Кметът на вертикалното село

Професионалното управление на недвижимите имоти вдига цената им. За ваканционните, търговските и офис сградите задължително се грижат специализирани фирми за пропърти мениджмънт

„Пускам тази тема с риск да наруша следобедния ви покой и защото вчера бях на общо събрание на нашето вертикално село с население от около 200 души. Та съм афектирана малко. Събранието не се и състоя формално, защото бяхме незначителен брой присъстващи. На домоуправителя, който на добра воля 6 години прави чудеса от храброст, му писна (и то разбираемо) и заяви, че се отказва и вече няма да бъде пъдар и майстор Тричко. Естествено, никой от по-старите собственици няма желание да го замести, а другите, дето сме по-съвестни, сме или новодомци в блока, или от тъмно до тъмно на работа. Та в тази връзка днес се принудих да ровя и търся фирми, предлагащи „професионален домоуправител". Пуснах десетина запитвания и сега чакам оферти".

Този цитат от форумите звучи до болка познат. В първия момент на човек му става смешно. А в следващия се замисля - защо една и съща драма тресе населението в стотици хиляди жилищни кооперации в цялата страна, при положение, че топлата вода е открита. И то отдавна.

Моя приятелка, която се омъжи преди няколко години в Италия, ми разказа, че нейната свекърва си е изкарала целия трудов стаж като „професионален домоуправител". Там било невъзможно да намериш кооперация с повече от 2 апартамента, в която да няма такъв специален човек. Независимо дали се нарича „портиер" или „домоуправител", неговите задължения са едни и същи - поддръжка и управление на сградата. Това включва всичко - почистване на стълбищата и входа, организиране на ремонти, поддръжка на зелените площи или тротоарите пред кооперацията, събиране на такси и наеми, ако някои апартаменти се отдават и т.н. Впрочем, навсякъде в Европа, САЩ и други места по света тази практика е въведена отдавна. И явно има защо. Както всяко населено място трябва да си има кмет, така и вертикалното село има нужда от професионален домоуправител, който да се занимава единствено с поддръжката на сградата, под чийто покрив живеят повече от 4-5 домакинства.

Все още услугата „управление на имоти", която се предлага от почти всички големи агенции за недвижими имоти и специализираните фирми, обаче не се използва масово в страната ни. Може би затова и нишата на този пазар стои полупразна - само 10-15 са фирмите, които се занимават основно с такива услуги. За останалите компании това е само допълнение към богатото им продуктово фолио.

За разлика от жилищните имоти, при офисните и търговските центрове пропърти мениджмънтът е задължителен. По закона на пазарната икономика, а не заради нещо друго. Причината е, че отдаването под наем и поддръжката на един комплекс от рода на Европейския търговски център в София или който и да е от моловете в столицата и страната, изисква огромни усилия и отлично познаване на наемния пазар. В най-добрия случай самата компания - собственик на сградата, си има специализирано звено, което да се занимава единствено и само с управлението на имота. В повечето случаи обаче собствениците наемат професионална консултантска фирма за тази цел.

Специализирани фирми се грижат и за затворените жилищни комплекси, както и за сгради, в които апартаментите са предназначени предимно за отдаване под наем. Това стана благодарение на чужденците, които преди няколко години купуваха масово ваканционни имоти и жилища у нас. Когато някой западняк си харесваше апартамент край зимната писта или морския бряг, той задължително питаше и за услугата „последващо обслужване". Ако такова липсваше - сделката можеше и да не се случи. Причината е логична - кой ще се грижи за имота, докато собственикът не е в България? Пак чужденците станаха повод и за по-добрата поддръжка на градските кооперации, в които апартаментите бяха за продан. Защото кой германец, англичанин или друг европеец би си купил жилище в блок, чийто вход е мръсен, с олющени стени и фасади, разбити пощенски кутии и външна врата?

„Те просто няма да влязат в такава кооперация, камо ли да купят имот там" - признават брокери, сблъсквали се с подобни „претенции". Затова и агенциите за недвижими имоти се ориентираха бързо и обикновено предлагат за продажба къщи и жилища, като осигуряват и услугата „управление на имота". Истината е, че добрата поддръжка на всяка сграда повишава или поне запазва цената на имотите в него. Когато човек отделя средства за тази услуга, той всъщност инвестира в собственото си спокойствие.

Според специалистите от бранша услугата „управление на имот" има бъдеще в България. Това е една, засега относително свободна пазарна ниша, към която вече са се ориентирали както по-големите агенции за недвижими имоти, така и специализираните фирми.

Законът за управление на етажната собственост ще помогне за навлизането и активното ползване на тези услуги, смятат експерти, свързани с пазара на имоти. Според други, докато не се промени манталитетът на българина, както и неговото финансово състояние, „професионалният домоуправител" едва ли би могъл да изкара на тази „длъжност" цял трудов стаж, подобно на колегите си в Европа.

Според проучване на агенция „Маркет-линкс", направено преди 3 г., в кооперациите и жилищните блокове с по-малък брой домакинства (15-16) доброто управление на етажната собственост изглежда по-лесно постижимо, защото има по-добри взаимоотношения, повече взаимопомощ, по-висока степен на участие в общото събрание и повече инициатива за участие в общи дейности. В етажните собствености с повече от 16 домакинства комбинацията от качество на материалите, от които са изградени жилищата, и възрастта им, е значително по-лоша в сравнение с по-малките кооперации, а в същото време управлението на общото има значително по-лоши параметри: почти 40% от този тип етажни собствености имат критично ниско ниво на участие на съсобственици в общото събрание (под 50%); по-ниска степен на участие в общи дейности по ремонт и поддръжка на сградата от страна на собствениците и като цяло по-лош климат на взаимоотношения със съседите.

Ето че изводите от това проучване се потвърждават и в практиката през последните години. Професионалните услуги на специализирани фирми за управление на имоти се търсят предимно от кооперации с по-малко на брой апартаменти.

„Наемат ни от блокове, в които живеят по-млади, в активна трудова възраст хора. Те нямат време да се занимават със събиране на пари за ремонти, чистачка, майстори, косене на тревата в градинката, чистене на снега през зимата и т.н.", споделят служители в софийска фирма за пропърти мениджмънт.

Там, където повечето от собствениците са пенсионери обаче търсене на „професионален домоуправител" обикновено няма. „Защо да плащам на чужди хора по 10 лв. месечно, като можем да се редуваме ние в блока" е най-честото обяснение. Като правило и във високите панелни и ЕПК блокове, в чиито входове живеят стотици хора, специализираните фирми трудно биват наемани. Не защото няма нужда или желание, а защото във вертикалното село е почти невъзможно да се стигне до единомислие дали и кой да бъде нает за тази дейност.

Управлението на имота не е просто да се измете стълбището и да се измият прозорците във входа веднъж годишно. Тази услуга гарантира безпроблемното функциониране на самата сграда с прилежащите й общи части, като собствениците в нея се освобождават от всички досадни дейности по поддръжката, смята Петър Радев, изпълнителен директор на една от първите компании за управление на имоти „Пропърти Мениджмънт БГ".

Полина Стойкова, оперативен директор на Бългериан Пропертис:
Купувачите търсят добре поддържани имоти

Кризата постави в конкуренция всички многобройни имоти на пазара, като много често купувачите избират между имоти със сходни цени, параметри и местоположение. Факт е, че вниманието привличат най-добре поддържаните и изглеждащи имоти - и това не важи само за вътрешността на имотите, а и в много голяма степен за външния им вид, входовете и заобикалящата среда. Т.е. добре поддържаните и управлявани имоти определено имат много по-голям шанс да съхранят стойността си и да бъдат продадени по-бързо и на по-добра цена, особено по време на криза и спад на цените.

Това нещо преди не се оценяваше от собствениците, тъй като пазарът беше пазар на продавачите и всички имоти се продаваха бързо, и то на постоянно нарастващи цени. Чуждестранните купувачи например никога не купуват апартаменти в блокове, чиито входове и външен вид са в окаяно състояние. Не само че не ги считат за добра инвестиция, те дори се страхуват да влизат в такива блокове.

Относно ваканционните имоти - именно сега, по време на кризата, само апартаменти и къщи, които са в комплекси с добро управление и възможност за отдаване под наем, се продават. За недомислени имоти в блокове без управление и без замислени екстри за отдаване под наем на туристи няма купувачи дори и на много ниски цени. А и възможността за отдаване под наем за реализиране на допълнителен доход от инвестицията, е нулева, когато няма професионално управление на комплекса. В този смисъл управлението на ваканционните имоти се явява ключово за успеха и реализацията на даден комплекс.

  прочети повече статии