Да си издържаш бащината къща

2016-06-27

Да предадеш в чужди ръце селската къща, строена от родител или прародител, е трудно решение, дори отдавна под стрехата й да не живее никой. Емоционалната привързаност пречи да се погледне на тези имоти като на актив, от който може да се спечели. Така те се превръщат предимно в пасив, който носи само разходи. Парадоксално, но съдейки по пейзажа в повечето български села, хората предпочитат да гледат как къщите им се рушат, отколкото да се задействат да направят нещо за тях. И проблемите с делбите между наследници, които обичайно съпътстват такива имоти, не са оправдание, защото варианти има и продажбата е само единият от тях.

Буквално скъп дом

Поддръжката на такъв имот може да бъде сериозно перо в бюджета на едно домакинство. Броячът на разходите започва да се върти с километрите, които се навъртат от града до село и обратно и се ускорява, ако къщата е по-стара, тъй като от типа на строителството зависи големината на нужните средства за ремонти. Според изчисление на Тихомир Тошев, изпълнителен директор на консултантската компания "Кредит център", годишно един селски имот може да гълта от няколкостотин до няколко хиляди лева. "Има разходи за обичайна поддръжка и притежаване на селски имот като тези за данъци, охрана, почистване и дребни ремонти, а ако се прави по-сериозен ремонт като смяна на покрив или дограма, подмяна на настилки, направа на баня и вътрешна тоалетна, разходите могат да надхвърлят и 10 – 20 000 лева", коментира експертът по имотни въпроси.

Ако приемем, че грижовният стопанин инвестира веднъж на 10 години в по-скъпоструващите дейности, то има една, която стопаните почти винаги пренебрегват, а се оказва важна за запазване на имота - грижата за двора. "Поне няколко пъти в годината от март до октомври е добре да се почиства и да се окосява, за да не превземе природата къщата", пояснява Стефан Консулов, регионален мениджър за Велико Търново на Bulgarian Properties. Евтин начин за поддръжка на двора е да се ангажира съсед или човек от селото, а още по-добре е дворът да се преотстъпи за безвъзмездно ползване на съсед, който в замяна би го поддържал. Така хем тревите няма да пускат корени в мазилката, хем външният вид на имота в цялост ще е привлекателен при евентуална продажба.

Макар да са по-малки от тези за преустройство, постоянните разходи за данък сгради и такса смет не са за пренебрегване. Проверка на компанията за недвижими имоти "Адрес" показва, че данъкът на селските къщи варира между 20 и 50 лв. годишно и зависи от конкретната община, където се намира имотът. Полина Стойкова от Bulgarian Properties обръща внимание и върху разходите за охрана и застраховка, тъй като изоставените имоти стават жертва на взломни кражби, а освен това са изложени на рисковете от природни бедствия. За целта е добре да има застраховка, както и някакъв вид обезопасяване - алармена система, СОТ или най-малкото договорка със съсед, който би посещавал имота от време на време. Наемането на фирма за охрата плюс евтина застраховка струва поне 200 лв. годишно.

Под наем без наем

Алтернатива за стопанисване на селските имоти с минимални разходи, е отдаването им "Под наем без наем". Това е името на една от групите във Facebook, която набира голяма популярност през последните месеци и вече има близо 20 хиляди членове. Тя се стопанисва безвъзмездно от доброволци, запалени по идеята да върнат към живот българските села. От създаването й преди около година досега през нея са сключени десетки такива сделки. Групата има собствена платформа за публикуване на обяви, от която се вижда, че схемата работи за всички краища на България. Тя обаче не е съвсем безрискова.

От една страна, за наемодателя е опасно, ако първоначалната преценка го подведе и се окаже, че е пуснал в имота някой, който не се грижи адекватно за него, а после трудно може да бъде изгонен. За наемателя пък остава рискът, че след като е ремонтирал къщата и тя е придобила добър търговски вид, може да бъде помолен от собственика да си тръгне. Ето защо такива отношения задължително трябва да се скрепяват с договор.

"На практика такъв тип отношения биха могли да се уредят под формата на прихващане на насрещни дългове. Вместо да дължи наем, едната страна да има задължението да извършва подобрения на имота, извън нормалната поддръжка", дава идея Антония Маврова, адвокат на Kinstellar. Тя посочва обаче, че рисковете биха могли да бъдат в посока извършване на по-малко или повече подобрения от страна на наемателя, ако те не са изрично разписани в договора. Трябва да е ясно и в какво състояние ще бъде върнат имотът обратно на наемодателя. "Добре е да се посочи стойността на ремонтните дейности, както и стойността на месечния наем, срещу който се извършват", обяснява Маврова. Като добавя, че е препоръчително това да бъде в писмен вид. Адвокатът добавя, че между физически лица има и ограничение в дължината на срока на договора - до десет години. Не на последно място, трябва да се имат предвид данъчните аспекти на такова договаряне. Идеята е, че дори и да не получава доход от наем, наемодателят ще трябва да декларира договорното отношение.

За когато изляза в пенсия

Една от причините за трудната раздяла с наследствените къщи е изкушението да се гледа на тях като на място, в което да се оттеглиш след пенсиониране. Това може да има смисъл, ако в селото има здравна служба или има редовен транспорт до града, защото в голям процент хората на третата възраст се нуждаят от медицински грижи.

Непрактично е и от финансова гледна точка, защото бягството от града може да се случи, без да си собственик на имот. Имайки предвид разликите в цените, със сигурност ще е по-изгодно за един пенсионер да отдаде под наем апартамента си в града и със средствата от него да плаща наема на село. Така дори вероятно ще му остават пари, които да допълват доходите му от пенсията.

Държането на селската къща на всяка цена има своите измерения и във вид на пропуснати ползи. Ако човек се раздели с имота примерно 10 или 20 години преди пенсия и вложи парите от продажбата в инвестиционен продукт, би имал още един източник на допълнителен доход на старини. Фондовете за доброволно пенсионно осигуряване, които са най-лесният начин за това, отчитат средно 20% доходност за последните пет години.

Продажбата като вариант

Изборът на собственика дали и кога да продаде е строго индивидуален, но повечето експерти считат продажбата за най-разумния ход, когато става въпрос за къща на село, в която никой не живее. "Ако в средносрочен или дългосрочен план няма планове за продължително или постоянно ползване или обитаване на къщата, по-добре е да бъде продадена, вместо да бъде държана с цел бъдеща препродажба", коментира изпълнителният директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова. Тя посочва, че за момента не се очертават тенденции за ръст в цените, тъй като няма достатъчно търсене и бъдещата продажна цена на къщата не би изплатила разходите по поддръжката. През последните пет-шест години цените на селските имоти се движат в едни и същи рамки. "Търсенето спадна с 80% след отлива на британските купувачи по време на кризата и за съжаление не се е възстановило. Това е може би най-потиснатият и бавно възстановяващ се сегмент от имотния пазар, което се обяснява и с демографски фактори, безработица и т.н.", коментира Стойкова. Според нея по-бързо се продават къщи, които са в добро състояние и годни за обитаване, като голяма част от тях са препродажби от чужденци, които са ремонтирали или закупили новопостроени къщи и в повечето случаи продават на загуба. Това, от друга страна, означава, че към момента на пазара има и много добри и изгодни предложения за покупка на селски къщи.

"В селата, в които населението се увеличава, шансът за по-изгодна продажба е по-голям", коментира регионалният директор на "Адрес" Силяна Черкезова. Цените варират от 15 000 евро за малка къща и над 80 000 евро за по-големи и поддържани имоти.

По данни на Bulgarian Properties най-активен пазар на селски къщи има около големите градове и край морето. "Има купувачи, които определено предпочитат да закупят селска къща близо до морето и да са в спокоен район вместо апартамент в курортите", коментира Стойкова. В някои региони като София, Пловдив и Стара Загора основното търсене е от страна на български купувачи, които искат да имат вила близо до града, в който живеят, а в други - Велико Търново, Варна и Бургас, наред с местното търсене има сериозен интерес и от чуждестранни купувачи.

Средни цени

По данни на Bulgarian Properties средната покупна цена на селска къща в добро състояние, е около 20 000 евро, като цените по региони на база реализирани сделки са:
- София: 45 000 евро
- Велико Търново: 30 000 евро
- Стара Загора: 11 000 евро
- Пловдив: 12 000 евро
- Варна: 40 000 евро
- Бургас: 35 000 евро
- Видин: 5000 евро
- Ямбол: 8000 евро

Вижте всички наши имоти в селски район


  прочети повече статии

Споделете
Модера Резидънс - затворен комплекс със собствен парк
Комплексът е проектиран с идеята да отговори на потребността от градско жилище на съвременния човек с активен начин на живот. Той притежава отлично съчетание между качествено строителство, функционалност, спокойствие и сигурност.
Вижте още