Капитал: Пазарът влиза в стадий на зрялост

2019-04-25

Вижте оригиналната статия в Капитал тук (PDF)

Прогнозите за динамиката на пазара на жилища през 2019 г. са противоречиви, но по обща оценка това е един по-зрял, по-логичен и по-балансиран пазар, който дава възможност за спокойно обмисляне на покупки и продажби.

Продавачите могат да продават на достигнатите по-високи пазарни цени в сравнение с предходните години. Купувачите имат избор от разнообразни имоти - ново строителство на различни етапи и старо строителство, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор, Bulgarian Properties. Според нея пазарът през 2019 г. стартира по-позитивно в сравнение с предишната. Цените на имотите вече не нарастват, вдигането на лихвите по ипотечните кредити засега се отлага, а офертите на банките са все по-атрактивни. Част от купувачите са имали две-три години, за да наблюдават предлагането, и сега уверено и с познания тръгват към покупка, добавя тя. За Невена Стоянова, управляващ директор на Luximmo Finest Estates, 2019 г. се очертава като една от най-динамичните напоследък на пазара на недвижими имоти. Към предпоставките тя добавя ниските лихви по депозитите, ниската безработица и ръста на средната заплата, който подобрява съотношението на цената на кв.м спрямо нея в големите градове, появата на оферти, което много точно отговарят на търсенето на активните купувачи на пазара, преводите на пари от българи, които работят извън страната. "Очакваме стабилен пазар, с ръст на цените до 5% спрямо миналогодишните в резултат на инерцията на пазара", казва Антон Андонов, изпълнителен директор на "Ера недвижими имоти". А според Добромир Ганев, председател на УС на Националното сдружение "Недвижими имоти", в някои сегменти пикът вече е минал и ръстът на цените ще е по-малък.

Стабилни цени

Общо е и очакването, че цените на жилищата през 2019 г. като цяло ще са стабилни, като евентуалните леки движения нагоре и надолу ще са частни случаи. Ръстът ще е по-малък от измерените 7.5% на годишна база през 2018 г. Основна предпоставка за това е, че търсенето и предлагането на жилища наближават равновесната си точка. В резултат на новите жилищни проекти конкуренцията в предлагането се увеличава. И ако досега продавачите бяха в по-силна позиция, занапред купувачите ще могат да си позволяват да отделят повече време за размисъл, защото знаят, че имат избор, а това ще оказва натиск върху растежа на цените. Съотношението между купувачи и продавачи доближава равновесната си точка и е на същото ниво както през 2015 г., преди бума в жилищния сегмент, добавя Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес". Антон Андонов от "Ера недвижими имоти" прави уговорката, че на вторичния пазар на имоти, където продават основно физически лица, преобладават очаквания за покачване на цените в рамките на около 10%. В някакъв период от време тези очаквания частично ще бъдат удовлетворявани. После обаче предлагането на готови качествени имоти директно от строители и инвеститори ще нарасне и това ще окаже натиск и върху цените и на вторичния пазар.

Ново VS старо строителство

През 2019 г. очакваме да започне, а през следващите две години и да се развие тенденция на раздалечаване на цените на старото и новото строителство, продължава Антон Андонов. Тоест между цените на панелните жилища, ЕПК и т.нар. стара тухла (построени до 2000 г.) и жилищата, построени през XXI век, и най-вече в последните десетина години. По данни на Цветелина Цекова, консултант недвижими имоти в "Явлена", като начало е видим отливът от панелните апартаменти в полза на покупките на тухлени и ЕПК. Ако през 2018 г. 23% от продажбите, извършени със съдействието на агенцията, са били за жилища панелно строителство, първите два месеца на 2019 г. такива са едва 12%.

Новото строителство е хит на пазара последната година. По данни на Полина Стойкова поне 60-65% от продажбите в столицата са на жилища в сгради ново строителство, а при Bulgarian Properties делът им е 80%. Антон Андонов твърди, че предимствата на новото строителство са безспорни за клиентите. И ако купуват 30-50-годишни жилища, то е, защото доскоро предлагането на готово за живеене ново строителство беше недостатъчно или поради недостиг на средства. Когато пазарът се насити с достатъчно нови проекти и поне две поредни години новопостроените имоти надхвърлят нуждата от нови жилища, цените на старите жилища ще спрат да растат и плавно ще спаднат, прогнозира той. "Новите сгради предлагат редица удобства. Има обаче потребителска група, която предпочита стари постройки - заради разпределение, функционалност и локация. Обичайно това са хора, които искат да живеят в центъра на столицата, а там предлагането на ново строителство е ограничено. Тези хора са свикнали с определен начин на живот и държат да го продължат", добавя Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека". Според нея по отношение на новото и старото строителство клиентите са сегментирани - обикновено държат изрично или на едното, или на другото.

Какво ново при новото строителство

Новите проекти са все по-добре обмислени и планирани от предприемачите и все повече са съобразени с нуждите и изискванията на купувачите, казват от агенциите за недвижими имоти. "Клиентите на новото строителство - това са купувачите на XXI век. Тези хора са млади, интелигентни и много добре информирани. Стандартно имат изисквания за сграда ново строителство, с добре поддържани общи части, качествено изпълнение, реализирано от сигурен строител, доказал се на пазара с недвижими имоти. Предпочитат се развити квартали, с добра инфраструктура, в близост до метро", коментира Цветелина Цекова от "Явлена". Председателят на Националната асоциация на строителните предприемачи Георги Шопов очертава две основни линии в търсенето: "Купувачите проявяват взискателност към средата около имота и към функционалността на жилището. Изискванията към средата подсилват тенденцията към затворените комплекси."

"Особено популярни са затворените комплекси с градини, детски площадки, беседки, фитнес на открито и дори и басейни", потвърждава и Полина Стойкова. И добавя, че предприемачите мислят в посока как да използват наличния терен по най-добър начин с оглед на живеещите в сградата и техните нужди. "Основен мотив за много от купувачите на ново строителство е да придобият гараж или поне паркомясто. Изграждащите нови проекти не бива да правят компромис с това, нито с наличието на сервизни помещения", допълва Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD Bulgaria. Купувачите вече умело успяват да правят разлика между неразумни вътрешни разпределения и такива, които им гарантират дългосрочно спокойствие и комфорт на обитаването. В масовия сегмент отчетлива тенденция от началото на 2019 г. е комфортът на обитаваната среда, казва и Полина Стойкова.

Колко стайни

В момента като тенденция се оформя засилване на търсенето за покупка на двустайни жилища за разлика от преобладаващите продажби на тристайни апартаменти през последните две години, казва Цветелина Цекова от "Явлена". Като цяло двустайните са по-предпочитани, потвърждава и Полина Стойкова. Но уточнява, че в различните комплекси и квартали търсенето е различно - в някои доминират покупките на двустайни жилища, в други - на тристайни. Двустайните се търсят предимно с инвестиционни цели, смята Димитър Савов от BLD. Като компания, която изгражда проектите си според потребителските нагласи, мога да кажа, че когато се нуждаят от имот за собствено ползване, хората вече търсят по-голям брой помещения. Тристайните жилища са сред най-желаните на днешния пазар и има недостиг на четиристайни апартаменти, добавя той. При сделките с инвестиционна цел смятам, че най-изгодни са едностайните и двустайните апартаменти с площ съответно до 40 и 65 кв.м. Интерес към тях има както от наематели заради недостига на по-малки имоти, така и от купувачи, които търсят първо жилище и разполагат с ограничен бюджет, казва и Георги Шопов. А Антон Андонов от "Ера недвижими имоти" добавя, че очаква с нетърпение да се появят повече едностайни апартаменти, подходящи за купуване с цел инвестиция за отдаване под наем, тъй като осигуряват най-добра гарантирана доходност. Както и още проекти с редови къщи или къщи от градски тип на достъпни цени като алтернатива на живота в апартамент. "Покупката на къщи близо до София е тенденция, която наблюдаваме от известно време. Има група клиенти - обичайно семейства, които търсят именно спокойствието на природата, но близо до динамиката на големия град", потвърждава и Цветелина Цекова.

Покупките на зелено...

"Покупките на зелено в сгради ново строителство са основен пазарен двигател във всички големи градове на България. Очакваме тази тенденция да се запази през цялата 2019 г., съдейки по изключително силния интерес през първо тримесечие, казва Невена Стоянова. Феноменът "покупки на зелено" на имоти в строеж ще продължи и през тази година с тази разлика, че клиентите взимат решение по-бавно и избират по-дълго, смята Антон Андонов. От голямо значение са локацията, състоянието на инфраструктурата в района и реномето на инвеститора. Хората за разлика от преди няколко години много внимателно проверяват дали могат да се доверят на дадена компания. А надеждните инвеститори често успяват да продадат сградите си преди Акт 16, са наблюденията на Люба Атанасова. Що се отнася до покупките на зелено с инвестиционна цел, Антон Андонов прогнозира, че те ще продължат, но постепенно желаещите ще намаляват поради покачващите се цени. Закупените през последните няколко години имоти на зелено на по-ниски цени тепърва излизат на пазара на наеми. Доходността от отдаване под наем на имоти, новозакупувани при сегашните цени, също е висока спрямо лихвите по депозити, но би носила доходност от 8-4% в средносрочен план.

Възможността да се реализира спекулативна разлика при инвестиция на зелено ще остане, но за по-тесен кръг "професионални инвеститори", които ще могат да договарят ниски цени при предплащане на почти цялата продажна цена в началото на строителния цикъл. При това не при всички проекти, тъй като достъпът на инвеститорите до банково финансиране е сравнително лесен, обяснява Андонов. Гергана Тенекеджиева от "Адрес" обръща внимание, че при покупките на зелено (с инвестиционна или със спекулативна цел - бел. ред.) трябва да се има предвид каква цена би могла да се постигне при завършване на сградата предвид факта, че конкуренцията при новото строителство се увеличава. Особено в райони с предимно новопостроени сгради, където предлаганият продукт може да бъде сходен със съседни комплекси.

...и такива с инвестиционна цел

Високата ликвидност на жилищата в София ги превръща в изгодна възможност за инвестиция, казва Антон Андонов. Търсенето на имоти ново строителство е устойчиво заради вътрешната икономическа миграция към града и остарелия жилищен фонд. От друга страна пък, липсата на работещи финансови механизми като фондова борса не дава възможност на дребните инвеститори да съхранят стойността на капитала си. При реална инфлация над 5% и банкови лихви по депозитите под 1 % този капитал непрекъснато намалява. Това ведно с народопсихологията на българите богатството да се инвестира в недвижимо имущество подсилва покупките на жилищни имоти. Освен сигурност за спестяванията подобна сделка може да генерира доходност при отдаване под наем - възвращаемостта на годишна база достига 5 %, а покачването на капиталовата стойност на имота расте с около 7%, казва той. Георги Шопов коментира, че през последните две години определено се забелязва увеличаване на броя покупки с цел инвестиция - около 20% към момента, на фона на 2-5% преди това. Водещи обаче остават сделките в жилищния сегмент, и то с цел непосредствено обитаване на имота. От "Имотека" също обявяват дял на инвестиционните покупки от около 20% в София и 30% в Пловдив. А от Luximmo казват, че през изминалата година 38% от покупките на зелено при тях са с цел инвестиция и отдаване под наем.

Ипотечните кредити

Повече от половината сделки се сключват с ипотека - по-голяма или по-малка, сочат статистиките на "Адрес" и "Имотека". Нивото на лихвите и историческо дъно за пазара и евентуално покачване от 0.2-0.3 процентни пункта не е от значение. По-голямо влияние би оказало намаляване процента на финансиране и консервативен подход при определяне пазарната цена на имотите, казва Антон Андонов. Освен заради ниските лихви купувачите разчитат на външно финансиране и заради устойчивия ръст на заплатите през последните години. А когато разчитат на стабилни доходи, са склонни да предприемат по-дългосрочни покупки, добавя Гергана Тенекеджиева. Невена Стоянова коментира, че в Luximmo отчитат сериозно покачване на покупките чрез ипотечно финансиране през 2019 г. до 68% от сделките, което е ръст 20% спрямо последното тримесечие на 2018 г. Тя очаква тепърва делът на ипотечното финансиране да се увеличи, тъй като имотите, купени на зелено в обекти ново строителство, напредват и достигат етап, възможен за финансиране от банки. Полина Стойкова обръща внимание, че на пазара вече има и проекти за комплекси ново строителство, които са с осигурено банково финансиране и опция за купувачите да закупят с 10-20% самоучастие и заплащане на остатъка с ипотечен кредит при завършване на сградите.

Предпочитаните райони

Предпочитаните райони са строго индивидуални. Тенденцията показва, че човек предпочита да закупи жилище там, където е живял до момента, казва Цветелина Цекова. По принцип традиционно търсени са райони в близост до училище, детска градина, с добър транспорт, изградена или изграждаща се инфраструктура. Устойчив интерес има и към сгради около паркове. Докато преди години хората купуваха основно в южни, източни и централни райони, днес метрото много промени тази тенденция и възможностите за покупка на имот с достъпна откъм транспорт локалия са много повече. Голям интерес има към кв. "Витоша" в горната му част, която е по-малко застроена и е с по-ниски сгради, основно затворени комплекси, само ново строителство. Интерес има и към другите традиционно предпочитани зони - "Младост", "Кръстова вада", "Манастирски ливади". Тези райони като цяло разполагат с по-голямо предлагане на ново строителство и конкуренцията дава възможност за едни по-разумни цени, които са под средните за пазара, казва Полина Стойкова.

Най-изгодни в момента

Най-изгодни в момента според мен са апартаментите в "Люлин", казва Георги Шопов. Кварталът разполага с добре изградена инфраструктура. Транспортните връзки осигуряват бързо и лесно придвижване. Обезпечен е с училища, детски градини, болнични заведения. Плътността на застрояване е ниска. "Към "Люлин" има немалък интерес, особено когато става въпрос за ново строителство на цени около 600 - 700 евро", добавя и Полина Стойкова. "Люлин" може би е сред малкото квартали на София, които могат да предложат такива цени в съчетание с налична инфраструктура, добавя тя. Невена Стоянова сочи кв. "Малинова долина" като пример за добро съотношение качество - цена. Там могат да бъдат намерени предложения в нови сгради от дългогодишни инвеститори на цени под средните 1000 -1100 евро, измерени за София. Много атрактивен ценово все още е и районът около бул. "Владимир Вазов", където в момента се изгражда новият лъч на метрото, добавя тя. Там има предложения на имоти в нови сгради за около 900 евро на кв.м.

Перспективните райони

Централните райони на София вече са разгърнали потенциала си и всички го виждаме. Продължавам да вярвам, че кварталите с все още изграждаща се инфраструктура тепърва ще го разгръщат, казва Димитър Савов. Ние като компания - инвеститор в проекти в "Манастирски ливади" и "Кръстова вада", се стремим да подобрим и цялостната инфраструктура в тези райони, добавя той. Прави впечатление, че в настоящото развитие на пазара все по-мащабно се прекрояват цели неатрактивни преди райони и придобиват цялостно нов облик, което ще направи града много по-пъстър, казва Полина Стойкова. София се развива доста динамично и само през последните две-три години добавихме редица райони към топ атрактивните. Започна се с "Кръстова вада", след това отидохме към район "Витоша", който беше пренебрегван дълги години от купувачите, после се продължи на изток към "Младост". Това бяха зоните, до които фактически спря развитието преди десет години заради кризата. Още тогава те даваха индикации, че ще бъдат следващите топ квартали на София. Към тях после добавихме и "Овча купел" и като че ли гледаме все по на запад и на север, казва тя. "Овча купел" е пример какво се случва с кварталите по протежение на третия лъч на метрото, казва Гергана Тенекеджиева. Той дълго беше извън полезрението на клиентите заради отдалечеността си, но сега интересът към района е повишен и това води до ръст на цените. Общо е мнението, че перспективни райони с оглед покачване на цените са тези, които са в близо до станции на метрото. Полина Стойкова обръща внимание и на кв. "Банишора", за който е вероятно след няколко години да се окаже съвсем в сърцето на София, особено ако градското планиране и развитие на север се случи. Сериозно влияние оказват и структури, които подсигуряват много работни места - като например Бизнес парк "София", "Младост" или Sofia Tech Park, добавя Цветелина Цекова. Невена Стоянова потвърждава, че районите около Околовръстния път и "Цариградско шосе" са разумна инвестиция. Там се наблюдава развитие на нови и модерни бизнес сгради, които привличат фирми, чиито служители искат да живеят близо до работното си място.

***

Как определяте стадия, на който се намира пазарът на жилища?

Полина Стойкова, изпълнителен директор, Bulgarian Properties
Стадий на зрялост може би. Имаме големи инвестиционни и строителни компании, налични мащабни проекти, мисъл за градска среда и развитие, информирани и изискващи купувачи, които не купуват на всяка цена. Мисля, че пазарът в момента е в много по-добра форма, отколкото някога е бил.

Невена Стоянова, правляващ директор, Luximmo Finest Estates
За пръв път от много години пазарът в България е абсолютно задоволителен за всички участници в него. Виждаме достатъчно качествено и разнообразно предлагане, което да отговаря на разнородното търсене и в масобия, и 8 луксозния сегмент на имоти. Налични са и добрите условия на банково финансиране, както и подобрението на средната заплата в големите градове. До края на тази година не очакваме драстични промени в тенденциите при добри геополитически условия и липса на сътресения.

Цветелина Цекова, консултант недвижими имоти, "Явлена"
Пазарът на недвижими имоти в София е стабилен и спокоен. Очакванията ни са през тази година ситуацията да остане такава, освен ако не възникнат форсмажорни макроикономически и политически обстоятелства.

Антон Андонов, изпълнителен директор, "Ера недвижи имоти"
По отношение на цените пазарът навлиза В плато, където ще се задържи до 1-2 години, при условие че не се случи някакъв икономически или политически катаклизъм в страната, регионална или световна криза. По отношение на броя сделки вече сме в плато и така ще бъде до 2020-2021 г., когато вероятно ще бъде достигнат пикът и по отношение на обема ново строителство като процент спрямо БВП, както прогнозира главният икономист на Уникредит Булбанк Кристофор Павлов. Към момента не откриваме признаци на пазара, които да предвещават криза с рязко понижение на цени и брой сделки, въпреки че по дефиниция "кризите настъпват неочаквано". Към момента доходите на българските граждани растат успоредно до изпреварващо спрямо покачването на цените на имотите. Търсенето е вътрешно. Съотношението на новото строителство спрямо БВП не е достигнало стойностите от 2008 г. Но картината рязко би се сменила при вътрешен за страната или привнесен отвън катаклизъм от финансов, икономически, политически или хуманитарен характер.

Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи
След дълъг период на застой последните три години жилищният пазар тръгна рязко нагоре. В момента навлиза в една no-зряла и устойчива форма. Очаквам през следващите няколко години той да се стабилизира с поетапно уравновесяване между търсене и предлагане. По отношение на цените считам, че ще наблюдаваме леко покачване всяка година в рамките на инфлацията и устойчивото търсене, без това да доведе до резки движения.

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор, "Адрес"
Съотношението между купувачи и продавачи доближава равновесната си точка и е на същото ниво както през 2015 г., преди бума в жилищния сегмент.

Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD Bulgaria
Напоследък клиентите се интересуват не просто от покупка, а от това с придобиването на дом да станат част от общност с идентична ценностна система, сходни нагласи и интереси.

Любов Атанасова, изпълнителен директор, "Имотека"
Новото строителство днес е функция на нуждите на купувачите. Инвеститорите вече много повече се съобразяват с това, което клиентите търсят. Динамичният пазар в сектора го доказва.

Разгледайте нашата селекция с топ обекти ново строителство в София

  прочети повече статии

Споделете
Park View Residence - комплекс в централен район близо до метро
Отлични цени, напредващо строителство и спиращи дъха гледки от високите етажи - всичко това ще намерите в Park View Residence! Комплексът се строи в кв. Банишора. Главен изпълнител: ГЛАВБОЛГАРСТРОЙ. Налично банково финансиране при 10% самоучастие.
Вижте още

Изпратете запитване


Fatal error: Uncaught Error: Call to undefined function display_gdpr_fields() in /usr/hosting/bulgarianproperties-com/bulgarianproperties.com/foot.php:114 Stack trace: #0 /usr/hosting/bulgarianproperties-com/bulgarianproperties.com/bulgaria-article.php(273): include() #1 {main} thrown in /usr/hosting/bulgarianproperties-com/bulgarianproperties.com/foot.php on line 114