СТАТИИ

Търсенето и предлагането определят стойността на имотите

Сп. Имам имот, бр.3, март 2010 г.

Полина Стойкова
Реалната цена на имота се определя от търсенето и предлагането. Но най-точна оценка може да даде само експертът. Сп. „Имам имот” зададе няколко въпроса на тази тема, на които Оперативният директор на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС Полина Стойкова отговори по следния начин:

- Може ли вече да се каже, че сделките, сключвани в България вече се приближават до реалната стойност на имотите?

От последните проучвания на база реални оферти и реално сключени сделки на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС се вижда, че все още има разминаване между офертните нива и нивата на сключените сделки. Това разминаване варира между 5 и 15% за различните райони и типове имоти. С 20% са спаднали цените на имотите средно за страната за 1 година на база офертни нива на сайта на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС. Същевременно, отчетеният среден спад в цените на база реално сключени сделки за 2009 г. спрямо 2008 г е 36%.

Има спад в разминаването между офертни и цени на реално сключените сделки от началото на 2009 г., когато сделките се сключваха на цени с 20-30% по-ниски от офертните нива. Т.е. пазарът все повече върви към приключване на процеса по пренастройване на цените и намиране на пазарни стойности.

Все още остава интересен въпросът каква е реалната стойност на имотите в България. Може би пазарът вече е много близо до намиране на равновесно положение. Ние смятаме, че до средата на 2010 г. този процес ще приключи и пазарът ще достигне дъно, след което при позитивно развитие на икономиката можем да очакваме ръст в сключените сделки и стабилни цени.

- Как всъщност можем да разберем колко струва имотът ни?

Това е един много деликатен и важен въпрос за всички нас. Не само за хората, които продават имоти в момента, а и за всички притежатели на имоти в страната, което по официални данни съставлява около 90% от населението на България. Колко струват имотите ни и каква е стойността на нашите активи?

При определянето на пазарна стойност на имотите поради динамиката на пазара и трудното позоваване на стриктни формули и методи за оценки, следва да се взимат пред вид множество фактори. Например – цените на продадени съседни сходни имоти, данни на експерти за средните цени за даден тип имот и район, данни на НСИ, допълнителни плюсове и минуси на имота, които биха завишили или намалили цената спрямо средните, характеристики на района и инфраструктурата, дали е обзаведен или не и т.н. Нашата компания дава редовни безплатни данни за състоянието на пазара, до които всеки човек има свободен достъп и би могъл да ползва за ориентир.

Собствениците на имоти биха могли самостоятелно да проучат всички гореизброени параметри и да си направят самостоятелна оценка на собствеността, която да им служи за ориентир.

Ако обаче е нужна точна оценка на стойността с цел продажба, съветваме продавачите да се обърнат към експерт в областта.

- Пазарът е сравнително свит и в някои региони или квартали няма достатъчно сделки, на които да се опрем, за да определим някаква тенденция или средна стойност. Как може да се преодолее това?

В такива случаи се действа интуитивно. В днешната пазарна ситуация интуицията играе много важна роля, а когато е комбинирана с опита на професионалните брокери и данните на съответния имот, може да се постигне реалистична оценка. Все пак, пазарът много бързо дава сигнали реална ли е тази оценка или не и страните в дадена сделка имат пълна свобода на договаряне. Т.е. обявява се имотът на дадена цена. Ако липсва интерес от потенциални купувачи, то значи цената е висока. Ако интересът е огромен, значи купувачите считат цената за изгодна. Продавачът следва да реши как да действа и може винаги да разчита на съвет от наша страна.

Важно е да подчертаем, че макар и в криза, имотният пазар е силно информационно развит. Потенциалните купувачи постоянно наблюдават офертите и при появяването на атрактивен имот, интересът е налице. Ние като агенция покриваме територията на цялата страна и всякакви типове имоти и можем да кажем, че интерес има към всякакви изгодни имоти – все пак има много разнообразни купувачи като националности и интереси.

- Какви са опасностите от липсата на реална оценка?

Опасност би могла да настъпи при покупка или при продажба, ако страните са непрофесионалисти в тази сфера и не работят с агенция за имоти. Т.е. опасността се крие в това да продадеш евтино или да купиш скъпо.

Такава опасност обаче има при всички видове сделки – липсата на информация и пазарна оценка би могла да постави едната страна в сделката в неизгодна позиция. Но именно и на това се крепи търговията – на неравномерното разпределение на информация.

Такова неравномерно разпределение на информация обаче може да съществува само при неустановен, нерегулиран пазар, за който няма информация. Имотният пазар беше такъв преди 6-7 години, но към днешна дата в общественото пространство има огромно количество информация и е лесно човек да се информира.

Ако продавачите и купувачите работят с реномирана агенция за имоти, опасностите от липса на оценка са минимални, тъй като именно това е работата на агенцията – да посъветва за цената и да помогне в преговорите за постигане на най-изгодни параметри по сделката.

- Каква е практиката на Вашата компания за оценяване на имотите, които клиентите ви предлагат или търсят?

В оценките на имотите взимаме пред вид конкретните параметри на имота, местоположение, инфраструктура, индивидуални характеристики, средни цени за типа имот и района (ние водим собствена статистика, но ползваме и външни източници), времеви диапазон за продажбата и др.

Практиките се изменят съобразно конюнктурата на пазара. Бих могла да кажа, че за успешни сделки от началото на кризата до момента сме разчитали основно на опита, интуицията и преките наблюдения на нашите брокери за пазара. Няма формула, която в тези условия да дава надеждна оценка и гаранция за изгодна продажба. Все по-важна роля играе личната преценка на брокера и усета му за конкретния имот и възможността за неговата реализация.

Много важна роля в оценката на пазарните стойности и в това число в съдействието за развитието на имотния пазар играе образоването на продавачите и на купувачите за това какво предлага и какво търси другата страна, за да могат да се срещнат на определени ценови нива. Иначе няма пазар, а когато няма пазар, няма пазарна стойност и оценка.

Разгледайте нашите ИМОТИ С НАМАЛЕНИ ЦЕНИ

Стигна ли пазарът на имоти дъното?

  прочети повече статии

Коментари от клиенти
Имам удоволствието да кооперирам с двама от вашите брокери - Никола Чолаков и Никола Атков. ...
Бих искал да благодаря на Виктор и Ивайло от БП за бърза и безпроблемна продажба на моя имот. Те ...
Въпреки че отне доста време да продам апартамента си в Балчик, когато се появи купувач за ...
Нашият екип от опитни юристи може да ви консултира по всякакви правни казуси
Пълен набор от имуществени и всякакви други типове застраховки
Запознайте се с нашата компания отблизо!
Последни Новини
Жилищният пазар в България през 2016 г.: Развитие на "две скорости"

23/Януари/2017
investor.bg

Дисбалансът на пазара на имоти в България се задълбочава през 2016 г. Ако в годините малко след кризата дори леката възходяща тенденция в големите градове успяваше да издърпа целия пазар до едно стабилно ниво, сега вече забавянето на пазарите в по-малките градове е такова, че не може да бъде компенсирано от бурното развитие на пазарите в големите градове.

Това показват данните на а... прочети повече

Последни регионални новини
Велико Търново в класация на 10-те райски места за живеене

19/Януари/2017
economic.bg

Български град попадна в класация на 10-те райски места, където лесно може да започнете нов живот. Сред тези прекрасни места е класиран старопрестолният Велико Търново.

Подреждането е на сайта BrightSide.com, пише Vesti.bg.

Велико Търново е красив като Франция, но виното в българския град струва "80 цента, докато наем на апартамент ще ви струва 200 долара на месец", п... прочети повече

Знаете ли, че?
Жилищният пазар през 2017 г. ще продължи да бъде активен

21/Декември/2016
capital.bg

Предстоящата година ще бъде активна за сектора на жилищните имоти, съобщават в прессъобщения агенциите "Имотека" и Bulgarian Properties. През следващата година подемът в София и другите големи градове ще продължи и отново ще бъде движен от местното търсене, като купувачите ще са все по-добре информир... прочети повече