А ако предприемачът фалира

Един от най-често споменаваните съвети при покупка на жилище през последните месеци е свързан с предварително проучване и информиране за строителния предприемач. Обстоятелства като репутация на инвеститора и вече изградени проекти или кредитна задлъжнялост на продавача несъмнено са от значение при сключване на сделка. При покупко-продажба на жилище в процес на строителство това е изключително важно, особено в период на глобална икономическа криза, при която секторът на недвижимите имоти е сред най-силно засегнатите. Същевременно изграждането на една жилищна сграда е продължителен процес и в условията на затруднено финансиране от страна на банките дори утвърдени на пазара строителни фирми биха могли да бъдат изправени пред сериозни затруднения.

През последните няколко години, характеризиращи се с изключително бурно развитие на жилищното строителство, се наложиха като практика т.нар.
продажби на зелено. При тях предмет на сделката е жилище в процес на изграждане, като нерядко се извършваха сделки още преди фактическото строителство да е започнало. Обикновено се сключваха предварителни договори за покупко-продажба, предвиждащи заплащане на част от договорената цена при подписването им и последващи вноски при достигане на определени етапи на строителството. При тази категория договори купувачът не придобива вещно право върху имот (това е и практически невъзможно, доколкото се касае за бъдещ имот), а в повечето случаи и не разполага с обезпечение, независимо че е извършил плащане на значителна по размер сума. Възниква въпросът какви биха били последиците и евентуално възможностите пред купувача при евентуално откриване на процедура по несъстоятелност спрямо дружеството инвеститор в хода на строителството.

Съгласно Търговския закон неплатежоспособен е търговец, който не е в състояние да изпълни изискуемо парично задължение по търговска сделка или публичноправно задължение, свързано с търговската му дейност, или задължение по частно държавно вземане. Неплатежоспособността се предполага, когато длъжникът е спрял плащанията. Когато констатира, че е налице неплатежоспособност, съдът постановява решение, с което открива производство по несъстоятелност на търговеца. Основният ефект от едно такова решение се свежда до факта, че от момента на неговото постановяване дейността на търговеца преминава под контрола на синдика, а що се касае до лицата, управляващи и представляващи търговеца, те могат да сключват сделки само след предварително съгласие на синдика, като в определени случаи съдът може да лиши управителните органи изцяло от правото да управляват и да се разпореждат с имуществото на дружеството.

От този момент нататък законодателството очертава две възможни посоки за хода на производството по несъстоятелност. Първата е свързана с одобряване на мерки, имащи за цел оздравяване на дружеството на длъжника. В този случай се изготвя т.нар. оздравителен план, който подлежи на одобрение от кредиторите и от съда, като дружеството длъжник продължава да извършва търговската си дейност при паралелно съблюдаване на мерките, залегнали в оздравителния план (такива мерки биха могли да бъдат продажби на активи, разсрочване на задължения и т.н.). Крайната цел е по този начин длъжникът да реализира приходи, които да се използват за удовлетворяване на кредиторите, без да се стига до прекратяване на юридическото лице на длъжника. Втората възможна посока е свързана с т.нар. осребряване на имуществото на длъжника и до нейното прилагане се стига обикновено в случаите, когато финансовото му състояние е толкова тежко, че оздравяването му е практически невъзможно. При тази хипотеза синдикът извършва продажби на имуществото, притежавано от длъжника, а получените постъпления се използват за удовлетворяване на кредиторите.

Какво следва да предприеме купувачът по предварителен договор на недвижим имот в случаите, когато по отношение на продавача е започнало производство по обявяване в несъстоятелност? Отговорът на този въпрос не е еднозначен и следва да бъде търсен в зависимост от спецификата на конкретната хипотеза, като се вземат предвид множество обстоятелства, включително разпоредбите на сключения предварителен договор, етапа на строителство, размера на платената авансово част от цената. Първо, трябва да се има предвид, че за да придобие качеството на кредитор в производството по несъстоятелност, купувачът трябва да е развалил предварителния договор – в този случай той придобива правото да претендира връщане на платената цена, както и евентуално направени разноски и обезщетение за причинени вреди. Правото да се развали един двустранен договор обаче е свързано с неизпълнение на задължение от насрещната страна. Фактът че спрямо продавача е започнало производство по обявяване в несъстоятелност сам по себе си не е основание за разваляне, въпреки че в практиката често се договарят клаузи, предвиждащи изрично, че откриването на такова производство дава право на купувача да развали договора. Това от своя страна налага внимателен прочит на съответните текстове, уреждащи правото на разваляне.

Едва след като е развалил договора, за купувача възниква правото да иска включване в списъка на кредиторите. Срокът за предявяване на вземания е един месец от вписване в Търговския регистър на решението за откриване на производството.

На второ място е важно да се има предвид, че в определени случаи по-удачният вариант за купувача би бил да получи изпълнение на предвиденото в договора, особено ако строителството на сградата е в по-напреднал етап. Както беше споменато по-горе, в хода на производството по несъстоятелност може да бъде утвърден оздравителен план, предвиждащ мерки, които биха позволили на строителя да продължи дейността си и да довърши строителството. В тази връзка следва да се разгледа и хипотезата, при която преди откриване на производството по несъстоятелност е извършено прехвърляне на право на строеж или, при достигнат етап груб стоеж - право на собственост върху продавания имот, т.е. купувачът е придобил вещно право на собственост върху изграждащото се жилище, а за продавача остава задължението да завърши сградата и да осигури издаването на разрешение за ползване. В този случай евентуалното разваляне на договора от купувача поради неизпълнение би било значително по-трудно. Това е така, защото съгласно Закона за задълженията и договорите развалянето на договори, с които се прехвърлят права върху недвижими имоти става по съдебен ред (а не с едностранно писмено уведомление, както би било в хипотезата на разваляне на предварителен договор, спомената по-горе).

Трябва да се прецени внимателно и евентуалната икономическа изгода от евентуално разваляне на договора, при положение че сградата е завършена в груб строеж, купувачът е заплатил значителна част от цената (обикновено повече от половината) и е придобил собствеността. В качеството си на собственик купувачът заедно с останалите собственици на обекти в сградата дори би могъл да възложи на друг изпълнител довършването на строителството, което в случая може да се окаже икономически по-удачният вариант в сравнение с евентуалното пристъпване към разваляне и претендиране на връщане на платените суми.

В заключение, бихме препоръчали във всеки конкретен случай на започване на действия по обявяване в несъстоятелност на строителя да бъде извършен подробен правен и икономически анализ на фактическата обстановка с оглед набелязване на конкретни стъпки и да се изработи правилна стратегия за действие от страна на купувача.

  прочети повече статии