Михаил Чобанов: Всеки от нас пише по 100 имейла на ден

Изпълнителният директор на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС Михаил Чобанов говори за развитието на фирмата, нейните служители и пазара на имоти в момента в интервю на сп. Имам имот, бр. 25/10-23 декември 2009 г.:

- Кое носи по-голям оборот на фирмата в момента, г-н Чобанов - продажбите, консултантската работа или другите дейности на компанията?
- Точно в този момент е много трудно да се каже откъде се формират приходите за бизнеса ни, защото през последната година като цяло са много ниски нивата на сключване на сделки. Всеки месец е различен, не прилича по нищо на предходния. Ако погледнем статистиката ни през последните години - за продажбите винаги има пик през октомври. След това през ноември и декември започва едно сериозно затишие, което държи обикновено до края на януари.

Единственото изключение беше декември 2006 г. - преди приемането ни в ЕС. Тогава англичаните полудяха и имахме рекорден брой сделки въобще откакто работим. Но традиционно винаги ноември и декември са най-слаби. Кривата е следната: юни-юли-август-септември-октомври върви сериозно нагоре и след това пада надолу като брой сделки.

Парадоксално се получи през току-що изминалия ноември, когато ни тръгна изключително добре. Въпреки всички прогнози за задълбочаване на кризата, по-добре от всичко, което се случва на пазара. Което от своя страна за пореден път показва, че в момента на този пазар няма логика и няма как да се търси.

- Как се отрази кризата на компанията?
- Бяхме се разраснали доста. Имаше момент, в който всички дейности бяха в една фирма - включително и бригадите, които правеха ремонти на селските имоти, поддръжката и мениджмънта, след като вече са продадени имотите. Но в един момент стана естествено да отделим тези структури, пак в рамките на компанията. Заради кризата се наложи да направим 20% съкращения и в момента в Бългериан Пропертис работят около 150 души в цялата страна.

В постоянно преструктуриране сме в последно време, в постоянни оперативки. Непрекъснато откриваме и нови дейности.

Бизнесът ни е разделен най-общо - аз се занимавам с пряк надзор на цялата структура Бългериан Пропертис, докато Полина Стойкова е на оперативно ниво изпълнителен директор. А Никола Стоянов е човекът, който започва новите неща и след това ги оставя да се развиват. Всъщност освен директор на “Лукс имоти”, той е управител и на структурата ни Пропърти Мениджмънт.

- Как си подбирате хората в екипа?
- Аз и Никола лично сме подбрали всеки един човек, който работи за компанията ни.
Разчитаме на личната ни преценка, а и от самото създаване на фирмата има и малко приятелски елемент.

- Каква е прогнозата ви за бъдещето на този пазар?
- Абсурдността на този ноември прави така, че не мога да дам никаква прогноза. Аз и до момента продължавам да върша оперативна работа, както и съдружникът ми, не сме избягали, както други колеги. Ние държим лично да си правим бизнеса, работата ни е много - сигурно всеки от нас пише по 100 имейла на ден, и това е отделно от срещите, оперативките и останалата работа...

- По принцип във фирмата случват ли се такива неща - колеги да се харесат и да се съберат?
- Нямаме брокер на повече от 30 г. Преди 7-8 години, когато започвахме, повечето хора са били на по 20-26 години и имаме сватби, но те по-скоро са дошли в компанията като гаджета и после се и ожениха.

- Правите ли тиймбилдинги?
- Правим постоянно. Структурата ни “Пропърти Менджмънт БГ” управлява над 30
хотела и апартаментни комплекса, част от които сме направили като инвеститори, така че си имаме собствена база, която ползваме в цялата страна - с конферентни зали, всичко необходимо и се стараем да го правим по-често. На тиймбилдингите си правим и вътрешни награждавания. И Коледа сме празнували заедно и за по 3-4 дни сме се събирали цялата фирма - няколкостотин човека. Приятели сме, не сме само колеги.

- Хората ви имат самочувствие, добре ли са платени?
- Много добре знаете как е при брокерите - този месец може да не изкараш нищо, а следващия - 10 000. Ден година храни е принципът в този бизнес. Имаме един офис, който от януари до септември не беше направил нито една сделка, а през октомври изкара 100 000 лв. комисиона.

Конюнктурата е много динамична. Ние сме се фокусирали основно към чуждестранния пазар и голяма част от тези сделки всъщност идват от там. В пиковите години сме имали по 7-8 души в офис в Боровец, който в момента не съществува. В Банско сме стигали до 17-18 човека в офис, дори два, а сега реално там работят трима души.

- Някои хора от вашия бранш се опасяват, че руските клиенти ще се отдръпнат заради новото изискване плащането по сделки с имоти да се прави само чрез банка. Вие как мислите?
- От самото основаване на фирмата ни ние сме радетели на изповядване на истинска цена в нотариалния акт - нещо, което е масова непрактика в България. Всъщност изповядването на истинската цена в нотариалния акт задвижва гениалното колело на данък ДДС. Аз твърдя, че от тази наша практика сигурно стотици милиони левове са влезли в бюджета. Защото когато инвеститорът продава с истинска цена, той си търси от строителя, от доставчика, отвсякъде си търси своето, и така се завърта по веригата. Така че от тази гледна точка около 95% от сделките ни с руснаци са на истинска цена в нотариалния акт.

Е, когато клиентът има някакви съображения - основно, ако купувачът много иска да го купи, а продавачът е прекупвач и не може да си позволи да го продаде на истинска цена - само тогава се прави изключение в интерес на купувача. Но иначе това не ни притеснява.

Тази промяна в закона обаче е сериозна стъпка, която трябва да се обмисли много добре - трябва да се създаде организация, да се назначат допълнително служители при нотариусите. За да не би в този крехък момент, когато всяка една сделка е изключително ценна както за предприемачите, така и за брокерите, да се забави бюрократично и излишно процесът и да се затрудни цялата работа в бранша.

Но има и нещо друго - тъй като работим с чужденци, при нас плащанията винаги са били по банков път - през фирмени сметки. В началото 1-2 пъти парите минаха директно по сметките на продавачите, един-двама от тях изчезнаха и тогава ние, за да си запазим бизнеса и реномето, поехме всички негативи. До ден днешен плащаме за негативи от минало време.

Но на чуждестранния пазар се работи така - през банки. Парите минават през наши сметки като посредник по сделката. С тези промени в закона за нас ще бъде много по-лесно, притеснява ни само бюрокрацията, която може да възникне.

Прочетете още:
БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС - неуморимите

  прочети повече статии