От Русия с кеш

"В Русия съм, в Русия съм..." Така, почти като в популярния скеч на Краси Радков, все по-често започват телефонните си разговори инвеститорите във ваканционни комплекси в България. Причината съвсем не е чувството за хумор на предприемачите, а фактът, че след сериозния спад както в броя, така и в обема на сделките през миналата година, руският пазар се превърна в единствения спасителен пояс за потъващия пазар на ваканционни апартаменти. Той вече помага цените в определени комплекси да се държат над водата и сега предприемачите гледат с надежда към летния сезон, за да увеличат и броя на сделките. За някои той дори дава достатъчно силна надежда, че точно могат да стартират и нови проекти.

Пристигащи и заминаващи

Данните от пазарно проучване, направено по поръчка на инвестиционната компания Green Life, показват, че вече близо 100% от купувачите на морски ваканционни имоти в България през последната година са руски говорещи, спрямо 90 % през миналата година и 60% през 2007 г.

За съжаление на строителните предприемачи обяснението, което дават от компанията, за тази нова тенденция е, по-скоро в почти пълния отлив на британски и ирландски купувачи, които преди три години са формирали близо половината от пазара. Сега в масовия случай те просто се опитват да се освободят от вече купеното в страната и така увеличават предлагането. В същото време интересът от руския пазар все още не може да компенсира отлива им.

"Още миналата година отчетливо се забеляза увеличение на броя на чужденците, които са купили имот в някой от летните ни курорти преди години, а сега искат да го продадат", обяснява Михаил Чобанов, управляващ партньор в агенцията Бългериан Пропертис. Според него това е и една от причините цените да вървят надолу.

"Ако си закупил имот от 50 кв.м за 25 хил. евро преди две години, инвестирал си още 10 хил. евро в обзавеждане и довършителни работи, можеш да си позволиш да продаваш на по-ниски цени от средните за пазара и да не си на загуба", допълва Чобанов. Наблюденията му показват, че в момента има британци, които са склонни да продават и на загуба, като с това си обяснява и появата на офертни цени от 310 евро за квадратен метър в по-малко атрактивните райони на Слънчев бряг.

Агенциите за имоти отчитат сделки предимно в района на Северното Черноморие, като обяснението е, че именно там се намират курортите, популярни от десетилетия в Русия.

Според статистиката на един от най-популярните руски портали за имоти - Prian.ru., пък България е най-популярната дестинация за покупка на жилище в чужбина сред руските граждани. От над 800-те хиляди регистрирани през май търсения в базата с оферти за продажба на имоти 19% са били за недвижимости в България. За сравнение: втората по популярност дестинация, Испания, според данните формира едва 8.01% от всички запитвания.

Изпълнителният директор на друга инвестиционна компания, Fort Noks, Георги Иванов очаква през тази година броят на сделките да е значително по-висок от този през миналата, но те да се случват на по-ниски нива.

"В момента не инвеститорът, а купувачът определя цената, като в масовия случай сделки за имоти на първа и втора линия се сключват на нива в диапазона на 700-1500 евро в зависимост от спецификата на имота. Сделки с луксозни и скъпи имоти обаче няма", обясня Иванов.

По думите на Юлиян Георгиев, управляващ съдружник в агенцията Simply Bulgaria промяна има не само в националността на купувачите. Според него те вече имат и коренно различни изисквания към недвижимостите.

"За разлика от британците рядко някой руснак купува имот с инвестиционна цел. Затова и държи на средата, която предлага комплексът. Ако например няма парк, където бабата и внучето й да могат да прекарват поне половината от деня си, сделки просто не се случват", обяснява той и допълва,че все още са единици комплексите, които могат да предложат подобна възможност.

Консултантите отбелязват и друга съществена разлика в поведението на новите купувачи. Те търсят най-доброто съотношение между цена и качество и за разлика от британските си предшественици рядко купуват апартамент, без да са се убедили лично в качеството на проекта, гледката от прозореца и историята на инвеститора.

"През последните няколко месеца отново отчитаме леко повишение на интереса на британски купувачи, но все още е рано да се каже дали ще е трайна тенденция. Търсенето им обаче е в най-ниските ценови нива, като реални сделки се сключват само ако офертата е изключително изгодна" , обяснява Чобанов от Бългериан Пропертис.

Оптимизирай това

"Бизнесът е като каране на колело. Спреш ли да въртиш педалите, дори за малко, губиш равновесие и падаш. Затова и ние започваме нови проекти", аргументира решението си точно сега да започне изграждането на комплекс от 170 апартамента близо до Созопол Николай Пехливанов, изпълнителен директор на Green Life. После разяснява, че след като веднъж са инвестирали в закупуването на терен, сега единственият начин на инвеститорите да си върнат вложението е да построят проекта. По думите му за разлика от пазара на жилища към този на земя интересът е абсолютно нулев. В допълнение заради спада в строителната активност фирмите от бранша са готови да работят на минимална печалба само за да не се налага да освобождават работници и да покриват лизинговите вноски за машините, които са закупили.

Пехливанов дава пример с пречиствателната станция, която трябва да изгради към комплекса. Когато преди повече от година са правили калкулация за необходимите средства за реализация на проекта, изчисленията показали, че станцията ще струва 1 млн. евро. В момента новата й цена е малко над 250 хил. евро. Така компанията ще успее да предложи по-ниски цени и да повиши конкурентността на имотите си.

Подобна е и позицията на Fort Noks, които, въпреки че са имали възможност да намалят мащаба на проектите, са предпочели да запазят обема им.

"В момента пазарът по естествен начин отсява непрофесионалните играчи. Тези, които оцелеят, ще имат висок старт, когато пазарът отново тръгне нагоре", категоричен е Пехливанов. А дотогава инвеститорите отправят поглед с надежда към Русия, откъдето вместо любов, получават кеш. Но в крайна сметка кой бизнес има нужда от любов в тази криза?

Руският купувач в цифри

Руските купувачи се делят на две основни групи според анализа на Green life. Първата група, която според данните е 62.5% от всички клиенти, търси най-изгодната цена в сделката. Тези купувачи очакват да получат до 20% отстъпка и при първоначално предлагане от 70 000 и 75 000 евро за апартамент с една спалня, а сделки се сключват на цени между 55 000 и 65 000 евро. Втората група са склонни да приемат първоначалната цена, но срещу добра инфраструктура, високо качество и перфектна гледка. Те търсят предимно къщи, паркова среда или първа линия на морския бряг.

По отношение на социалния статус 38.3 % от клиентите са собственици на бизнес, 41.6 % са мениджъри или служители на отговорни постове, а останалите 20.1% представляват разнородна група. Половината от клиентите, попадащи в първите две групи (собственици на бизнес и мениджъри), спадат към тези клиенти, които приемат първоначалната цена на предлагане.

По възраст разпределението е следното: 17.6% са между 30 и 40 години, 32.9% между 40 и 50 години и 49.5% - над 50 години.
89.3% от купувачите участват с лични средства, докато само 10.7% са с банково финансиране. Миналата година съотношението бе 66.9% към 33.1%. Целите на 78% от всички купувачи са лично ползване, а 22% са закупили имота си с инвестиционна цел. И тук има промяна в процентите от година, когато те са били почти 50% на 50%. Тези данни карат анализаторите да смятат, че спекулантите са се изтеглили от пазара.

Разгледайте нашите ИМОТИ С НАМАЛЕНИ ЦЕНИ

Разгледайте нашите НАЙ-ИЗГОДНИ ОФЕРТИ



  прочети повече статии