Блок, блокче...

Малки, "бързооборотни" сгради заместват гигантите от бума

Подобно на много столични квартали и в "Младост" строителството замря. Поляните между първа и втора част на комплекса, известни като част от грандиозния соцзамисъл за "софийско море", до неотдавна бяха любимо място за инвеститорите. Така че сега море все пак има, но от жилищни сгради. Изчезнаха обаче самосвалите, крановете, багерите и строителният грохот, който само допреди няколко години огласяше района.

Затихващото строителство в квартала е илюстрация на това, което статистиката упорито отчита тримесечие след тримесечие: новите строежи в София продължават да намаляват, а започваните сгради са с все по-малко жилища. Доскорошните тухлени мастодонти се стопиха до миниатюрни кооперации с един-два входа и 10 - 15 апартамента.

Причините са различни – купувачи няма, предприемачите не рискуват, а банките трудно финансират големи проекти. Посоката обаче е една – все по-ограничено предлагане на нови жилища. И това след годините на ударно панелно и тухлено строителство изглежда все по-нормално.

Да влезеш в новините

"Над 1000 жилища ще предложи на софийския пазар проект за жилищен комплекс с многофамилни сгради". Такава бяха новините по време на строителния бум до 2008 г. Инвестиции и проекти за сгради с малки квадратури и жилища, които се броят на пръсти, не намираха място в тях. Сега обаче именно те са новината, тъй като се оказва, че са почти единствената сила на пазара.

"Вече няма икономическа логика да се строи с предишните темпове, защото търсенето е в пъти по-слабо", коментира собственикът на строително-предприемаческата компания "Делар" Аспарух Делев. Според него това е причината за все по-намаляващите размери на започваните жилищни сгради през последните две години.

Тенденцията ясно проличава и от статистиката на "Делар" - ако в началото на 2010 г. компанията е завършвала 265 жилища, в началото на тази строи 136 апартамента, разпределени в две сгради. "Те ще бъдат готови до края на годината и вероятно ще посрещнем 2012 г. само с една започната сграда с около 40 апартамента. Ако пазарът даде положителни сигнали, вероятно ще започнем още една с 30 - 40 жилища", обяснява предприемачът.

Самият той определя като оптимален вариант в момента строителството на сгради с разгъната площ до 4000 кв.м и 30 - 40 жилища в тях. Повече апартаменти, завършени на едно място и по едно и също време, крият риск за предприемачите, тъй като по-бавно ще се реализират на пазара. По тази причина вече надали има предприемач, който да рискува с масовото допреди 3-4 години строителство на блокове с по 100 - 150 апартамента.

И наистина, потвърждава го и регистърът на строителните разрешения в сайта на направление "Архитектура и градоустройство" на Столична община - мастодонтите са изчезнали от пазара. От началото на годината до юли жилищна сграда с познатите от миналото квадратури от над 10 хил. кв.м не е получавала разрешение за строеж. Одобрените проекти са в рамките на около 1000 – 1500 кв.м, а на пръстите на едната ръка се броят тези с квадратури между 4000 и 6000 кв.м – една в "Дружба", една в "Младост", една в "Бъкстон"...

Тенденцията се вижда и от данните на Националния статистически институт за издадените разрешения за строеж. От 2009 г. насам се строят не само по-малко на брой сгради, но и по-малки и с ограничен брой жилища в тях. "Инвеститорите се въздържат. Има промяна в зависимост от търсенето и това са нормални неща във времето", коментира експертът от Националния статистически институт Станка Димитрова.

Нейният колега Лидия Сандева казва, че заради кризата рязко е намаляла дейността на големите строителни предприемачи и на пазара излизат малките играчи, които, най-общо казано, строят жилища за задоволяване на собствените си нужди. "При въведените в експлоатация жилища това, което отчитаме и ясно се вижда от данните ни, е, че се завършват повече малки сгради, т.е. расте делът на т.нар. индивидуално строителство", обяснява Сандева.

А пари откъде...

Съществена причина за намаляващите строителни мащаби е и по-трудното осигуряване на финансиране. Растящите лихви по банковите заеми и трудните продажби принудиха много строителни предприемачи да разчитат предимно на собствени средства. Дори тези, които ползват заеми, се стремят да участват поне с половината капитал. Всичко това промени коренно модела на строителство и продажби в жилищния сектор.

"Преди години големи сгради и комплекси се започваха лесно, стига да имаш подходящ терен. Жилищата се разпродаваха на зелено и с парите се финансираше строителството. Така че големите мащаби не бяха проблем, дори напротив – предприемачите търсеха максимална застроена площ от парцелите, за да продават повече", припомня оперативният директор на "Бългериан пропертис" Полина Стойкова.

Според нея големите проекти вървят във времена, когато бързо трябва да се задоволят жилищни нужди. Такова бе панелното строителство в големите градове при социализма, както и бумът на пазара на имоти след 2003 г. Сега обаче ситуацията е точно обратната – търсенето е слабо, продажби на зелено няма и на мода вече са малките проекти. За предпиремачите те осигуряват по-бързо приключване на строителството, продажби и изход от инвестицията.

Подобно мнение споделя и Христина Рангелова, която оглавява отдела за корпоративни клиенти в агенция "Явлена". По нейни изчисления завършването на жилищен проект с разгъната площ от над 5000 кв.м отнема поне две години – време, през което един предприемач трябва да затвори няколко милиона лева, при това без да разчита на приходи от купувачи в хода на строителството. И всичко това в момент, когато строителните фирми избягват да купуват дори земята за сградите си, а предпочитат да договарят обезщетения със собствениците.

Self build*

Преди седмици министърът на жилищното строителство на Великобритания Грант Шапс обяви нов план, който да насърчи индивидуалното жилищно строителство. Шапс иска частното строителство да се превърне в основен избор на хората, които искат да имат собствен дом, а резултатът от това да извади сектора от дупката, в която се намира.

Сега в Англия около 15 хил. семейства годишно строят сами домовете си, а амбицията на правителството е техният брой да се удвои. За да се постигне целта, ще бъдат въведени редица стимули за хората, които искат сами да изградят къщите си, включително и общински земи на преференциални цени.

В България и без правителствен план и стимули доста хора напоследък избират сами да станат предприемачи. Тенденцията е ясно изразена в София, където немалка тежест при издадените разрешения за строеж имат именно фамилните сгради. Къщи с площ от 160 до максимум 600 кв.м основно се строят на територията на Бистрица, Кокаляне, Кривина, Панчарево, Лозен и в района на Нови искър. Инвеститорите са частни лица, в повечето случаи семейства.

"Има тенденция за увеличаване на интереса кам фамилни къщи", казва главният архитект на район Панчарево арх. Николай Давидков. Той допълва, че въпреки, че не са правили подробна статистика, в района наблюдават устойчив ръст на издадените разрешения за строеж на такива сгради. "На фона на останалите общини, където администрациите нямат работа, ние буквално не смогваме", казва арх. Давидков.

"От миналата година се наблюдава известен интерес към строителството на еднофамилни къщи в покрайнините на София. Това определено не е масово явление, но съществува и поръчките за чисто строителна услуга от страна на хора, които са решили да строят, растат", казва Аспарух Делев, управител на строителна компания "Делар". Според него това е добре за строителните компании, макар и да не може да осигури нужното натоварване на хора и техника. Подобни поръчки обаче създават периферна заетост, допълваща основната дейност на фирмите. А това е добре дошло в години на слаб пазар.

За архитектите обаче фамилните къщи в момента са основните поръчки. Тенденцията да се проектират и строят семейни сгради те по-ясно открояват през последната година, но всъщност процесът е започнал още преди две. Според арх. Ивайло Петков от архитектурно студио "Десет" това е световна тенденция, която все по-осезаемо ще навлиза и в България. "Става въпрос за реорганизация на обитаването. Това не е свързано с кризата, дори напротив – движено е от по-заможни хора, които сами решават къде да живеят и търсят определено качество и спокойствие", коментира той.

А сега могат да го постигнат и на по-ниски цени.

"Строителният пазар в момента е на дъното, цените на труда и материалите са по-ниски отколкото преди години", казва Аспарух Делев. По-ниска е и цената на парцелите. "Пазарът на земя през последните месеци доста падна и много хора се замислят дали да дадат 30-35 хил. евро за панелен апартамент в София или за малък парцел в покрайнините и да строят", казва Христина Рангелова, мениджър "Корпоративни клиенти" в "Явлена". Според нея такъв интерес има, но не може да се каже, че е масов.

За сума от около 35 хил. евро, например в момента може да се купи дворно място от 500 до 1000 кв.м в селищата по северната дъга – Нови Искър, Световрачане, Негован, Чепинци и Подгумер. Тези райони според общият устройствен план на столицата са предвидени като перспективни за жилищно строителство, а предвид факта, че максималната височина на сградите там е до 12 м, са особено подходящи за изграждането на фамилни къщи.

В района на Панчарево и Лозен цените на терените са по-високи – около 60-70 евро на кв.м, но пак може да се намери добър имот. И двата района през последните години станаха едни от най-желаните за целогодишно живеене, което и поддържа цените на имотите сравнително високи.

*(англ.) построй сам

Разгледайте всички наши оферти в София



  прочети повече статии