СТАТИИ

Правна информация при покупка и наем на недвижими имоти

BULGARIAN PROPERTIES

В тази статия представяме някои от най-често задаваните правни въпроси, които юристите в BULGARIAN PROPERTIES получават във връзка с покупката и продажбата на недвижими имоти.

1. По какъв начин се проверяват тежестите на имота, както и дължими данъци и др. особености?
Данни за вписани тежести на имота (ипотеки, права на трети лица, съдебни претенции и т.н.) могат да бъдат проверени в съответната Служба по вписвания (Имотен Регистър) при Агенция по вписванията по местонахождение на имота.

Дължимите данъци могат да се проверят в съответната служба „Местни данъци такси” към съответната община по местонахождение на имота. Взима се Удостоверение за данъчна оценка (конкретно за имота) или Удостоверение за липса на общински задължения (по-общо за продавача за задължения на продавача за местни данъци и такси към съответната община и за други имоти).

В съответното териториално подразделение на НАП могат да се провери за наличие на държавни задължения на продавача на имота - (данъци, задължителни осигурителни вноски и т.н., като се изиска Удостоверение за липса на данъчни задължения.

Освен предварителните проверки на имота и наличието на тежести и задължения, най-добре е да се извади Удостоверение за тежести към деня на изповядване на сделката, там ще излезнат всички вписвания, които могат да доведат до евикция /съдебно отстраняване/ на купувача.

2. Как се проверява законността на нотариалния акт на продавача?
Ако има съмнения за законността на нотариалния акт на даден имот, той може да бъде проверен в съответната Служба по вписвания (Имотен Регистър) при Агенция по вписванията.

Проверка може да даде направена и при нотариуса, посочен в самия нотариален акт, който е изповядал сделката, но най-сигурната проверка е в Службата по вписванията (Имотен регистър).

3. Какво наричаме идеални части?
Съгласно чл.38 от Закона за собствеността - при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Общите части не може да се делят.

Дяловете на отделните съсобственици в общите части, т.е. в придадените към всеки обект в сградата идеални части от общите части на сградата, се определят съобразно стойността на всеки обект. Определянето на дяловете става по правилата на чл. 40 от Закона за Собствеността. Те са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните обекти, изчислени при учредяването на етажната собственост. Сборът от всички идеални части трябва да отговаря на 100 процента, ако са изразени в процент или на единица ако са изразени в дробно число.

4. Как и кога става заплащането на имот в брой и по банков път?
Няма законово задължение по отношение на това кога трябва да бъде заплатен даден имот – може цената да бъде платена предварително, преди изповядване на сделката, в деня на прехвърлителната сделка или на части (вноски) в бъдещи срокове.

ВАЖНО: от 1.07.2011 г. плащанията в брой за недвижими имоти са ограничени до 10 000 лв. Т.е. ако цената на имота е 10 000 лв. или по-голяма, плащането за имота трябва да бъде направено по банков път. Това важи и за всички частични плащания на цената на имота. Например депозит в размер по-малък от 10 000 лв. също трябва да бъде платен по банков път и тези разплащания се удостоверяват пред нотариус в деня на сделката с банкови извлечения за получените и платени суми по сделката.

5. Как се процедира в случаи, в които се закупува имот с ипотека?
Ако към момента на сключване на предварителен договор има ипотека, то продавачът следва да се задължи към момента на окончателното прехвърляне на имота ипотеката да бъде заличена и новият собственик да придобие имот без тежести.

6. Важно ли е да знаем коя година е построен даден имот?
В случай, че сградата е строена без разрешение за строеж и няма строителни книжа е от значение, за да се определи дали е търпима или не.

Това става с издаване на Удостоверение за търпимост. То се прилага за имоти преди 1987 г. При сделка с такъв имот се изисква само такова удостоверение, което може да бъде набавено от съответната община по местоположение на имота.

Наеми

1. Когато апартаментът е за ремонт, за чия сметка е на собственика или наемателя?
Текущ ремонт, който има за цел да възстанови вреди от ежедневното ползване на имота, са за сметка на наемателя, а по-големи и основни ремонти се поемат от наемодателя, освен ако наемателя умишлено не ги е нанесъл, за което дължи да заплати.

2. Има ли право наемодателят да посещава, без предупреждение наемателя?
По закон наемодателят няма право да посещава без предупреждение имота, който е отдаден под наем, тъй като е длъжен да осигури несмущаваното ползване на имота от наемателя. Все пак, собственикът има право да посещава имота с предупреждение, което може да бъде фиксирано и в самия договор за наем.

3. В кои случаи следва наемателят да внася данък от името на наемодателя?
Когато платецът на дохода от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, е предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на данъка се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода (наемателя) при изплащането му (при изплащане на наема на наемодателя).

Ако имате допълнителни въпроси, моля изпратете запитване

  прочети повече статии

Коментари от клиенти
Продадох имота си в Златни пясъци с помощта на Станимира от Офис Варна. Бих искал да кажа, че тя бе ...
Аз наскоро купих имот чрез Варненския офис на BULGARIAN PROPERTIES. Много искам да споделя, че ...
Уважаеми служители на компания BULGARIAN PROPERTIES! Искате да изразим искрени благодарности в ...
Нашият екип от опитни юристи може да ви консултира по всякакви правни казуси
Не губете време за оглед! Организирайте оглед на имоти по Skype!
Прочетете нашите отговори на най-често задаваните въпроси при покупка на имот
Последни Новини
П. Стойкова: В София масово стартират проекти при постоянно нарастващото търсене

01/Декември/2016
investor.bg, снимка investor.bg

Засилено търсене, все по-голямо предлагане, ръст на цените, голяма динамика. Така накратко агенциите за имоти виждат пазара на жилища в София и големите градове.

Експертите обаче са категорични - за балон не може да се говори заради устойчивите фундаменти на пазара. За пръв път от години водещ двигател е местното търсене, дори във ваканционния сегмент, където повече от половината от... прочети повече

Последни регионални новини
Историята на улица "6-ти септември" в центъра на София

07/Септември/2016
БНТ, 06.09.2016

В центъра на София в духа на стария град има улица, която носи името на националния празник. Първо се казвала "Княжеска", а през 1892 година е наречена на датата на Съединението - 6 септември. Дългата 700 метра улица "6 септември" започва от бул. "Цар Освообител". Някога се казвала "Княжеска", защото на нея се намирал малкият дворец на княз Александър Първи.

В началото на миналия ве... прочети повече

Знаете ли, че?
Старото не е модерно, но има потенциал

23/Ноември/2016
capital.bg

Вторичният пазар на жилища в София е като старата колекция в магазина - не е на мода, но и за него има купувачи. Според някои консултанти старите апартаменти са почти изместени от новото строителство тази година, което определено е сериозна конкуренция на съществуващите жилища. Но други агенции отчит... прочети повече