Купувачите пак се скриха

Средата на годината по традиция е време за почивка, по-малко работа и още по-малко покупки на имоти. Това лято не изневери на традицията, макар и за жилищния пазар в София то да започна повече от обещаващо – с ръст в броя на сделките, раздвижване сред купувачите и предчувствия, че стабилизирането най-после не е само мираж.

Есента обаче охлади ентусиазма на брокери и кредитни институции. Причина станаха данните на Агенцията по вписванията, които показаха 19% спад на сделките с имоти в столицата за тримесечието между юли и септември (вижте графиката). След относително силната първа половина на годината този обрат показа, че връщането на жилищния пазар в полето на възстановяването отново се отлага за неопределено време.

Резултатът не изненадва, като се имат предвид задълбочаващите се дългови проблеми и задаващата се нова рецесия в еврозоната, съпроводени с прогнози за по-слаб икономически растеж от очаквания у нас до момента. Все негативни сигнали, които водят до несигурност и подтикват доста купувачи да пестят, вместо да харчат. Дори доскоро да са имали други намерения.

Възможните обяснения
Колкото и сериозни проблеми да тресат икономиките и финансовите пазари, отзвукът им в ежедневието обикновено е непряк, а понякога и с отложен ефект. Това в известна степен обяснява защо някои от големите агенции за имоти на столичния пазар поне засега не отчитат по-малко сделки спрямо миналата година.

"Спадът от 19% на сделките за тримесечието е сериозен, но нямам пряко обяснение. Нашата статистика показва дори лек ръст в София и Варна", коментира директорът на "Адрес недвижими имоти" Георги Павлов. Според него извън обичайните ефекти от кризата вероятни причини за отчетеното от Агенцията по вписванията намаляване на продажбите са също летните отпуски и повечето почивни дни през септември. Като друга потенциална причина той посочи изборите.

"В България има фактор: дай да изчакаме изборите, да видим какво ще стане. Това е валидно дори за обикновените хора, които мислят, че нещо ще се промени. Освен това 90% от кандидатите са от опозицията, а те най-често залагат на негативно говорене и изострят усещането, че нещата не вървят", обобщи директорът на "Адрес".

От "Бългериан пропертис" също отчитат по-скоро задържане на сделките с жилища през последното тримесечие. Въпреки това от месец брокерите в агенцията наблюдават колебание сред купувачите. Отдават го на икономическите трусове в Европа и САЩ, но твърдят, че това далеч не е страхът, който сковаваше имотния пазар през 2009 г.

"Хората до известна степен свикнаха с несигурността и по-бързо преодоляват стреса от поредната лоша новина", коментира един от собствениците на "Бългериан пропертис" Никола Стоянов. Въпреки това той посочва макроикономически фактор, който пряко влияе върху желанието за покупка на имот - високата безработица. Хора, които са притеснени за доходите си, трудно рискуват с големи инвестиции и дългосрочна задлъжнялост. А това в голяма степен са купувачите на имоти в момента.

Управителят на агенция "Явлена" Страхил Иванов допълва още причини за намалелите покупки на жилища – продължаващият спад на цените и ниската доходност – вече под тази на банковите депозити. Това косвено се подкрепя и от данните на БНБ, според които депозитите на домакинствата през август са достигнали рекордните за последните години 30 млрд. лв. и заедно с фирмените надхвърлят 51 млрд. лв.

Лигата на колебаещите се
Кризата роди поредния феномен – купувачи, които са избрали имот, разполагат със средства и одобрение за кредит, но се отказват от сделка малко преди предварителния договор. Според брокерите от "Явлена" такива случаи се наблюдават от няколко месеца, макар и сравнително рядко. Те обаче са показателни за властващата несигурност на пазара на имоти.
"Хората не са уверени в икономиката и в личните си финансови перспективи, за да затворят средства в имот. Дори да разчитат само на спестявания за покупката, останат ли без работа, тези пари ще са им по-необходими за живеене", коментира Страхил Иванов.

Изпълнителният директор на "Кредитцентър" Тихомир Тошев отбелязва друга подобна тенденция – през последните месеци купувачите са по-склонни да правят компромис с параметрите на жилищата в името на по-евтина и ниско рискова сделка.

"Например идва семейство, което иска да купи тристаен апартамент. Правим разчет за кредит, оглеждат различни имоти и се връщат с 15 - 20% по-нисък бюджет, но вече решени да купят двустаен", описва той. По думите му това са хора, които първоначално малко са надценили възможностите си, но впоследствие са решили да не рискуват.

"Дори към момента да могат да си позволят 800 лв. месечна вноска, ако утре имат проблем, тези пари ще им тежат. Затова залагат на по-сигурното", коментира Тошев.
Според него това не е непременно негативна тенденция, дори напротив – показва по-зряла самооценка на купувачите в сравнение с годините преди кризата.

Всъщност обаче описваният феномен е типичен за кризисни години, когато хората са по-склонни да мислят дългосрочно и да чертаят негативни сценарии, свързани със загуба на работа и намаляване на доходи. Това обяснява защо, макар и лихвите по ипотечните заеми да са сходни с тези от началото на 2008 г., а цените на жилищата да са с близо 40% по-ниски от пика им тогава, сделките и ипотеките сега са осезаемо по-малко. Ако през третото тримесечие на 2008 г. (последното добро за пазара преди кризата) в София са сключени 8866 сделки и са регистрирани 4588 нови ипотеки, за същия период тази година сделките са едва 3971, а новите ипотеки – 1353.

"В повечето случаи аналогиите с годините преди кризата са неуместни, защото нагласите на купувачите са несъпоставими. Тогава хората взимаха решения, очаквайки доходите им да растат, а сега е точно обратното – негативните нагласи водят до отлагане на потреблението и ръст на спестяванията", смята Георги Павлов.

(Не) само временно
Слабите резултати на жилищния пазар през последните месеци са факт. Остава обаче въпросът дали те са временни, или са начало на нов, по-траен спад. Прогнозите на "Явлена" са, че годината ще приключи по-скоро с еднакъв брой жилищни сделки с тези от 2010 г.

"Като цяло сделките с имоти за деветмесечието са с 30% повече спрямо миналата година, но причината е основно активността на пазара на земеделска земя", коментира Страхил Иванов. Според него това ще е причина пазарът като цяло да приключи с повече сделки спрямо 2010 г., когато те бяха малко над 182 000.

По-осезаемото раздвижване на жилищния пазар минава само през стабилен ръст на икономиката, кредитирането и преките инвестиции. А това за момента не се очертава, смята икономистът от Industry Watch Красен Йотов. Нещо повече - ако дълговата криза на Запад се задълбочи, това може да доведе до ръст на лихвите и до по-високи изисквания към кандидатите за кредити, допълва той. Към това трябва да се добавят нарастващите лоши и преструктурирани заеми, които вече доближават 21.5% от кредитния портфейл на фирми и домакинства и са допълнителна спирачка за съживяване на кредитирането.

"Самият аз очаквах ръстът на жилищните сделки да продължи и през втората половина на годината. През последните два месеца обаче се усети ново забавяне в ръста на кредитите, включително и на ипотечните. А в големите градове има много силна зависимост между кредитния и жилищния пазар", посочи Красен Йотов.

Полина Стойкова, оперативен директор на "Бългериан пропертис", също не очаква видим обрат на жилищния пазар до края на годината. Според нея той би настъпил само при наличие на категорично решение за дълговата криза, което ще донесе по-ясна перспектива пред големите европейски икономики, а и пред българската. То обаче се отлага постоянно и неяснотата допълнително задълбочава ефекта от кризата.

По тази причина от агенцията вече ревизираха и прогнозата си за цените на имотите тази година. През пролетта очакванията на "Бългериан пропертис" бяха, ако се случи заложеният в бюджета над 3% ръст на икономиката и липсват сериозни икономически сътресения, годината да приключи с минимален спад (около 2%) в цените на имотите. След събитията от последните месеци обаче прогнозата е спадът на софийския жилищен пазар да достигне, а вероятно и да надмине 5%.

Според Полина Стойкова този ефект ще се подсили и от промяната в структурата му, тъй като сделки вече се сключват основно в ниския ценови сегмент (за София до 45 000 - 50 000 евро), докато търсенето в средния и високия е замряло.

За приключване на годината с 5-6% намаление в цените на софийските имоти говорят и от "Адрес", също с уточнението, че всичко зависи от потенциала на европейските икономики да се справят с дълговите проблеми.

"Ако те се задълбочат, ни чака негативен сценарий – продължаващ ръст на спестяванията и спад на потреблението, включително това на дълготрайни стоки като недвижимите имоти", коментира Георги Павлов. Според него при подобно развитие може да минат години, докато пазарът започне да се възстановява от кризата.

Така не е изключено временно да се окаже не пропадането на жилищния пазар в края на лятото, а по-скоро оживлението му през пролетта. За пореден път.


  прочети повече статии