Цените на апартаментите нараснаха с 201% за 10 години

Анализ на Бългериан Пропертис сочи, че въпреки срива на цените през последните две години вложението в имот продължава да е добра инвестиция.

Това сочи преглед на имотния пазар в България за десетилетието между 2000 и 2010 година, изготвен от оперативния директор на Бългериан Пропертис Полина Стойкова. Анализът отчита както драстичното нарастване на цените и обема на сделките в рамките на една петилетка след 2003 г., така и последвалия рязък спад през последните 2 години.

За база на изследването са използвани данните на Националния статистически институт (НСИ) като най-изчерпателна съществуваща статистика за цените на имотите. Тази информация обаче е само за жилищни имоти - апартаменти в областните градове. Макар да не включва ваканционни имоти, селски къщи, земя и търговски имоти, тя е достатъчно обхватна, за да покаже основните тенденции и насоки за развитие на пазара. Данните за жилищния фонд и за издадените разрешителни за строеж също са от НСИ, а данните за обемите от продажби са от Агенцията по вписванията. Всички изчисления, преобразуване на данни и графики са направени от отдел „Имотни анализи и прогнози" на Бългериан Пропертис.

Средногодишното нарастване на цените на апартаментите в страната за изминалите 10 години е 11,65%. За София и Варна то е съответно 10,48 и 12,95%, се посочва в анализа. Това показва, че дори и след големия спад в цените от последните 2 години, инвестицията в жилищен имот в дългосрочен план е стабилна и перспективна. Важно е да се определи в кой момент от развитието на цикъла на пазара да се купи имот, колко време да се държи преди продажбата и да бъде ликвиден. А ликвидни са качествените имоти и съответно инвестицията в такива имоти е най-добра, отбелязва Полина Стойкова. В последните години обаче се очертават сериозни спадове в обе¬мите на продажби на имоти в областните градове и в издадените разрешителни за строеж. В сравнение с пика през 2007 г. обемът на продажбите пада с 45%, а на издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради - с 56%. В крайна сметка растежът на броя на жилищата в градовете за периода 2004 - 2009 г. се оказва минимален.

Общо за страната той е 3,94%. Доста по-ниско е числото за София - 2,59%, докато във Варна е 7,72%. В годините от 2000 до 2008-а цените на апартаментите непрекъснато нарастваха, като пикът беше достигнат през 3-тото тримесечие на 2008 г. Последва рязък спад в обемите на сделките, последван от спад в цените на имотите през следващите 2 години. Най-високи цени на апартаментите бяха достигнати в София и Варна, като във Варна спадът беше по-плавен. Но в момента цените на квадратен метър в тези два града са почти еднакви - средната цена за 2010 г. в София (1568,81 лв.) е само с 11 лв. по-ниска от тази във Варна - 1579,03 лв.

За цялото десетилетие лидер по ръст на цените сред най-големите градове в страната е Варна - 237,52%, София е с ръст под средния за страната - 171,13%. С най-голям ръст на цените за периода са Силистра - 330,94%, Търговище - 310,48%, и Кърджали - 309,28%. Обяснението трябва да се търси в това, че цените на имотите там са с много по-ниска база през 2000 г. - около 150 лв. на кв. м, и през следващите години те компенсират с по-голямо нарастване, за да догонят общите ценови нива в страната. Доста по-различни са числата, когато текущите цени на имотите бъдат дефлирани с хармонизирания индекс на потребителските цени. След отчитане на инфлацията се оказва, че цените на апартаментите общо за страната са се повишили с 68,76% за периода 2000 - 2010 г. Но дори и след спада имаме положително реално нарастване на техните стойности, се отбелязва в анализа. Най-голям реален ръст има във Варна - 88,83%, а за София ръстът е 51,68%. Натрупаният реален спад на цените след отчитане на инфлацията от пика през 3-тото тримесечие на 2008 г. до последното тримесечие на 2010 г. е 36,6% средно за страната, а за София-39,7%.

Реално, макар текущите цени на апартаментите в столицата да са по-високи от тези през 2005 г., след приспадане на инфлацията се получава, че в реално изражение те са се върнали малко под нивата от 2005 година.

Любопитно е и нарастването на цените на апартаментите в областните градове общо за страната през последните 10 години. От нулев ръст в началото на десетилетието (и дори спад в реално изражение след отчитане на инфлацията), от 2003 г. започва двуцифрен ръст на цените на годишна база, който достига най-висока стойност през 2004 г. - 47,48% номинално и 38,94% след отчитане на инфлацията. През 2005 г. ръстът продължава да бъде значителен, а през 2006 г. се забавя до 14,7% номинално и 6,78% след инфлация. Следват 2007 и 2008 г., в които номиналният ръст на цените се връща до нива от над 20% -28,91 % и 24,95% съответно за 2007 и 2008 г. През 2008 г. инфлацията е доста висока (11,95%) и реалният ръст на цените всъщност е само 11,61%.

Следват 2 години на спад - с около 22% и 10% номинално съответно за 2009 и 2010 г. Реалният спад на цените на апартаментите след отчитане на инфлацията за тези 2 години е 23,26% и 12,75%. Т.е. макар и спадът в цените да забави темп през 2010 г. все още растежът на цените се намира в отрицателната част на графиката. Ясно се вижда тенденцията за достигане на нулата и излизане от отрицателен в положителен ръст, обяснява Полина Стойкова.

Най-бързо през 2009 г. на низходящите пазарни тенденции са реагирали цените на апартаментите в София, докато цените във Варна и Бургас тогава са спаднали с над 10 процентни пункта по-малко от тези в София. След това обаче през 2010 г. цените в София се стабилизират и спадат на годишна база с 10,11%, а цените във Варна и Бургас - с 13,06% и 18,76%. Това показва, че пазарът на имоти в София е много по-гъвкав и зрял и задава тенденциите, които после следват в другите градове с известно закъснение. Обемите от продажби са изключително важен индикатор за тенденциите на имотния пазар, който дава ранни сигнали за предстоящо отслабване или засилване, а оттам и на цените на имотите.

Най-много продажби са реализирани през 2007 година, след което обемите от продажби през 2008 г. спадат с 5,34%. През 2009 г. спадът на годишна база е 37,16%. През миналата 2010 г. спадът в реализираните продажби в областните градове се забавя до -7,15%. Натрупаният спад в обемите на продажбите в областните градове спрямо пика през 2007 г. е 45%. През 2011 г. очакваме обемите да започнат да нарастват, което ще бъде един от първите индикатори за излизане на пазара от кризата, посочват от Бългериан Пропертис.



  прочети повече статии