СТАТИИ

Притури се пазарът*

Яна Бодурова, в. Капитал, Брой 8, 27.02.2009

"На един светофар от столичния Орлов мост"! Така в посредническите среди се шегуват, че добрият брокер рекламира имотите в селата около Пловдив. Това изречение казва истината, но и деликатно спестява факта, че "на един светофар" може да значи и разстояние повече от 100 км.

Каквито и маркетингови трикове обаче да прилагат брокерите, явно не са достатъчно ефективни, за да превъзмогнат застоя във всички сегменти на имотния пазар. А той не само не подмина, а дори засегна най-силно търсенето на имоти в селата.

Данните от проучване, направено от агенцията за имоти Bulgarian Properties, сочат, че от началото на годината интересът към покупка на селски къщи в България е намалял с около 45% спрямо същия период на 2008 г. В анализа ясно личи и тенденцията на спад в средните цени на сключените сделки - от 30 800 евро за 2008 г. на 19130 евро за първите месеци на 2009 г. - равнища, близки до тези през 2006 г. (виж графиката).

Сбогом и благодаря за комисионите

Според брокери реален пазар на селски имоти в България съществува едва от началото на 2002 г. Преди това сделките са били по-скоро рядкост, а стойността на тези имоти, особено в обезлюдените села - нищожна. С появата на английските и ирландските купувачи преди около седем години цените тръгнаха нагоре, като пазарът преживя своя осезаем пик между 2004 и 2007 г. Стигна се дори и до петкратен ръст на цените на някои имоти.

Тази приказка обаче приключи твърде бързо. Още в края на 2007 г. финансовата криза прогони чуждестранните купувачи като с вълшебна пръчица, а агенциите започнаха да отчитат спад на броя сключени сделки. Въпреки това близо година цените се задържаха на старите си нива, но в началото на тази посредниците вече започнаха корекции. В посока надолу, разбира се.

"Пазарът на селски имоти е намалил дотолкова оборотите си от началото на годината, че на практика почти липсва такъв. Така е трудно да се измери реалната пазарна стойност на имотите", обяснява Полина Стойкова от Bulgarian Properties.

Според нея продавачите на такъв тип имоти са значително по-гъвкави, отколкото тези в големите градове, и вече коригират цените надолу. Не мислете обаче, че този пазар е в летаргия като Спящата красавица - при сериозна корекция надолу сделки все пак се случват.

"На фона на почти липсващ пазар при появата на атрактивна селска къща през януари на цена от около 14 000 евро се появиха над 20 купувачи за тази оферта", дава пример от практиката си Стойкова. Според нея това значи, че потенциалните купувачи системно наблюдават какво се случва на пазара и реагират мигновено при появата на изгодна оферта.

По думите на Тихомир Тошев, изпълнителен директор на "Кредит център", финансирането на подобна покупка обикновено става с голям процент самоучастие. В повечето случаи банките отказват ипотечни кредити за имоти в селата, което отказва част от купувачите.

В периода, когато интересът на чужденците към селски къщи беше силен, много инвеститори, привлечени от възможността за бърза печалба, започнаха проекти по изграждането на комплекси от селски къщи. Много от тези проекти обаче не бяха реализирани, а има и такива, които бяха завършени, но не намериха своите купувачи. Посредниците обясняват, че причината за това е фактът, че цените им са се оказали значително по-високи от тези, които пазарът може да приеме. Все пак основната причина за вече поотминалия бум бяха изключително ниските цени, на които тогава се продаваха тези имоти.

Амплитуда на цената

"Да се говори за средна цена на селски имоти е като да говориш за средната температура на пациентите в една болница", коментира Благовест Балдев от агенция "Адаптконсулт". Стойността на къщите варира в много широк диапазон в зависимост от конкретното село и характеристиките на всеки отделен имот като големина на прилежащото дворно място, наличие на инфраструктура, разпределение на стаите и т.н. Затова и цената на имотите от този тип се определя не на квадратен метър застроена площ, а като стойност на целия имот.

В момента офертите започват от 3000 евро за къщи в лошо състояние, а горната граница на исканите цени за нови луксозни вили в близост до курортните селища надхвърля 200 хиляди евро.

Посредническите агенции обаче отчитат, че сделки през последните шест месеца се сключват обикновено на нива от около 20 хил. евро за къщи в добро състояние и в близост до популярен курорт или голям град.

От агенция "Мирела" отбелязват, че българските купувачи търсят предимно имоти на не повече от 50 км от града, в който живеят. Чужденците предпочитат планински райони на около 60-70 км от Варна или Бургас, тъй като животът в Балкана може да се комбинира с бърз достъп до морето. Основен фактор при избора на имот от чужденци е дали в населеното място има техни сънародници. Това обяснява и все още съществуващия интерес към района на Велико Търново и Елхово, където през последните пет години бяха направени най-много сделки с чужди граждани. Полина Стойкова от Bulgarian Properties обяснява, че купувачите предпочитат села с по-висок брой постоянни жители, защото в обезлюдените местности имотите им по-често стават жертва на обирджии. За чужденците пък е важно в населеното място, в което ще се заселят, да има медицински център. Това е логично - този тип купувачи обикновено са възрастни двойки, които желаят да прекарат старините си в България и затова се нуждаят от адекватно лекарско обслужване. Но на картата на страната селата, които предлагат това, стават все по-малко.

От агенция "Адрес" пък отчитат увеличение на интереса към покупка на къщи в околните на столицата села с цел постоянно пребиваване.

"Все по-малко са клиентите, които са склони да купят къщи в лошо състояние и сами да направят ремонта. Търсят се основно имоти от по-висок клас, завършени и обзаведени къщи, готови за обитаване. През 2008 г. се реализираха много сделки с препродажби на вече ремонтирани имоти", обяснява още Полина Стойкова.

Според нея ремонтът на такъв имот, особено при липса на санитарно помещение и наличие на лош водопровод, често излиза по-скъпо на собственика, отколкото да купи вече ремонтиран имот.

Идилия под наем

През последните две години се наблюдава и ръст на офертите за отдаване на къщи под наем, които функционират на принципа на малки семейни хотели. Засега интересът към краткосрочно наемане е предимно от българи, като обикновено имотите се отдават само за уикенда или по време на официалните празници. Най-търсени са такива къщи в селата със запазена възрожденска архитектура или природни забележителности като Триград (в Родопите), Елена, Ковачевица. В последно време нараства и интересът за наемане на къщи и в района на Белоградчик.
Въпреки този спорадичен интерес обаче е безспорно, че и за този сегмент от пазара предстоят трудни времена.

* (притури се - пада, срива се, затваря се, диалект)

Разгледайте нашите оферти на селски къщи


  прочети повече статии

Коментари от клиенти
Бихме искали да благодарим на вашия екип за отличната помощ при покупката ни на имот в България. ...
Доволен съм от вашето обслужване, имам идея за построяване на детски лагер по черноморието. ...
Искам да благодаря на мениджъра Светозар Димитров, който ми избра хубав апартамент, консултираме ме ...
Вижте как ще помогнем за бързата продажба на вашия имот
Разгледайте нашата фирмена брошура!
Прочетете нашите отговори на най-често задаваните въпроси при покупка на имот
Последни Новини
Жилищният пазар в София през 2017 г. - повече конкуренция, повече сделки

21/Декември/2016
investor.bg

Силно местно търсене, повече конкуренция на вторичния пазар и разширяване на периметъра на купувачите. Така ще изглежда пазарът на имоти в София през 2017 г. според две от най-големите консултантски компании – Bulgarian Properties и Имотека.

Подемът на пазара, наблюдаван тази година, ще продължи, но купувачите ще са още по-добре подготвени по отношение на ценовите нива, а широките ... прочети повече

Последни регионални новини
Модерна офис сграда от клас „А” отвори врати в Пловдив

28/Октомври/2016
Монитор, 27.10.16

Пред Пловдив има отлични перспективи за привличане на инвестиции в IT и аутсорсинг бизнеса, които да допринасят за икономическия растеж на града. Тази тенденция беше отбелязана по време събитие за откриването на най-новата офис сграда клас „А" в градът. Очакванията на инвеститорите от Галакси Инвестмънт Груп са проектът Офис Парк Пловдив да подкрепи икономиката на града, като го направи значително... прочети повече

Знаете ли, че?
Жилищният пазар през 2017 г. ще продължи да бъде активен

21/Декември/2016
capital.bg

Предстоящата година ще бъде активна за сектора на жилищните имоти, съобщават в прессъобщения агенциите "Имотека" и Bulgarian Properties. През следващата година подемът в София и другите големи градове ще продължи и отново ще бъде движен от местното търсене, като купувачите ще са все по-добре информир... прочети повече