Алтернативата са наемите

При положение, че пазарът на покупко-продажба на жилища се определя от анализатори като точка на замръзване, то секторът на наемите може да се квалифицира като момент на объркване. От какво е породено то?

От една страна цените на жилищата през последните месеци са без промяна, a ако има такава, тя е надолу. Това е добре за наемодателите, тъй като е известно, че когато продадената стойност спада, наемните нива се покачват. От друга страна обаче, дойде кризата. Потенциалните клиенти не само са с намалени шансове за покупка на имот чрез ипотечен кредит, но много от тях изпитват затруднения да плащат високи месечни „вноски" на рентиерите. Това се усети от наемодателите и част от тях предпочетоха да смъкнат цените, отколкото жилищата им да стоят празни и да не им носят дори минимални приходи. Други, като видяха, че към района, в който имат имот се регистрира завишен интерес, побързаха да вдигнат месечния наем. Така сегментирането, за което говорихме допреди половин година, и днес е налице, но факторите, по които се определя наема, са различни. Преди време, основното беше дали имотът е на комуникативно място, степен на обзавеждане, наличие на услуги (детска градина, училище, супермаркет).

Днес главен и единствен фактор е цената. Въпросът е не каквu са eкcmpume на имота, a „какъв процент от приходите ми ще трябва да отделя за наем?", „Често имаме клиенти, които работят в единия край на града, а избират да живеят в другия. Казваме им, че не само ще губят много време в път, но и че сумата, която ще спестят от наем, ще я дадат за транспорт. Въпреки това не се стига до промяна в решението им", коментират брокери.

Да купя или да наема? За съжаление отговорът на този въпрос зависи не от купувача, респективно наемателя, а от ситуацията на пазара. Тя се променя толкова бързо, че едва ли някой експерт в областта на недвижимите имоти би могъл да би даде най-правилния съвет или да ви покаже печелившия ход. До преди година клиентите бързо избираха дали да инвестират в покупката на жилище, или да живеят под наем като просто изчисляваха колко ще плащат на месец на банката и колко на рентиер.

Днес финансовите институции трудно отпускат заеми, процентът на безработица се повишава, както и несигурността от запазване на работното място. Тези фактори са достатъчни, за да спомогнат за развитието на пазара на наем, поне в София. Що се отнася до ситуацията в страната, занижените шансове за намиране на работа в по-големите градове, ще подтикне голям процент от желаещите да мигрират в големите градове за момента, да са откажат от подобен ход. Това ще доведе до по-малко клиенти, по-малко сключени сделки, респективно спад в наемните нива, особено на по-големите или по-неатрактивни имоти.

Все пак, тези от клиентите, които желаят да купят имот, ще трябва да изчакат още няколко месеца. Тогава, според специалисти, пазарът ще започне постепенно да се оживява. Дотогава алтернативата за повечето кандидат-купувачи остава наемът.

Пазарът е разнороден

Пазарът за покупко-продажба на жилища и този за наеми винаги са били взаимнозависими. Когато при единия сегмент се наблюдава тенденция на повишаване на цените, при другия стойностите намаляват. Кризата обаче, както и при почти всички останали сегменти, промени тенденциите. „Пазарът на наеми, за разлика от забавянето на темповете при покупко-продажбите на имоти, бележи стабилен ръст и дори засилващ се интерес, особено силно изразен в София и Варна", коментира Полина Стойкова, оперативен директор на „Бългериан Пропертис". Доминирането на наемния пазар над този на покупко-продажба се дължи не само на икономическите трусове. Изчакването на продавачите да се повишат цените и на купувачите да спаднат, ги накараха да се превърнат в наемодатели и наематели. Презумпцията е, че ако не може да се продаде жилището, може да се печели поне от наем.

Цените, на които се продават апартаментите, спаднаха с около 15%, изчисляват експерти. В същото Време при наемните нива не може да се очертае възходящ тренд. И при трите най-масово търгувани жилищни имоти се наблюдава спад на наемите, който достига 20 на сто в някои квартали на столицата.

В други райони се наблюдава увеличение до 15 на сто, в сравнение с април 2008 г. Липсата на тенденция към покачване или спад се дължи и на увеличеното предлагане. Повечето оферти за наем доведоха на места до спад на наемите. „Не бяхме виждали цени от порядъка на 250-230 EUR/месец за гарсониера", споделя Мая Иванова, мениджър „Наеми" в агенция „Явлена".

„В София и другите големи градове има сближаване на ценовите разлики между така наречените „елитни" райони, от една страна, и по-масовите жилищни квартали, от друга, като качеството на конкретния имот и неговата локация заема водеща роля при формирането на цената", казва Евгени Джоргов, управител на агенция „Арсенал".

„Специфичното за мен е, че южната дъга на вече разширеното „Околовръстно шосе" все повече се превръща в голям „градски булевард". Последиците от това, и изградените нови комплекси и кооперации около тази важна пътна артерия, стават все no-привлекателна алтернатива за кандидат-наемателите", посочва той.

При сегашната, несигурна, икономическа обстановка играчите на пазара не само променят ценовите равнища, но също така и условията по договорите.

„Напоследък се наложи практиката да се сключват договори за срок от една година", посочва Мая Иванова. По нейни наблюдения наемодателите са категорични и под една година трудно си дават жилищата под наем.

Друг проблем е, че наемателите трудно се съгласяват на индексация на месечната вноска. „Наемателят си е направил бюджет и е разчел, че може да плаща определена сума и разчита, че за да се вмести в месечния бюджет, исканият наем е добър", обяснява Татяна Владикова, изпълнителен директор на „Century 21 Риалти център" ЕООД. Ако в договора се включи клауза за индексация на наема, то актуализацията се изчисля спрямо данните, посочени от Националния статистически институт. Напоследък се ползва и европейският инфлационен индекс.

Другият проблем при договорите е използването на термина „срочен договор за наем", а вътре има клауза, че с двумесечно предизвестие може да се прекрати, което означава, че не е срочен. „В цял свят като се каже срочен договор за три години, то той не може да се прекрати. Плащат се огромни неустойки:", обяснява Владикова.

Въпросът, чийто отговор е труден, а по време на икономическа криза, почти невъзможен, е как ще се развива пазарът. „Няма да се наблюдава сериозно покачване на наемите, като същевременно ще има стабилни нива на търсене и предлагане и през 2009 година" - е мнението на Стойкова. Според нея и наематели и наемодатели ще са по-предпазливи и ще разчитат все повече на помощта на професионални агенции за недвижими имоти, за да могат да постигат най-добрите договорки помежду си.

Разгледайте всички оферти за наем

  прочети повече статии