Накъде ще поеме пазарът на имоти, ще определи икономиката ни

Полина Стойкова е оперативен директор на Bulgarian Properties. Тя става част от екипа на компанията през есента на 2003 – няколко месеца след основаването й. Полина Стойкова има магистърска степен по стратегическо управление от Софийския университет „Св. Климент Охридски”, където е завършила и бакалавърската си степен по бизнес администрация. Завършила е и редица курсове към The University of Tennessee, USA в областта на международния бизнес и мениджмънт и междукултурното лидерство.

Как може да се определи сегашната ситуация на пазара на имоти?
Пазарът от една година стои на една и съща позиция, има някаква стабилизация на обемите сделки и на цените, но, общо взето, това не е нормалното положение на пазара. Така че, за да сме сигурни, че сме излезли от кризата, трябва да има ясна тенденция на увеличаване обема на сделките, на увеличаване на търсенето и вече да се наблюдава една по-голяма решителност от страна на купувачите.

Страхува ли се българинът вече да купува жилища?
Да, може би в известна степен има една тревога, която е породена от несигурност в работата, доходите. Българинът в повечето случаи разумно преценява покупката си. Спекулативните покупки от страна на българи никога не са съставлявали основна част от пазара. Така че в момента, в който има нужда да си купи дом или да го смени с по-хубав, може да го направи.

Какъв тип жилищни имоти се търсят в момента?
Един и същи тип имоти се търсят от началото на 2010 спрямо предходната година. Българите основно се ориентират към покупка на апартаменти в София и в по-малка степен към другите големи градове. Освен това се търсят и ваканционни и селски имоти с различни параметри и на различни цени, но обединяващото за всички тези сегменти е, че хората търсят изгодните предложения и цената в 90% от случаите е определяща при вземане на решение за покупка.

Основно малки апартаменти ли се търсят?
Българинът търси или най-евтините и маломерни жилища, които може да си позволи, или в по-високия ценови клас имоти – по-големи, по-луксозни, в престижните квартали. Средният ценови диапазон от 60-90 хил. евро липсва. Много по-ясно изразено е търсенето до 40 и над 100 хил. евро, като това, което забелязваме през тази година заради по-ниските цени, е, че хората предпочитат да купят по-големи жилища с малко по-голям бюджет. За сравнение през миналата година се купуваха по-малки жилища, тъй като съответно хората отделяха по-малко средства. През 2010 за малко по-голям бюджет се получава много по-голяма площ.

Кое предложение можем да наречем изгодно?
Много зависи от конкретния пазар, но ако говорим за апартаменти в столицата, това, което виждаме, че търсят купувачите, е между 700-850 евро на кв. м. в зависимост от квартала. Ако обаче става въпрос за по-луксозни жилища, там цените са между 1100 и 1400 евро на кв.

Има ли отдръпване от страна на купувачите от затворените жилищни комплекси?
Не, дори напротив, все повече млади семейства се ориентират да живеят в затворени комплекси, които са малко по-далеч от центъра, в южните квартали. Вече все повече се разбира и оценява възможността да има предложена услуга за управление на самия комплекс срещу заплащане. Просто хората търсят спокойствие и приятна среда за обитаване.

Какъв тип финансиране използват в по-голямата си част купувачите?
Най-вече с налични финансови средства или продажбата на друг имот. Разбира се, ипотечните кредити също са вариант, но хората все още се притесняват и ако се стигне до тегленето на кредит, те предпочитат той да е в по-малък размер – 15-20-25 хил. евро, защото изпитват голяма несигурност дали ще могат да изплащат кредита си и дали месечната вноска ще е по силите им.

Говори се, че може да последва втора криза на пазара на недвижими имоти. Основателно ли е това твърдение и колко още могат да паднат цените?
Ние смятаме, че това е възможно да се случи от гледна точка на нашите наблюдения, които правим върху пазара и всички политически и икономически новини. Например през месец май имаше доста сериозен спад в обема на сделките. Ние си обясняваме това с несигурността, с антикризисните мерки на правителството – хората се притесняват какво ще се случи, ще има ли повишаване на данъци, много стряскащи са и проблемите в съседните Гърция и Румъния, много важно е и дали държавите в Европейския съюз ще могат да обслужват дълговете си, дали европейската икономика не се е запътила към втора криза, преди да започне истинското възстановяване, а освен това и много икономисти прогнозират, че затягането на държавните разходи ще доведе до по-трудно икономическо възстановяване. Ние смятаме, че е възможно да се премине през още един цикъл на допълнителен спад на цените на имотите, след който вече да последва ръст на обема на сделките, като той вече ще бележи началото на истинското възстановяване. Ние забелязахме в началото на годината един стабилен ръст на броя на сделките и вече започнахме да мислим, че това са първите признаци на излизането от кризата. След това обаче започнаха лошите икономически новини и прогнози, а хората вече са много добре информирани и станаха предпазливи.

При евентуален втори голям спад на цените на имотите на каква цена ще може да се купи двустаен апартамент в София?
Трудно е да се каже до колко точно ще паднат цените на имотите, но може би няма да имаме такъв драстичен спад, какъвто имахме миналата година, защото тогава цените спаднаха с над 20% в София и до 50% при ваканционните имоти. Може да има някаква корекция на цените от около 10-15%. Това обаче е най-общо казано, защото има оферти на пазара, които може да са на много разумни цени и да няма накъде повече да падат. Разбира се, ако правителствата вземат необходимите мерки, икономиката се стабилизира и започнат да идват позитивните новини, то това веднага ще рефлектира положително върху пазара. Но за момента негативните прогнози преобладават.

Каква е разликата в активността на купувачите в София в сравнение с по-малките градове?
Общо взето, пазарът е най-активен в София, като цените тук паднаха първи и съответно раздвижването вече започна, докато градове като Варна, Бургас, Пловдив шест месеца след началото на кризата държаха още високи цени и нямаше никакви сделки. От тази гледна точка в София пазарът много бързо се ориентира на какви нива могат да се сключват сделките. При ваканционните и селските имоти се наблюдава сезонна активност, насочена към морските курорти, а притокът на туристи обуславя повече огледи и по-голям интерес. Общо взето, през летните месеци пазарът в София забавя темпо, като това е нормална годишна цикличност. Докато в останалата част от страната туристите разглеждат имоти и активността е по-голяма.

Само към морски жилища ли има интерес в момента?
И към жилища в планинските курорти има интерес, но той е доста намалял, тъй като сезонът там свърши. Зимният сезон обаче беше доста по-успешен от миналата година за курорти като Банско, защото там имахме вече ниски цени и интересни предложения, започващи от около 500 евро на кв. м. за завършени готови апартаменти. Общо взето, зимата на 2009-2010 се сключиха два пъти повече сделки, отколкото миналата година, когато беше най-голямата криза на пазар.

Кой търси повече жилища по Черноморието – българи или чужденци?
За ваканционните имоти определено чужденците са повече, а българите едва през последните месеци започват да се интересуват повече от възможността да придобият втори дом на морето или в планината, като те подхождат доста по-несигурно. Определено за жилища по Черноморието най-голям интерес има от страна на рускоговорящи купувачи. Все повече обаче виждаме и българи, които търсят селски имоти. Техният брой тази година е нараснал с около 10%. А британски граждани например разглеждат всякакви предложения – за селски имоти, парцели. Те просто търсят изгодната сделка на ниска цена.

Какви са в момента цените на жилищата по морето и очакват ли се още спадове?
Сделките се сключват на цени между 350 и 700 евро на кв. в зависимост от това на какво разстояние е имота от плажа, от екстрите на съответния комплекс. Цените в момента са двойно по-ниски от пика на пазара преди кризата. Общо взето има накъде да се коригират още малко надолу цените, но има и предложения, които са вече на много ниски цени. Ако говорим за цени от 300-350 евро на кв. м., не съм сигурна доколко е реалистично цените да спадат. Има търсене, разбира се, и на луксозни имоти - на цени между 1000 и 1500 евро на кв.м. и общ бюджет между 80 000 и 130 000 евро. И в този сегмент също важи това, че липсва търсене и сделки в средния ценови диапазон - между 700 и 1000 евро.

Какви са изискванията на руските купувачи?
Имаше една вълна преди кризата на търсене на луксозни имоти, но в по-голямата си част хората в момента са съвсем обикновени. Те търсят слънцето и хубавия климат и купуват по-евтини имоти. Има апартаменти за по 20-25 хил. евро и това привлича чуждите купувачи.

А при селските имоти сключват ли се въобще сделки?
Има сделки. Селските имоти дори повече пострадаха от ваканционните по време на кризата. Това е така, защото тяхното предлагане винаги е било голямо поради обезлюдяването на цели села. Преди кризата британците бяха основните купувачи и те първи се отдръпнаха още през 2007 и цените на селските имоти спаднаха с над 50% само за една година. Това обаче върна интереса, защото вече има къщи, които се продават на цени от 2500-3000 евро, което веднага предизвиква интереса на купувачите. Иначе сделки има в най-различни райони на страната – Плевен, Видин, Монтана, Стара Загора, Пловдив, Ямбол, Кърджали. Общо взето, чужденците не се интересуват например на колко километра е селото от града. За тях е важно имота да им харесва и да пасва на бюджета, който имат. Но, разбира се, най-много се продават по-евтини къщи между 5 и 10 хил. евро. А средната цена на продадените селски имоти през тази година е 11 хил. евро, а само през второто тримесечие 14 хил. евро.

Ниските цени успяха ли да привлекат повече чужди купувачи?
Да, интересното е, че имаме купувачи на селски имоти от Китай, Австралия, САЩ. Изобщо хора, които се намират много далеч от България, са преценили, че нашата страна е приемлив избор за техен втори дом, защото хората от такива далечни дестинации правят план, че, имайки база тук, Европа, моретата наблизо са много лесно достъпни, защото разстоянието, сравнено с там, откъдето идват, локално става много по-малко.

Имаше ли спад на интереса към луксозните имоти? Какво се случи с цените?
Имаше спад от около 20% на цените и той беше породен от това, че имаше едно голямо надценяване на имотите в България и при една такава голяма криза, каквато ни удари в световен план, нямаше как да има актив, който да остане напълно незасегнат. Това, което се вижда от началото на тази година, е, че цените на луксозните имоти се задържат стабилни и при тях не очакваме да има някакъв спад. Те ще покажат, че са по-устойчиви на пазарни тенденции, отколкото имотите в другите сегменти.

Накъде ще поеме пазарът на недвижими имоти?
Дали пазарът ще тръгне нагоре или надолу, това не може да се прогнозира със 100% точност, защото не може да се прогнозира и накъде ще поеме икономиката. Ако се сбъднат прогнозите на нашето правителство, че ще имаме нулев или минимален ръст на БВП, то означава, че имотите ще запазят сегашните си нива и няма да се променят. Ако обаче има някакви трусове в европейската икономика като цяло, то тогава можем да очакваме това да рефлектира и върху пазара на имоти.


  прочети повече статии