М. Чобанов: Няма кой да замести британските купувачи на имоти

Как световната финансова криза отрезви пазара на имоти в България и защо руснаците не могат да компенсират загубата на британските купувачи на ваканционни жилища, обяснява в интервю Михаил Чобанов, управляващ директор на Бългериан Пропертис. Управляваната от него фирма е сред първите агенции за недвижими имоти, специализирани в сделки с чужденци. Чобанов ще бъде участник в конференцията за имоти BalRec - България, която ще се проведе на 9 октомври с медийното партньорство на Investor.bg.

- Г-н Чобанов, последните няколко години България е сред глобалните лидери по поскъпване на жилищните имоти. Изчерпват ли цените на имотите у нас потенциала си за ръст? Каква е прогнозата Ви за развитие на пазара в близко бъдеще?

Пазарът на жилищни имоти е един от най-динамично развиващите се сегменти от имотния пазар в България. Интензивното строителство на нови жилищни комплекси доведе до значително нарастване на техния брой, особено в градове като Варна, Бургас, Пловдив, Русе, Стара Загора, Велико Търново и, разбира се, София.

Въпреки големия ръст на строителни обекти, офертите за жилищни имоти в градовете все още се състоят предимно от двустайни и тристайни апартаменти в стари сгради. От друга страна, търсенето на качествени имоти се увеличава пропорционално на нарастващото население в градовете, нарастването на покупателната способност, увеличаващите се чуждестранни инвестиции и все повечето възможности за получаване на кредит. Забелязва се и тенденция купувачите да предпочитат готови имоти пред тези в процес на строителство. Накратко, клиентите търсят качество, добра локация, удобства и, разбира се, добра цена.

Всичко това ще наложи на строителите да предлагат по-добро качество, за да задоволят нуждите на своите клиенти. През последните години в страната ни има голям напредък в областта на строителството - строи се с много по-качествени материали, използват се нови технологии, което неминуемо оскъпява крайната цена на жилищата, но за сметка на това, клиентът получава един добър продукт.

Броят на жилищните площи ще продължи да нараства и през следващите няколко години. Причината за това е комбинацията от стабилна икономическа обстановка в страната и развиващ се пазар, която създава благоприятна среда за предприемачите. Продажните цени ще продължат да нарастват, особено тези на качествените комплекси с добро местоположение, тъй като търсенето на такъв тип имоти се увеличава.

Колкото повече пазарът на недвижими имоти навлиза в зрялата си фаза, толкова по-претенциозни ще стават купувачите и толкова повече ще обръщат внимание на основните характеристики при инвестицията в недвижими имоти – местоположението и качеството на строителството, а не само на възвръщаемостта от инвестицията, въпреки че и тя ще остане стабилна. Може да се каже, че през следващите една-две години в България ще бъдат положени основите на един зрял и професионален пазар на недвижими имоти.

- Има ли вече баланс между търсене и предлагане (на жилища), в частност в столицата, и ако не, кога очаквате да бъде постигнат?

В София ще има нормален пазар още доста години, защото търсене има от български клиенти средна и висока класа. В момента се наблюдава временен спад в търсенето, който е най-вече по психологически причини заради тиражираните от световните и български медии проблеми, свързани с финансовата криза в САЩ, която дава вече и реално отражение в ЕС като кризи в отделни финансови институции във Великобритания, Германия и Белгия.

Търсенето в градовете обаче е налице. Така че дори да има временно спиране на покупките от български граждани, вероятно в последващите месеци временно пропуснатите сделки ще се наваксат. Специално за жилищния пазар прогнозите са много трудни с оглед на традициите на българина. Инвестицията в недвижим имот продължава да бъде най-сигурната за повечето хора и е напълно възможно да няма застой на пазара на жилища поне в големите градове.

- Ще успее ли България и пазарът й на имоти да останат встрани от глобалната кредитна криза и трусовете на финансовите пазари? По какъв начин може да бъде засегнат жилищният сектор от тях?

Смятам, че световната финансова криза дойде в България навреме дотолкова, доколкото нашият имотен пазар имаше нужда от отрезвяване, за да избегнем имотния балон, който се наблюдаваше в САЩ, Великобритания, Ирландия, Русия, Румъния и Латвия. Ние бяхме на път да постигнем подобен имотен балон при някои ваканционни имоти, но за наша радост успяхме да се останем встрани от глобалната кредитна криза.

- Отлив на британци и прилив на руснаци – има ли друга голяма група купувачи, която да оказва влияние върху ваканционния сегмент у нас?

Категорично мога да заявя, че руските купувачи не са в състояние да компенсират загубените английски и ирландски клиенти. Руските клиенти са доста по-плахи, по-взискателни, търсят готови и качествени имоти и не могат да се сравняват с англичаните, които купуваха без дори да видят имота. Освен това и в Русия последния един месец икономическото положение не е много цветущо – рублата се обезцени, лихвите се увеличиха, милиарди чужди инвестиции напуснаха страната. Това може да доведе до една много тежка 2009 г. и за руските купувачи.

Към днешна дата няма кой да замести британските купувачи, тъй като в другите традиционни пазари положението също не е цветущо. Страхът от световната криза, която се разрази, подейства като спирачка и доведе до масовото отдръпване и на купувачите от Полша и Латвия.

Очакваните с надежда румънски купувачи също не дойдоха масово в България, уплашени от спекулативно раздутия имотен балон в тяхната държава. Противно на много мнения, аз смятам, че масов гръцки пазар за български имоти няма и скоро няма да има. Причина за това са негативните процеси, които се наблюдават в южната ни съседка – огромното предлагане на имоти по гръцкото крайбрежие, нисък жизнен стандарт в сравнение с останалите страни в ЕС, зачестилите напоследък проблеми по отказване на кредит на гръцки клиенти, закупили имоти в собствената си страна.

- Има ли още ентусиазъм в сектора на ваканционните имоти и какво го поддържа? Каква е ролята на българските купувачи в него?

Смятам, че забавянето на пазара на ваканционните имоти ще продължи, там цените ще се задържат на нивото, на което са сега, а може би ще има и лек спад при по-обикновените имоти и тези, които се характеризират с лошо качество на строителството. Свидетели сме на охлаждане на страстите, особено в зимните ни курорти, където броят на сделките е много малък. Прогнозите са, че в зимните курорти броят на сделките тази година ще е с 80-90% по-малко, а по Черноморието с 30-40%.

Има курорти, където цените на имотите са нереално завишени. Корекцията на цените на ваканционните имоти, която започна преди време, вече е факт, цените започнаха да се стабилизират, станаха по-приемливи и по-оправдани. Няма ги вече и чужденците, които бяха "мотор" на увеличаването на цените на тези имоти.

Разразилата се ипотечна криза в САЩ и Западна Европа подейства оздравително и поохлади страстите и на българския пазар на недвижими имоти.

Накратко казано, имаме увеличение на предлагането на ваканционни имоти - от строители и вече от развиващия се вторичен пазар, а в същото време имаме и спад в търсенето на такъв тип имоти от страна на чуждестранни купувачи. Съвсем логично това води до коригиране на цените, което дава отлична възможност на българските купувачи да се сдобият с ваканционни имоти в родната си страна на доста атрактивни цени.

Пазарът на ваканционни имоти в България за български купувачи тепърва прохожда. През последните месеци бързо нараства интересът от страна на наши сънародници да закупят втори домове за ваканции в България. Сега е моментът всеки българин, който има желание и възможност да притежава ваканционен имот, да закупи такъв при наличие на богат избор и много изгодни цени. Нашата прогноза е, че цените на качествените ваканционни имоти ще наваксат спада в търсенето и ще продължат да растат с умерени темпове, което ги прави и много добра и сигурна инвестиция.

- Приблизително какъв е според Вас броят на жилищата у нас, собственост на чужденци? Очаквате ли техният дял да нараства? Какъв е средният дял на чуждестранната собственост на имоти на традиционно ваканционни дестинации, какъвто имидж България се старае да изгради?

Много трудно е да се определи броя на жилищата собственост на чужденци поради няколко причини: липсата на официална статистика, покупката на голяма част от имотите на името на български дружества и въведената сравнително скоро (август 2005 г.) регистрация на чуждестранните физически лица по БУЛСТАТ при покупка на имот в България, имаща за цел и да сложи основите за подобни статистически данни.
Според различни проучвания покупките на имоти от чужденци съставляват около 25-40% от общия обем на сделките с недвижими имоти, като този процент варира в различните сегменти на пазара. До миналата година чужденците купуваха основно ваканционни имоти, а българите – градски жилищни имоти, докато през 2008 г. се наблюдава преориентация на купувачите и засилен интерес на българските купувачи и към ваканционни и селски имоти.

Може да се каже, че при ваканционните имоти приблизително 70-80% от собствеността е на чуждестранни граждани, като техният дял няма да нараства през следващите 1-2 години, тъй като българските купувачи ще бъдат движещите фактори на този сегмент от пазара.

Разгледайте нашите горещи оферти



  прочети повече статии