СТАТИИ

В гравитацията на лошите новини

в. Капитал, 20.01.2012, със съкращения

Нищо не се движи по-бързо от скоростта на светлината с изключение може би на лошите новини. Ако този закон на Дъглас Адамс си има продължение, то би могло да звучи така: при лоши новини нищо не пада по бързо от продажбите на жилища с изключение може би на цените им.

Тази своеобразна пазарна физика се потвърждава непрестанно в кризисните години. А и последните месеци новините не вещаят много добро: безработица, рецесия, необслужвани кредити, фалити на държави... При подобна перспектива не е чудно, че прогнозите на всички – брокери, банкери, икономисти, са за още една слаба година.

За жилищния пазар в България 2012 г. ще е четвъртата поред на трудни сделки и колебливи купувачи. Лошата новина за продавачите е, че цените ще продължат да падат, добрата – че вече ще е с относително малко (7-10%). Големият риск - очакваният пик на лошите кредити, който ще е сериозно изпитание и за банките, и за пазара. Най-оптимистичните очаквания са просто да няма икономически сътресения.

На този фон, ако трябва да откроим няколко тенденции при сделките с жилища през 2012 г., повечето ще са в негативна посока.

Внимание падащи цени

Три години след първите сигнали на кризата спадът на жилищния пазар продължава. Данните на големите агенции за имоти показват над 40% по-ниски цени спрямо пиковата 2008 г. Само през последната година в София те са намалели с 9%, а в страната – средно със 7%, по данни на "Адрес". От друга агенция - "Бългериан Пропертис", отбелязват по-сериозен спад в столицата – 14%, през 2011 г. Оперативният директор Полина Стойкова уточни, че до края на лятото очакванията са били намалението на цените да е в рамките на 5%. Новото развитие на кризата през последните месеци обаче е задълбочило негативните трендове.

Все пак според нея част от тези проценти са следствие и от преориентирането на пазара към сделки в най-ниския ценови сегмент. При аналогични имоти поевтиняването за година е 10%.

На практика оптимизмът от първите месеци на 2011 г. към края на годината преля в прогнози за забавяне на икономическото възстановяване. А за много купувачи това е сигнал, че все още са далеч от финансова сигурност. Следователно подхождат внимателно към покупката на имот, особено ако е финансирана с дългосрочен кредит. Резултатът е търсене на по-евтини жилища (за София границата е 50 000 евро), както и стремеж да се плаща предимно със собствени средства. Другият ефект е продължаващ натиск върху цените.

Според брокерите техният спад ще продължи през 2012 г. в рамките на миналогодишните 7-10%. Естествено, ако няма сериозни икономически сътресения. Тази прогноза подкрепи и икономистът от Industry Watch Красен Йотов също с мотива, че не се очаква влошаване на икономическата среда в страната. Дори напротив – прогнозата на Министерството на финансите е за растеж от 2.9%, който е сред относително високите в ЕС

Пикът на лошите кредити

Ръстът на лошите кредити (с просрочие над 90 дни) продължава, а пикът ще е в края на 2012 г. Прогнозата е на "Уникредит Булбанк", като банката очаква дотогава делът на необслужваните заеми да стигне 17.5-19% от общия обем при 14.5% към края на септември (данните са на БНБ).

Макар зад тази статистика да стоят не само жилищни кредити, влошаването засяга и тях и така влияе върху имотния пазар. Доколко силно, ще зависи от отговорите на два въпроса: какъв е делът на проблемните имоти от общото предлагане и до каква степен може да бъде овладяно масираното им излизане на пазара.

"Да, очакванията наистина са с пика на лошите кредити през 2012 г. за продажба да излезе повече недвижима собственост в сравнение с предната година. Не става обаче въпрос за десетки хиляди имоти, които да наводнят пазара. Увеличението ще е в проценти, не в пъти", прогнозира Мария Илиева, главен изпълнителен директор на МКБ Юнионбанк. Тя допълни, че и в момента текат продажби на проблемни активи, но те не водят до съществено изкривяване на пазара.

Самите банки могат да влияят върху този процес с активна политика по предоговаряне на проблемните заеми. От МКБ Юнионбанк например посочиха, че една месечна вноска може да бъде редуцирана с до 70% само с удължаване на срока или с гратисен период. Друга опция е длъжникът сам да потърси купувач за жилището още при първите проблеми с вноските по кредита. В тези случаи банките също съдействат, като предлагат имота чрез клоновата си мрежа или през агенциите за имоти.

Крайната мярка е публична продажба, при която нерядко купувачи са свързани с банките дружества. Според запознати с практиката в много случаи те управляват имота, като го отдават под наем, а в ролята на наемател остава именно бившият собственик.

Според представители на имотния бранш това е приемлива алтернатива, защото масираното излизане на жилища от необслужвани кредити на имотния пазар, може рязко да свали цените с над 25%. Общото мнение е, че изчистването на тези активи ще продължи с години.

Разгледайте нашите ИМОТИ С НАМАЛЕНИ ЦЕНИ

  прочети повече статии

Коментари от клиенти
Със съпругата ми сме много благодарни на Ивета Тодорова за професионалното отношение и безупречната ...
Искаме да изкажем голяма благодарност за вашата помощ по време на престоя ни в България и за ...
Аз искам да изкажа огромни благодарности на Ангел Соколов и Гергана Тасена, който ни осигуриха ...
Разходете се из имотите с помощта на специално заснетите видеоклипове!
Нашият екип от опитни юристи може да ви консултира по всякакви правни казуси
Прочетете нашите отговори на най-често задаваните въпроси при покупка на имот
Последни Новини
Спад на банковите лихви по кредити и депозити

01/Март/2017
http://banks.dir.bg

БНБ отчете спад на лихвите по кредити и депозити за месец януари. Спада и Годишният процент на разходите (ГПР) при заемите.

Средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет за фирмите в левове през януари 2017 г. в сравнение с януари 2016 г. спада с 0.06 пр.п. до 0.20 на сто, а по тези в евро - с 0.44 пр.п. до 0.14 на сто. В сравнение с декември 2016 г. средният лихвен пр... прочети повече

Последни регионални новини
Строят нов град на 20 км от София

26/Януари/2017
БНТ, 24.01.2017

Изграждат нов град на 20 км от София. Той ще носи името "Хълмовете на Плана" и ще се намира в Плана планина, между София и Самоков.

По проект след седем години броят им ще достигне 3000.

Емил Магрисо – мениджър на проекта: "В града предвиждаме детски градини, основно училище, търговски център, фитнес център, ресторанти. Всичко, което е необходимо на един жител, за да ... прочети повече

Знаете ли, че?
Започна изграждането на комплекса Vitosha View в София

24/Януари/2017
Economic.bg

Започна изграждането на нов апарт-комплекс Vitosha View в София. Той ще е от затворен тип и ще се издигне между планината Витоша и централната част на столицата. Инвестицията в проекта е около 10 млн. евро коментираха от Vitosha View пред Economic.bg.

Комплексът е разположен в пряка на... прочети повече