Офисите в столицата държат високи цени, търсене липсва

Полина Стойкова, Оперативен директор на Бългериан Пропертис, анализира пазара на офиси в условията на финансова криза.

Въпреки всеобщото очакване и постоянно говорене за драстични намаления в йените на имотите, заради глобалната криза, реалността у нас, на пазара с бизнес имоти, е по-различна. Тенденциите са за цени, които познаваме отпреди началото на кризата. Ето защо пазарът за покупко-продажби на бизнес имоти има възможност да се активизира при наличието на откри¬то предлагане на изгодни оферти без резерв в цените.

Продажби на офиси
Пазарът за продажба на офиси в столицата е замрял от началото на 2009 г. Предлагането е разнообразно, но търсене почти липсва. В този сегмент продавачите все още не са достатъчно гъвкави в офертните си предложения, което личи по много ниския процент на намаления в цените - едва 15% от офертите се предлагат на намалени цени, като намаленията са в рамките до 10%. Но все пак има и лимитиран брой оферти, които се предлагат от собственици, склонни да правят големи отстъпки в цените.

Дори и след намаления, обаче, офисите за продажба много рядко се предлагат на цени под 1500 евро на кв. м. Офертите на компанията са разнообразни на цени от 2000 до 2700 евро на кв. м за офиси в сгради клас А или в идеалния център на града. Между 1500 и 2000 евро на кв. м се предлагат офиси в нови сгради в широкия център, а под 1500 евро на кв. м офертите са рядкост. Според специалистите по продажба на търговски имоти, поради все още високите цени, много от купувачите предпочитат да закупят жилищен имот, който да ползват за офис, тъй като намалението на цените при тези имоти, е значително по-голямо.

Продажби на магазини
Преобладаващо през 2009 г. е предлагането за наем на магазини, но не липсват и интересни оферти за продажба. Ценовите нива варират в широки граници - от 1100 евро на кв. м. за магазини в широкия център с не толкова атрактивно местоположение до над 2700 евро за кв.м. за магазини с лице към основни булеварди в София. И при този тип имоти намаленията в офертните цени са по-скоро изключения - едва 8% от офертите са с намалени цени, а намаленията са под 10%. Съществува обаче опция някои от магазините, които се предлагат за наем, да бъдат закупени след договаряне на подходяща цена.

Като цяло сделки за продажба на офиси и магазини през 2009 г. почти липсват, което говори, че посочените офертни цени са над реалните пазарни нива.
При реален интерес от страна на купувач, в про¬цеса на преговорите, може да бъде постигната цена до 30% по-ниска от офертната за покупка на офиси и магазини.

Наеми на бизнес площи
В София наемният пазар е по-активен от този на покупко-продажбите, тъй като цените са по-гъвкави, предлагането е по-голямо, намаленията в офертните нива са факт и много търговци търсят да наемат по-добри и по-изгодни офиси и магазини от тези, които помещават. Нови търговци отварят офиси и магазини, възползвайки се от момента на кризата, за да се позиционират по-добре на пазара. Броят на офертите за наеми на офиси и магазини е около три пъти по-голям от този, обявен за продажба, като обаче наемодателите често са склонни да обмислят и оферти за продажба.
Реалните пазарни цени за наем или продажба на търговски имоти все още не са установени, което личи по това, че има много търговски площи със сходни параметри, които се предлагат на много различни ценови нива.
Ясно личи ценово разграничаването на качествените търговски площи с отлични местоположения и перспективи за бизнес от по-нискокачествените, които са на по-ниски цени.

Преди кризата това разграничаване трудно се правеше, тъй като всички цени бяха високи и постоянно нарастваха, а бизнесът на търговците се развиваше с добри темпове и те не бяха принудени да оптимизират до такава степен разходите и работната си среда.

Офис наеми
Предлагането в този сегмент е най-високо спрямо търсенето. Това обуславя значителното намаление на цените в сравнение с миналата година. Определящи при избора на офис са няколко основни фактора, като водещият е цената. С цел оптимизиране на разходите повечето компании предпочитат да наемат офис с не толкова атрактивна локация, но на по-ниска цена. Затова тенденцията е към изместване от центъра към периферията на града. В тези райони могат да бъдат намерени и нови бизнес сгради, предлагащи прилични условия и изпълнени по европейски изисквания.

Наемните нива на офисите в София варират в следните граници:
Офиси клас А и офиси с иделано централно местоположение - от 8 евро на кв. м до 26 евро на кв. м Масовото предлагане в този сегмент е на нива около 10 евро на кв. м. Прави впечатление, че намаления в офертните нива за офисите от най-висок клас липсват.
В по-ниския ценови сегмент за офиси клас Б и та¬кива, които са в нови сгради със смесено предназначение, намаленията са доста по-ясно изразени. Те варират от 11 до 45%, а нивата са от 3 евро на кв. м за необзаведени офиси до 8 евро на кв. м за обзаведени.

Наеми на магазини
За разлика от предходни години, когато възмож¬ността да бъде нает магазин на бул. „Витоша" клонеше към нула, към момента могат да бъдат забелязани свободни магазини в търговската част на булеварда.

Магазините с най-престижни местоположения са на нива от 20 евро на кв. м до 50 евро на кв. м. При тези магазини обаче също има спад в офертните цени от 11 до 30%. Масовото предлагане на Магазини в малките улици на центъра и кварталите е между 5 и 12 евро на кв. м 30% от офертите за наем на магазини са с намалени цени, а сделките се сключват бавно, след много добро обмисляне на алтернативите от страна на наемателите. Има магазини, които с месеци чакат своите наематели.

Варна
Офертните цени на офисите за продажба от висок клас са между 2000 и 2800 евро на кв. м, а цените на офисите в сгради със смесено предназначение са около 1000 евро на кв. м.

Наемните цени на офиси клас А варират в широки граници от 8 до 16 евро на кв. м, като до преди 5 месеца тези офиси се предлагаха на цени 10-18 евро на кв.м. Масовото предлагане на офиси от по-нисък клас е на нива 5-8 евро на кв. м, а намаленията стигат до 20%.

Магазини на централната търговска улица във Варна се предлагат под наем за 20-25 евро на кв. м, което е съпоставимо с цените на сходни магазини в София.

Разгледайте нашите оферти на офиси и търговски площи

  прочети повече статии