните затруднения чужденците предпочитат да продадат бързо ваканционните си имоти в България на чуждестранни фондове макар и със загуби. Често продажните цени стигат до 50 процента от стойността, на която е бил купен апартаментът"?

- Трудно е да се коментират действията на продавачите на ваканционни апартаменти, тъй като често те имат коренно различни стратегии за продажба, нужди и времеви диапазони за реализиране на сделка. Факт е, че има много затруднени продавачи, но това се дължи на финансовата криза, а не конкретно на инвестицията им в България. Например, имаме много клиенти закупили ваканционни апартаменти с нас, които не само не продават, но са и доволни от приходите от наем, които успяват да реализират.

А изпари ли се ентусиазмът на чужденците за покупка на евтини селски имоти?

- Интересно е, че не се е изпарил, а дори с намаляне на цените, апетитът нараства. Заедно с тях вече се забелязва интерес и от страна на български купувачи – те търсят селски имоти, както за постоянно живеене (близо до големите градове), така и за ваканционни цели.

Покупка на жилище или наемане? Коя е по-изгодната сделка в момента?

- Българите няма да променят начина си на мислене и нагласата си да притежават собствен имот. В тази връзка няма дилема покупка или наем. Въпросът е с времеви характер. Може би ще има период от една-две години, в които купувачите c по-ниски или несигурни доходи ще се въздържат от закупуването на имот с ипотечен кредит и ще предпочитат да наемат, което в момента е по-изгодно поради спадналите наемни нива и затегнатото ипотечно кредитиране.

Кои са критериите, по които българинът си избира жилище? Има ли нещо важно, на което не обръща внимание?

От началото на годината българските купувачи са станали много по-разумни, много по-детайлно оглеждат имотите и преценят, правят множество огледи и изчакват, за да вземат най-доброто решение. Все повече обръщат внимание на качеството на изпълнението и проектирането, местоположение, инфраструктура и др.

Често срещаните грешки са по-скоро от минали години, когато често купувачите се подлъгваха по ниски цени, което може да бъде нож с две остриета, тъй като много често ниската цена означава и ниско качество, а нискокачествените имоти най-бързо губят стойност. Често не успяваха и да преценят силите си при теглене на кредит – дали ще могат да плащат вноските си дълги години напред. Тези грешки вече по-рядко се срещат – след кризата купувачите са много по-разумни, предпазливи и информирани.

Нашият съвет е: Всяка грешка при имотите се плаща скъпо. Ако не можете да си позволите да губите пари, тогава подгответе се подобаващо. Информирайте се, работете с доказани имотни специалисти и агенции за недвижими имоти. Четете анализи и статистики, но никога не им вярвайте безпрекусловно. Всяка минута време инвестирано в набавяне на информация за пазара и офертите ще ви се възвърне многократно. Заслужава си!

Какви са наблюденията Ви върху пазара на жилищни имоти извън София? Къде се усеща най-силно кризата и къде нейното влияние е най-слабо?

- България е прекалено малка страна, за да има коренни различия в имотния пазар по региони. До миналата година имаше различия в темпа на развитие на отделните пазарни сегменти. С кризата тези различията почти се заличиха и в един момент всички бяха засегнати. Това важи и за имотите по региони. Ски и морските курорти, както и селските имоти първи усетиха отлив, последва отлив и в София и Варна, където пазарите се движат предимно от български купувачи.

Извън София, където пазарът е най-активен от началото на годината, не намираме коренни разлики – продавачите все още се колебаят да свалят цените и не са толкова гъвкави при преговори, което обуславя по-малки обеми на сделки. С малко закъснение пазарните тенденции от София се проявяват вече и в останалите региони на страната.

Има ли пазар за лукс имоти по време на криза?

- Никога досега не е имало такова разнообразие от качествени, атрактивни и уникални по рода си оферти, много от които за пръв път се появиха на пазара след месец март 2009.

По данни на ЛУКС ИМОТИ има стабилно търсене и предлагане на много интересни и изгодни оферти и може би именно тази криза ще постави основите на стабилен пазар на наистина луксозни имоти в България. Забелязва се и увеличено търсене на луксозни имоти под наем предимно от мениджъри на международни компании с офиси в България. Така че, пазарът в луксозния сегмент е много динамичен и интересен и се развива въпреки кризата или може би дори благодарение на нея.

Има ли непродаваемо жилище?

- В момента всички жилища, които са надценени спрямо настоящите пазарни условия, са непродаваеми. Всеки имот, който е офериран на добра цена, може да бъде продаден.

Разгледайте нашите ИМОТИ С НАМАЛЕНИ ЦЕНИ

Разгледайте нашите НАЙ-ИЗГОДНИ ОФЕРТИ

  прочети повече статии